主题：同为奥体豪宅，为什么仁恒江湾城认可度比滨江壹号高？

苏宁滨江壹号，自称“南京豪宅榜样”。这个一号的开盘，似乎应该给眼上热火的豪宅市场加上一把火。然后网上数据显示，这个盘子开盘一个多月了，似乎战绩不佳，前几天还看到认购15套，成交1套，现在网上显示的却是认购和成交各一套了。为什么会是这个样子的？

独乐乐 何如众乐乐

苏宁壹号位置不错，位于河西大街与扬子江大道的交口处，紧邻滨江公园及滨江城市高尔夫球场，与河西CBD商业区不远。据说，为了使视野更开阔，开发商与设计单位把八栋楼的设计改为三栋150米超高层，可以说是极目楚天舒了。

我感觉这是一个值得商榷的开发设计理念。南京的莫愁湖现在已经是三面高楼，成了富人的洗脚盆，玄武湖也快了。再在江岸建上150米的高楼，就象在江边拉上了一道密不透风的帘子但设想一下，那万里长江岂不只能是江水浊兮，可以濯我足了？！这样的规划、设计理念，不仅反映了一个开发设计团队的心胸，更体现了一个城市的胸怀。

超高层建筑，挡住的不仅仅是阳光白云，山山水水，还有不可挽回的城市景观。建国初期，梁思成曾提出建议，以北京西部的五棵松为中心，建立新北京城，在新城区盖高楼，老北京城则以景观保护为主。遗憾的是，他的建议没有得到采纳。所以，古老的北京已经逐渐成为记忆。同济大学的一位知名教授曾经这样发问：南京，你还有什么？

不错，豪宅的一个最大特点是更多占有资源，但不能提倡独占。孟子他老人家早就说过，独乐乐，不如众乐乐。我相信，以割断人文和自然景观为代价的所谓豪宅，不但老百姓看着别扭，那些有涵养、有奉献的有能力拥有也想购置豪宅的高端人士也未必会喜欢。毕竟，独占不如分享，独乐不如众乐。

云生活 高处不胜寒

苏宁壹号的文宣，主打的是一个所谓云端生活概念。这个概念，可能想强调这么几个方面的内容：一是超高，确实是高耸入云；二是祥云设计和白色外立面格调；三是卖给高端人士。但人总是得生活在地上的，不可能生活在云端。或者说，生活在云端的，就不是普普通通的人了。所以苏轼才说，又恐琼楼玉宇，高处不胜寒。对超高建筑来说，这种不胜寒还是当引起重视的。

首先是安全方面得格外引起注意。超高建筑对防火抗震带来了严峻的考验。目前的云梯，只能达到130米，高压水枪只能打到几十米。城市安全部门曾经做过一个试验，让一名身强力壮的消防员从第33层跑到第1层，用了35分钟。如果是一名身体素质一般的工作人员或老人、小孩，所需时间肯定翻番。而火借风势，30秒内就可以从第1层到达第33层。这样算来，人们跑到楼外逃生的可能性几乎为零。当然，火灾，地震，还有恐怖事件都是咱们不愿意发生的。

其次是居住的舒适度是个问题。越是高处，风速越大，有可能形成高压风带和风口，风水上称为天斩煞，超高层建筑形成的风口比普通高楼其危害要大上许多倍，其间高速流动的气流，会形成很大的风污染，直接影响高层建筑内外和周边民众的安全与健康。所以高层建筑一般都是封闭的，不能开窗。因为上下楼不方便，住在超高建筑里的人会更加感到孤独，寂寞。所以真正住过的人，大多认为超高建筑不是理想住处。

三是超高的所谓地标，周边鲜有比肩者，显得鹤立鸡群，易形成所谓孤峰煞。孤峰煞主孤军奋战，难得他人助力。具体到苏宁一号，有三栋，可一定程度上平衡气场，增加稳定感，但因为与周边建筑落差过大，过于突兀，化煞并不很成功。加之白虎位是强势的长江，居于150米高，只有飞鸟相伴的所谓空中别墅里，依然会产生青山遮不住，毕竟东流去的感觉。

苏宁把云生活作为卖点来宣传，不仅没能避开高层建筑的劣势，反而会让潜在客户更冷静地衡量是不是要过这种高处不胜寒的生活。这可能是苏宁的营销团队始料不及的。

那么苏宁壹号的卖点是什么？对高端人士来说，始终存在一个买邑效别墅还是城市高端公寓的选择，除非他可以鱼与熊掌兼得。中国人的骨子里，始终有一种隐逸的情结，成功人干更如此。早在魏晋南北朝时期，就出现了“朝隐”的观念，即所谓小隐于野，中隐大隐于市于朝。北京东城黄米胡同有一座很小的半亩园，主厅云荫堂有一副对联：

