主题：宋卫平：绿城集团不再拿“地王” 转向养老地产开发

“现在的地价真是让我觉得困惑，我也看不懂。绿城在北京的第一个项目房山绿城百合公寓，2002年拿地时楼面价两百多，房价从2780块开始卖到1.5万，现在那边楼面地价都1.5万了。”

9月14日，在绿城玫瑰园(小区网 论坛)酒店，宋卫平面对记者为何不拿华家池地块的疑问直言。抽了一口烟后，他又接着说，“我们之前拿的地王，也就是杭汽发地块和温州地块比较划算，地王不是那么好拿的，如果拿了不好消化，一个地王就能噎着。今后绿城拿地会考虑再三。”

宋卫平透露，绿城之所以没有拿华家池地块，一方面是觉得配建商业比例较大，另一方面，这块地要求建70/90小户型为主的产品并配建保障房，但如果住宅部分楼面地价3万以上，最终做的产品要卖五六万才能算好账，然而这样的产品以这样的价格销售，去化率会面临问题。

华家池地块做看客

9月5日，杭州华家池三块底价共计97亿的“准地王”地块出让现场，绿城作为前期交纳过勾地保证金的企业之一参与了该地块的招拍挂。由于华家池地块是继数年前杭汽发地块之后市区绝无仅有的绝版地块，因此赴现场观战的许多杭州房产业内人士及媒体人都对杭州房地产市场老大绿城寄予厚望，甚或许多人认为，这次拍卖将会和几年前一样，将是绿城、滨江等杭州本土背景房企pk外地开发商的防守阵地战。而且，由于绿城在杭州已经有两年多未有拿地动作，因此此次早早交纳了4亿多元勾地保证金的绿城更是备受瞩目。 然而，出人意料的是，绿城在第一块（57号地）和第三块（59号地）竞拍阶段并未出价，仅在第二块即58号地拍卖的最初阶段举了两轮牌，分别为第一轮和第四轮报价，其中第四轮报价31.5亿元，楼面地价2万元。在这之后，绿城便成了看客。以至于现场看客议论纷纷，一些杭州媒体人更是干着急，“绿城怎么还不出手啊？”“绿城怎么了，看着滨江独立战斗吗？”

不过其实，绿城的态度在竞拍前并非毫无征兆。绿城执行副总傅林江曾表示，“外来大鳄不了解杭州市场，以为没有风险 。这样的地块，有90方小户型的话做不好高端产品，并且总价高的小户型也不好卖。”

少了绿城，滨江不得不以杭州本土房企的身份独自面对绿地和世茂两家外来大鳄的厮杀。现场观众及媒体对这家本土房企给予了极大的鼓励，每次滨江加价完，现场都响起热烈掌声。 而滨江房产集团副总经理朱立东在拿地之后也表示，拿地关于杭州本地房企的尊严，并坦承“这个地价有点高，滨下一步会考虑和其他开发商合作。”

一位接近绿城的人士透露，绿城对这三块地溢价率的心理价位是30%，超过这个价格难以运作，且由于这几块地配建商业面积达45%，而华家池又并非杭州传统的商业中心，目前钱江新城cbd的商业尚有大量空置，绿城对于华家池地块商业能否做好没有充足信心。

此外，他认为，“拿到地的公司，也不排除是为了争口气，奔着零利润去做的。”

对于目前在杭州仍以控股、参股、代建等方式同时运作着20多个项目的绿城来说，杭州市中心地块的招拍挂似乎不再是其工作重点，因此虽然在华家池地块之后，同样引人关注的杭师大地块也将出阁，但由于杭师大6宗地块中的住宅及商住地块，条件和华家池地块颇有相似之处，不是配建10%保障房用地，受70/90政策限制，就是配套30%的商业，所以从宋卫平和傅林江的表态来看，绿城很可能会继续出现在该地块招拍挂现场，但志在必得的可能性似乎不大。

当然，有人会说，在融创拿农展馆地块之前，孙宏斌也是说自己以后在北京拿地要谨慎。说不定这只是开发商拿地前虚晃一枪罢了。

“国内最好的”养老地产开发商

不过，与孙宏斌不同的是，宋卫平已经给自己找好了新的方向。“今后绿城的产品门类里面，养老地产不是第一就是第二。”宋卫平说，“这也是所有产品门类目前我们最感兴趣的，甚至比我们把绿城从一个十几人的小公司带到现在规模更有开创性。这是一个很生活化的产品，可以给人带来很大的愉悦性，不仅仅是盖漂亮的房子那么简单，它的核心价值是服务。如果单纯住宅项目，我们少做一个也没关系，但养老地产不一样。”

宋卫平称，他看不懂现在的地价，现在只想在二三四线城市慢慢做，“每平米卖6000块，能挣个600-800块，但是风险没有那么大，门槛也低，两三亿就能撬动一个项目，不像地王项目，动辄要筹集几十亿元地价款。以其乌镇养老地产项目而言，其每平米楼面地价六七百元，总成本8000元左右，卖1.1万元，利润中补贴一部分到老年人服务中，仍有利可图，对目前的绿城而言，是比较有可操作性的新增土地储备的方式。

在杭州蓝庭和嘉兴桐乡乌镇的两大试水养老地产项目中，绿城不仅在建筑和装修上努力为老年人的生活提供尽可能多的便利，并且附加了一系列针对老年人健康和精神需求的服务，例如一年学费3000元的老年大学，以及随时可通过手机蓝牙上传老年人多项健康数据的工具。

在土地市场，宋卫平已极尽收敛。“我们已经放弃做大，目前的目标是每年300-500亿规模，给股东稳健的回报。”但对养老地产，他终于忍不住再放豪言。“在国内目前的这些做养老地产的开发商中间，可以说没有人能超越绿城的。”