主题：房价,房价还是房价，年底海口房价扑朔迷离

新闻媒体集体失语

 6月底海口各大新闻媒体相继报道，海口房价突破4000元/平米大关，上行至4025元/平米，而元旦前后每平米刚突破3000元大关。10月底，新闻媒体根据官方数据报道：“普通住宅商品房集中成交价格涨至4269.33元/平方米。这些数据似乎没有什么毛病，只是用具体数字记载了上半年房价跨越性飞涨了1000元！而下半年则涨势大幅趋缓，平均单均价只涨了200多元，分水岭正好是六、七月份，极其准确地验证了笔者6月2日发表在证券导报上《高歌猛进的海南房价涨速可能放缓》的预言。
 不同寻常的这一年来，新闻媒体一直是用比较亢奋的口气报道房价飚升的，无论内容是否客观，主观语气上我想肯定是不能代表民意的，值得研究的现象终于还是发生了，11月14日，根据海口市房管局的实时监测统计，当日全市签约房产共90套，签约面积近9000平米，含海景房在内，住宅均价仅达到3598.46元/平米，对于这个统计数字，新闻媒体集体失语了，没有看到任何分析的半句话语。难道是海南房价也下跌了吗？显然统计学原理显示，个体标本不能说明任何问题，一定数量个体的集合作为抽样标准进行统计分析才具有说服力。前后差距这么大，难道11月14日的现象只是大牛市中的一次“偶然”？似乎也不象，从我们的角度分析，如今海口的商品房主体已经转移至滨海一线，西海岸、海甸岛有规模的大盘一直在售，不可能在某天全市只成交一些市区小盘房产，即使高价房成交很少，也会给整日的均价造成冲击，也就是说市区普通路段和三类地的房产均价比3598元/平米还要低！这也给不少市区普通地段的新盘开发商打了一针清醒剂，不要因为大市火热就盲目跟风高位定价，因为普通地段的房产是经不起市场波动考验的，一旦出现盘整或回调，你们将面对高开低走的尴尬，面临恐慌抛盘。摒弃暴利心态施惠于人，于己于民都是善事，方为正道。

 土地交易价格上涨是主因 ？

 为什么上半年房价出现跨越式飚升？一些媒体和专家给出了不少答案，基本观点是土地交易价格是主要原因，其次，受经济增长较快影响，居民人均可支配收入提高，住宅商品房消费需求不断增长；再次，是受土地价格持续上涨及钢材、水泥等建材价格上涨影响，房屋建造成本提高。 我们不能说他们说的不对，但都没说到点子上。时间行至2006年，海口半拉子工程成了香饽饽，被众多开发商一路哄抢，本来十多年的痼疾一下子革除殆尽，2006年剩余700万平米半拉子几乎处理掉了95%以上，半拉子工程设计粗糙，后期改造困难，几乎无一不是卖得相对较低价格，从2002年到2006年一直拖着海南房产价格定位在全国最低水平，到了2007年主力楼盘一下子集中到了沿海地区，均价本来就高达5500元/平米的沿海楼盘在2007年随着全国大势上行到了6500元/平米，房产市场结构性的变化导致海口房产均价一跃上行到了4000元/平米以上，所以我们说海口上半年房价飚升的主导因素是结构性调整，而非其他原因，其他原因所占成份不超过30%。


 明年房市走势如何

 2007年中国房产市场是“深圳年”，沉积多年的深圳房产一跃成为了全国市场的风向标，而且大大鼓励了全国开发商敢于盲目提价。当罗湖的房价超过了香港，投机房产的香港人吓跑了。十七大前后国家要求金融机构紧缩银根，个人购房按揭首付比例一再提高，而且还分出了第二套、第三套标准，还有房贷利率一再上调，今后肯定还将进一步拉紧袋口，投机再也不能随心所欲了。这些措施确实比较及时，因为远在大样的彼岸，美国次贷市场已经数度崩溃，房市出现恐慌抛盘，及时这样也几乎轮到深圳了，10月份到现在深圳房价已经大幅度下跌了20%以上，中原地产总经理预言将会跌到50%水平。感冒从来不会只一个人得，要想其灭亡，必令其疯狂，深圳房价在疯狂的上涨之后面临的会不会是“灭亡”，我们不得而知，但对全国市场的影响肯定是要有的，大量捂房惜售的开发商好日子可能就要到头了。

好贴


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