文酒聚三楹，晤对间，今今古古；烟霞藏十笏，卧游处，水水山山。

相信这幅对联不仅对苏宁的营销团队，而且对所有做城中高端公寓的开发商都会有所启发。既坐享山林之美，又不脱离尘世。既可出世——隐居于城中山林，啸傲泉石；又可入世——阖家欢聚，很方便地进行社交往来。才是高端人士选择城中豪宅的根本理由。

质胜文则野 文胜质则史

质胜文则野，文胜质则史。这是孔子评价诗文的一句名言，用在豪宅上也适合。房地产不等于钢筋加混凝土；豪宅不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，豪宅还必须有自己的气质和灵魂，也就是文化的光辉。所谓腹有诗书气自华，就是这个道理。但恰恰在这一点上，咱们的不少豪宅，说白了还只是刚刚洗脚上岸的农民，虽然革履，但绝非绅士。

苏宁壹号，因为处在刚刚兴起不久的河西新城区，其在文化内涵的发掘上，不大好与源远流长的六朝文化挂上钩，加之苏宁地产不是开发高端物业的公司，其公司文化也无法移植到苏宁壹号上去，只能在景观设计上作文化文章。但老实说，不成功。

苏宁壹号因是超高建筑，绿化率不能说不高，达60%。如果算面积，有25亩了。在这样的空间造园，应该是大有文章可做的。但苏宁的文宣在介绍其景观的时候，处处强调的是其造园成本之高，花木、山石之贵。什么一掷千金引入国外及南方多种名贵植物；什么百里挑一，巨资购入丹桂；什么采用10公分厚的半圆形珍珠白工形拼铺，等等。就是不见花点代价请知名的诗人、联家、书者，为其景名题对留扁。《红楼梦》第十七回记述了大观园工作基本就绪，贾政、宝玉及众宾客一边赏景，一边为园中的景致题名赋诗。此时，曹雪芹借贾政之口，说出了他对题名的看法：“若干景致，若干亭榭，无字标题，任是花柳山水，也断不能生色。”

园林中的山石溪泉和建筑亭台，在表情达意上是有局限的，以文学语言表现出来的诗词题对，恰能比较明确地表达出造园家的艺术构思和意境熔铸。可惜，无论是邑效别墅还是城中豪宅，鲜有在这方面下点功夫的。拙政园的远香堂和留听阁，“远香”出自周敦颐《爱莲说》香远溢清之句，“留听”则是李商隐“留得残荷听雨声”一句的摘词。这两个题额，既点出了这两处景点的风景特色，又沟通了视觉、听觉和嗅觉之间的联系，还联系到对菏花“出淤泥而不染”的赞美，含蓄地表明了园主人的品行和气质，融景、物、情、思于一扁。苏宁壹号所处位置少了些文化积淀，理应采取这种借的方式弥补这个不足，增加文化内涵，可惜到目前还只见堆砌的华美材料，不见画龙点晴的妙笔留题。

好看 还要中用

不论是普通住宅还是豪宅，其基本功能是居住，不能好看不中用。

高层建筑因为设计上的局限，往往会牺牲其实用性，苏宁壹号也不例外。最大的问题，是这么两个：

一是户型配比存在问题。其166平和136平两个户型，尤其是136平的户型，只有两房。花400多万，购置这么一套中看不中用的房子，开个玩笑说，是苏宁人对其客户智慧的一个重大考验。当然，你考验客户，销售成绩单就会考验你：）

二是车位配设不合理。1：1的车位配套，对这样的物业来说是远远不够的。住得上豪宅的精英们，不可能每家只有一辆车。如果再考虑到外来车辆，其地面14个停车位，更是不够。总不能让前来拜访的客人四处找车位吧。

当然，写这篇博文并不是对苏宁有成见。优点不说，依然还是优点；点出不足，是希望这个盘子更加优秀，毕竟苏宁是第一次介入这种类型的高端。更何况，咱说的也不见得对。姑且说之，姑且听之吧。由此想到了星河湾的开发。星河湾之所以成功，我感觉最大的原因是其起点高，插手就定位于高端产品，形成了高端开发理念，高端开发团队，才有了高端产品，并由此延伸出高端品牌，高端口碑，高端圈层客户。这种高端效用，保证了星河湾立于高端，示范高端，引领高端。

由此得出一个结论，只有专业化，才能开发出高端的物业！

哈哈哈哈哈哈