主题：投资酒店式公寓7个不得不知道的知识，中商万豪的业主你们了解么？

酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种物业，由于其涉及范围广，目前还没有一个明确的定义，可以简单用“引入酒店管理的公寓”作为笼统的解释。在对南京的“酒店式公寓”调查后，我们发现目前市场上所谓的“酒店式公寓”的差异很大，大多是借“酒店式公寓”的名字来抬高项目身价的做法。

一、酒店式公寓的优势在哪里？
酒店式公寓能在竞争激烈的房产市场上有一席之地，是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷，满足了市场的不同需求。酒店提供了周到的客房服务和完善的配套设施，但是其客房面积偏小且功能简单，没有厨房和客厅，不适合长期居住。高档公寓虽房间内部功能齐全，但面积较大，外部的配套设施匮乏，没有酒店的服务，给高端商务人士的生活带来不便。
酒店式公寓则结合了以上两种物业的长处：提供的客房面积偏大，一般在60—100平米之间，能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持了“居家”的私密性和温馨生活氛围；由专业的公司进行管理，提供付费的菜单式服务，一般包括：室内打扫、定时送餐、洗衣服务等；一般都建有专门的商业配套，其中包括餐饮、休闲、娱乐和商务功能等；而且就单位面积租金来算，它也是比较经济的。

二、酒店式公寓的客户是谁？
酒店式公寓需求的客户主要是高端商务人士，他们是知名企业中层以上员工，租金的费用一般都来自于公司预算补贴。由于工作的原因，他们不会在南京长期居住，但会在某一阶段在此地生活。酒店式公寓的特点决定了它非常适合满足这种需求。
南京酒店式公寓也有部分外籍人士，以日韩地区人士为多，东南亚地区其次。这些客户的租房预算一般在6—10万/年，是较高的消费档次。

三、酒店式公寓比普通公寓更值得投资吗？
确实，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。其原因主要在于：
1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源；同时酒店式公寓的面对的客户群要比住宅范围广，出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少要3个月。
2、租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营管理将业主的经济利益捆绑在一起，可以保持物业的整体租价；此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。
3、发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。
总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在南京这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公寓能够热卖的主要原因。

四、什么类型的酒店式公寓适合小业主投资？
目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。
大产权统一经营的酒店式公寓不单独对外销售，对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制，不是小投资者投资的对象。
小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异，只是挂了“酒店式公寓”的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。
小产权统一经营的酒店式公寓相对于住宅的优势明显，是个人投资者比较合适的选择。但在具体的投资过程中，还有以下一些方面是值得注意的。
1、区位的选择十分重要
酒店式公寓的客户一般都是高端的商务人士和追求生活享受的人士，因此对区位的要求十分的挑剔。商业配套要完善，交通要便利，环境要优美，具有良好的居住氛围。
在南京来说新街口周边是首选地段。新街口是南京重点发展的区域，环境优美，高档小区林立，是较理想的居住区域；道路路况较佳，交通四通八达，能快速到达开发区、保税区；购物公园是张家港的商业副中心，商业配套完善。
2、物业的配套设施不容忽视
酒店式公寓的配套设施是酒店式公寓的重要组成部分，根据酒店式公寓的定位和服务对象的差异有不同的要求。硬件方面投入过多必定抬高酒店式公寓的单价，也同时提升酒店式公寓的经营成本；配套太少又会影响到酒店式公寓在客户心中的档次，降低租金。
酒店式公寓在自身配套上不会这么完善，比较倾向于自身只拥有必要的配套设施，其余则利用周边商业配套作为补充。总而言之，配套应该完善到什么程度需要符合具体酒店式公寓的市场定位，也要考虑具体项目周边的商业发展情况，是综合衡量的结果。
3、专业的品牌管理公司是保障
从大多数开发商的角度来看，实现物业的顺利销售，确保现金回收是其根本目标，对于项目后期运作成功与否关注较少。在项目销售过程中，可能会夸大项目投资价值，达到提高销售价格实现销售的目标。而在酒店式公寓的后期运营中，酒店物业管理公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格，这才是投资者最关注的。
如果说酒店式公寓的配套设施是硬件，那么品牌的管理公司就是软件，专业的管理公司对于酒店式公寓的成功经营十分的重要。首先，专业的管理公司具有一定的品牌知名度，能树立统一的形象，其品牌号召力能为酒店式公寓带来一部分客源；其次，他们对室内装修，营销推广等方面具有丰富经验；最后，他们为客户提供的服务比较专业，这些都是酒店式公寓成功经营必不可少的软件。
投资者应该选择由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，能提供高品质酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的酒店式公寓物业，才能保证稳定安全的投资回报。

