主题：销售压力催生“抽水机二代” 河西大平层趋向理性定价

5月初，雅居乐藏龙御景一则“卖毛坯，11800元/平起售”的短信，引起了南京楼市的震动，6月13日，继雅居乐“调价”事件之后，苏宁滨江壹号掀起“精装房改推毛坯”第二季，毛坯21000元/平米的价格与前期精装房源价格相比，足足下降了6000元/平米。降价事件后，业内专家表示此为个案，尚难影响楼市大局。但是，从随后相继开盘的仁恒江湾城精装26000元/平米、华新城珺庭精装25300元/平米的定价来看，被称为“抽水机二代”的滨江壹号不负众望的将其竞品楼盘的定价摁在了“3字头”以下。

“抽水机二代”效应渐显

河西某盘弃价跑量引围观

今日土拍，升龙以12094元/平米的高价夺得江心洲地块，在土拍中铩羽而归的招商，以一则“到底是3万入住江心洲还是2.5万住主城河西”的短信，放出来7月25日加推大平层23500元/平米的信息，终于印证了前几日盛传的小道消息“河西某大盘月底精装大户型将挑战23500/平米区域谷底价”。“鲶鱼效应不容小觑，河西“抽水机“引鱼上钩，精装大户型欲挑战河西谷底价。

据悉，引发河西楼市震荡的“抽水机二代”苏宁滨江壹号，时隔不到一个月，再度出击，即将推出1号楼，江景位置更好，户型面积为136-400平。同时，雍华府即将推出的170-200平大户型。相近的开盘时间、相似的产品定位，不知雍华府此次是否被“抽水机”搅乱了自身的定价策略，最终决定以23500元/平米低价入市。

南京房地产促进协会秘书长张辉认为，由于大平层产品针对客群的特殊性和稀缺性，整个市场容量有限，想要畅销，产品就必须要有突出点，“招商雍华府作为全新的大平层产品上市，市场认可度尚浅，想要抢占市场份额，只能采取以价走量的方式。”

仁恒打响河西大平层第一枪

大平层产品竞争日益白热化

2001年底，南京提出“一城三区”的发展战略，吹响了河西新城开发的号角。如今，河西从一片荒芜河滩变身如今的高楼林立，拉开了“东富西贵”板块格局。尽管刚需产品一直是南京楼市的“宠儿”，但是，以“豪宅区”自居的河西板块，一直主打定位于改善型需求或者终极置业的“大平层产品”。大平层是近几年才出现的一种产品，最早兴起于北京，2009年，位于河西的仁恒江湾城热销，“大平层”的概念首次在南京市场上传播。此后，大平层产品便一发不可收拾。2011年“限购令”出台后，大平层密集上市，其“离尘不离城”的优势逐渐引起南京市场的关注。

“大平层”，通常来说，是指面积在130平米以上，拥有完善功能区间的房子。从产品上来看，面积大、功能完善为其主要特征。由于多层住宅的大平层容积率和建筑密度都比较低，在一定程度上具有“别墅式居住体验”，业内也称其为 “扁平化别墅”或“平墅”。

河西是南京大平层产品的集中板块，其发展阶段大致可分为四个阶段，以金地名京(小区网论坛)、嘉业国际城(小区网论坛)·壹号公馆、宋都美域、保利香槟国际(小区网论坛)为代表的早期大平层，多为150-200平米的一房到五房不等，为满足业主大尺度的、舒适的、都市的、纯居住的单一功能物业需求。此时，大平层产品还未被广大购房者接受。

中期大平层产品主流面积提升至200-350平方米，功能间随着户型面积增大而增多，同时室内功能区间也越来越细化。伴随着2011年限购令的颁发，原本冷清的河西楼市，突然迎来仁恒江湾城、五矿御江金城(小区网论坛)、中海凤凰熙岸的陆续开闸，大平层密集上市，其“离尘不离城”的优势逐渐引起南京市场的关注。

如今，大平层的集中爆发，功能开发也日渐完善，开始与传统的别墅分庭抗礼，并受到财富人群越来越多的关注。除了河西近年来新上的华润悦府、招商雍华府、滨江壹号，南京各板块也开始不断有大平层涌现，其中，以江宁为甚，产品定价居高不下则成了大平层的特征之一。有业内人士表示，目前市场上不仅仅是品牌房企在打造改善型产品，南京大多数本土房企也开始着力打造改善型产品，大平层豪宅产品日益增多，同时竞争也将越来越激烈。

“破3”压力大

滨江壹号“脱衣秀”引发“鲶鱼效应”

近年来，河西板块新推项目多以大平层为主流，众所周知，河西房价一直走在南京楼市前列，再加上大面积、高总价，使得河西板块成为了名副其实的“豪宅区”。从曾经叱咤河西市场的御江金城、星雨华府、仁恒江湾城，到几近完美收官的天正滨江、中海凤凰熙岸，再到近两年推出的华润悦府、苏宁滨江壹号、招商雍华府，自仁恒江湾城炒热“河西大平层”概念以来，河西各大楼盘在发展大平层的道路上前赴后继，越走越远。