五、酒店式公寓投资中需要注意回避什么风险？
既然大产权的酒店式公寓经营要优于小产权经营，开发商为什么还要分割出售，为什么不选择自己独立经营或是卖给基金呢？原因很简单：一是由于开发商本身实力有限，有回收资金的压力；二是因为基金是整体收购，出的价格通常情况下比较低，而且基金在选择投资物业的时候有一定的衡量标准，要符合他们的要求并不容易。有些开发商为了促进销售，常常会用一些含有虚假性信息的酒店式公寓广告来欺骗投资者，如何不受到这类虚假信息的影响，同时又能不错过好的投资机会对投资者而言是十分重要。
目前，市场上最常见的推广做法就是在广告中给投资者描绘一幅酒店式公寓投资的广阔前景，一般都是年回报率8%左右。根据计算，酒店式公寓由于面积比较大，租约比较长，单位租金相对同档次的酒店要低，虽然出租率比较高，但是在不考虑本身物业升值，经营情况良好的情况下，在去除税收、运营成本、管理费、折旧等以后一般年回报率都在8% 以下，管理公司要做到8% 的年回报是相当困难的。
以上承诺回报每年8 %的投资机会可能存在两个陷阱，一是通过承诺回报率把事实上本来值五千的房子，卖到一万元，即使给你回报，其实还是“羊毛出在羊身上”。另外，8% 回报的合同是和酒店管理公司签订的，和开发商签订的合同是购买房屋产权的合同，出售以后开发商就和酒店式公寓经营完全脱离了关系，没有担保的责任。合同上的违约责任虽然写的好，但到时如果出现酒店式公寓经营不善的情况，酒店管理公司有没有支付能力就是另外一回事了。

六、怎样避开酒店式公寓投资中上面提到的风险？
对于避开上面提到的市场中的一些风险，只能提醒酒店式公寓的投资者在签订合同的时候需要重点注意以下一些问题。
1、合同的对象是谁？
谁和你签合同是非常重要的，他们是违约责任的承担者。因为谁都不能保证酒店式公寓的经营一定能取得预期的成功，一旦出现违约，违约责任的承担者有没有能力承担在合同中提到的责任就会成为关键。简单的讲，选一个有能力承担违约责任的对象签合同。可以是开发商，也可以是品牌的酒店管理公司。
2、有没有严格的约束产权人行为的条款？
产权人多了，就容易会出现各行其事的局面，如果没有严格的约束，这样的酒店式公寓也就统一经营不起来。基本上在合同中应该规定，产权人除了保留享有收益的权利以外，其余的都要授权给经营管理者。
3、经营管理公司有名吗？
好的品牌经营管理公司对酒店式公寓经营成功的重要作用在上面已经谈到很多了。这里再要说明的是品牌的经营管理公司不管是在合作对象的选择上，还是在酒店式公寓位置的选择上，都会有比较苛刻的标准。他们能看好的物业，一般做成功的机会要大的多。另外，出于对品牌维护的考虑，他们也不会轻易违约。
4、有合适的退出渠道吗？
大家都知道，不是所有的投资者都愿意把这些钱都一直放在酒店式公寓的投资里面，合理的退出渠道是很重要的。退出的方式常见的有两种：经营方允许酒店式公寓在二手市场上交易，但是新的产权所有人必须和经营方签订合同以维持统一经营；经营者或开发商承诺每过一定的年限就以一定的价格回购一定比例的客房，使它最终走向大产权统一经营。

七、综合衡量风险和收益，选择合适自己的酒店式公寓
风险和收益的综合衡量对于正确的投资是十分必要的，过分的追求收益和回避风险都不容易做出正确的选择。

以上只是给大家一些酒店式公寓选择方面的建议，有意投资酒店式公寓的投资者还是要多多关注市场中的产品，货比三家，才能练就一副“火眼金睛”。

好贴！珍藏了！

好贴！珍藏了！