2013年2月，中海凤凰熙岸推新，单价超40000元/平捅破河西天花板，中海凤凰熙岸也正式加入“3万俱乐部”，与滨江壹号并肩而立。近年来，五矿御江金城、华润悦府、仁恒江湾城等盘均被预测要达到3万，但因种种因素，实际开盘价离3万都尚有距离。

苏宁滨江壹号于2012年下半年面市，号称要打造成南京的“汤臣一品”，是河西第一个均价攀上3万高峰的楼盘，然而，从开盘至今年5月，该项目仅售出6套。由于滨江壹号对于自身产品定位过分自信，当身边竞品如云时依然端着自己“高端大气”的架子，导致其销售成绩最终惨淡收场。于是，在雅居乐藏龙御景打响“精装改毛坯”的第一枪后，滨江壹号紧随其后调整销售战略，推出毛坯房源，价格跌破3万。前期自身定位不够贴近购房者需求，后期市场竞品压力大，双重因素之下造就了滨江壹号的“脱衣”抢跑，成了“抽水机二代”。

如果说，雅居乐和滨江壹号的“脱衣秀”只是个别现象不能代表整个南京楼市，我们就不得不提及由这场“脱衣秀”引发的“鲶鱼效应”。

最为明显的就是与滨江壹号仅一路之隔的仁恒江湾城，滨江壹号的“抽水”行动彻底打乱了仁恒的推盘节奏和定价策略，原本预测三期房源均价将破3万的仁恒江湾城，最终精装房源以26000元/平的均价入市。值得一提的是，河西纯新盘华新城珺庭在7月5日晚以25300元/平米的精装价首开，虽然产品不是大平层，但面积段在112-139平米的华新城没有放松警惕，由坚守价格阵地转向利用价格主动进攻，除了跑量的心理外，截留抢客也是其主要的目的之一。

当然，提起河西大平层，不得不提的就是定位为“新江东终极置业大平层”产品的华润悦府，作为当时河西楼市最有望冲上3万的豪宅，目前对外报价为均价27000元/平米，然而，就在滨江壹号放出即将再加推的消息后，日前记者接到小道消息称华润悦府在售房源有的竟叫卖24000元/平米。

业内专家指出，开发商对当前南京的豪宅市场预期过高，市场上的顶级需求仍属少数要求也更高，豪宅想要找到销售突破口，还是要从成本控制和定价策略上入手，而近期豪宅大平层市场上不同形式的调价趋势，正是这种策略的体现。

大平层何去何从

楼市拐点初现端倪？

别墅供地叫停，商品房供地日益稀缺且容积率趋高，介于普通住宅和别墅之间的大平层产品应运而生。作为一种别墅化的住宅，大平层以其独特的资源优势和区位优势，让南京购房者逐渐接受。今日国土局进行土地拍卖“地王再现”，升龙地产经过41轮竞拍拿下江心洲出让的G42宅地，楼面价12094元/平米，如此高的地价，1.39的综合容积率，初步预计升龙将会以大平层产品面世。据统计，今年下半年预计将有35家别墅推出2500余套房源，别墅上市量的增长可谓惊人，前有刚需房源坐镇，后有别墅追赶，竞品如云，大平层的销售之路堪忧。

大平层的第一次降价可以追溯到2011年4月19日，河西“豪宅”天正滨江推出7套特价房，最低售价15980元/平米，与同期房源相比，售价直降5000元/平米，这一事件引起了一时轰动却并没有拨开大平层需理性定价的迷雾。直至2013年6月“抽水机二代”滨江壹号的横空出世，才让大平层的“豪宅”定价有了撼动。

河西近来诸多楼盘的价格调整是受压于滨江壹号“抽水机二代”即将再度来袭，还是河西大平层定价开始趋向理性？财经评论人余丰慧表示，这只是初现端倪，房价下降传染性很强，因为开发商都害怕资金链条断裂，必将降价促销回笼资金。在增量流动性短缺情况下，房企最明白现金为王的道理。房价继续走高的可能性越来越小，就看拐点是否猛烈，是否是断崖式下跌。

编者手记：

管中窥豹，放眼南京楼市，目前，大平层产品花开四处，城中、城东、城北、江宁都可见大平层产品的身影，那么，整个大平层项目又是怎样一个现状呢？河西的“鲶鱼效应”是否会影响到整个南京楼市的大平层产品，促其理性定价呢？敬请关注宁房新闻调查第十期“解析篇”！

近年来，河西板块新推项目多以大平层为主流，再加上大面积、高总价，使得河西板块成为了名副其实的“豪宅区”。从曾经叱咤河西市场的御江金城、星雨华府、仁恒江湾城，到几近完美收官的天正滨江、中海凤凰熙岸，再到近两年推出的华润悦府、苏宁滨江壹号、招商雍华府，自仁恒江湾城炒热“河西大平层”概念以来，河西各大楼盘在发展大平层的道路上前赴后继，越走越远。