主题：南京房价与地价“激情共舞”，未来城北房价或将破2万大关，咱们小九的是不是值了？

近几年，随着品牌房企的陆续进驻以及政策红利的倾斜，城北板块在成熟配套的基础上不断改变自身“脏、乱、差”的落后形象，并从刚需聚集地逐步蜕变成主城区的改善集结地；在楼市地王频现的同时，房价也是一路上扬。

据搜房网监控中心数据显示，今年上半年住宅用地平均溢价率为31.1%，同比去年上半年的7.51%，飙升24%！环比去年下半年的13.57%，更是翻了两番。就城北而言，今年上半年共成交了4幅土地，其中迈皋桥的G32、G33地块溢价率分别高达70.2%和74%，成功跻身2013上半年成交地块溢价率Top10排行榜。

在这半年时间里南京楼市房价上涨了6.4%，八大板块普涨，其中仙林板块涨幅最高达12.5%，城北板块涨幅为5.6%。自今年2月下关“嫁”入鼓楼之后，原下关楼盘房价一夜暴增，上涨700-1500元/平不等，成为城北板块涨幅的主要贡献力量。不断涌现的高价地块，不断上涨的房源价格，这种“房价随地价共舞”的楼市惯象也开始在城北上演。

迈皋桥面粉价突破“9”字头

三年半楼面价涨幅高达42.5%

6月27日，迈皋桥两幅住宅用地的拍卖，成了南京昆仑沃华和栖霞建设两家开发企业的对决战。在经过33轮大战之后，G32地块以4.05亿的总价被昆仑沃华竞得，溢价70%，楼面价9014元/平。而G33地块的拉锯战则明显被缩短，最终仅经过了19轮对抗，该地块被势在必得的昆仑沃华收入囊中，溢价74%，楼面价高达9247元/平

据相关资料显示，在上半年成交的46幅地块中，溢价出让的地块达到了22幅，几乎占了总数的一半；而被国土局列为异动地块的，即溢价率超过50%的就有9幅，最高一幅溢价达138%；而迈皋桥这两幅宅地则凭借超70%的溢价率成功晋级为今年上半年溢价率排行榜的第五、第六位。此外，在2013上半年住宅地块成交楼面地价Top10排行榜中，城中总价地王以12229元/平的楼面地价拔得头筹，河西南部地王以11124元/平楼面价位列第二，城北迈皋桥这两幅地块则以楼面地价“9”字头分别位列第四、第五位。

当年默默无闻的迈皋桥，突然惊现两个“9”字头地王时，世人开始“咋舌”，感叹楼市已经“疯”了，三年半的时间楼面地价已然“面目全非”！据统计，自2010年起至今，城北迈皋桥周边共成功出让6幅宅地，其中2010-2012年期间，该区域内的楼面地价始终在“6”字头左右徘徊：2010年6月1日，中电颐和家园楼面价为6628元/平；2011年4月27日，通宇林景御园拿地时溢价率虽高达52%，但楼面价也控制在6798元/平；2012年2月16日，星叶瑜憬湾楼面价为6489元/平；2010年4月20日，御龙湾以23.35亿元的最高总价拿地时楼面价也仅为6501元/平。

随着昆仑沃华的“9”字头进驻，则与区域内一直维持的“6”字头楼面地价形成鲜明对比，其74%的溢价率更是创下了区域单价溢价率之最。按照该区域三年半来最低的楼面价来计算，现今迈皋桥楼面地价涨幅高达42.5%，不禁让人瞠目直呼“面粉价”快要赶超“面包价”了。

上半年城北涨幅5.6%

未来区域房价或突破2万

今年3月底，南京市出台了房价控制目标，即“全市新建商品住房价格涨幅低于家庭人均可支配收入的实际增幅”，对此业内专家普遍预测今年房价的涨幅会控制在10%以内。然而计划赶不上变化，房价这只“纸老虎”并没有遏制住南京楼市房价的疯狂。据统计，今年上半年南京共有82盘房价上涨，最高涨幅高达24.6%，其中城北板块涨幅达5.6%。

城北板块的涨幅主要贡献来自于尧化门和原下关区域。回想去年年底，被称为城北谷底价区域的尧化门房价尚未过万，但在今年上半年，在供给大盘金地明悦的2次加推助力之下，从年初的9900元/平涨到目前的10600元/平，区域价格逐步越过了“万元”门槛。受区域调整影响，并入鼓楼后的原下关楼盘更是坐地起价，如边城世家3月加推价格一下子从16000元/平涨至17500元/平，涨幅高达9.4%。

在迈皋桥区域，5月加推的中电颐和家园价格也是从之前的15500元/平涨到目前的16800元/平，涨幅为8.39%，位列城北板块涨幅排行榜第二名；于今年5月18日首次面世开盘的通宇林景御园，由折后起售价15000元/平涨至现在的均价15500元/平，涨幅较小为3.4%。而号称为“城北地标建筑”的晓庄国际广场则一反常态，自5月18日加入搜房电商优惠之后，由均价14000元/平调至最低价12500元/平起售，其中78平户型最高优惠1.5万抵11.7万，85、86平户型1.5万抵11万，112平户型最高优惠1.5万抵18.3万。

值得一提的是，2010年中电置业在城北拿地时楼面价仅6628元/平，现在房源竟以16800元/平的高价出售。那么昆仑沃华这两幅地块楼面价均在9000元/平以上，预估这两幅地块未来价格将不低于19500元/平。照这样的势头，迈皋桥区域未来房价或突破2万，原本被定义为“刚需者福地”的城北板块，将不再是刚需刚改的供应地，而是逐步成为南京主城又一改善房源的聚集地。

地价或成高房价推手

专家呼吁政策调控应落地有声

据相关资料了解，2013年上半年南京出让土地总面积207.2万㎡，轻松完成了年度400万㎡任务的一半；同比去年上半年，今年出让的土地面积上涨50.3%，成交金额则上涨112.9%，金额涨幅达到土地面积的2倍之多，这在客观上也意味着“面粉”的价格将越来越贵。自去年第四季度开始，诸多楼盘热卖一方面导致房企住宅库存量频频告急，开发商只有不断买进“面粉”产出“面包”，才能维持房源供应关系；另一方面也导致房企资金回笼迅速且充裕，在不差钱的情况下也无惧“地王”的横空出世。

在楼面地价持续创新高之际，楼市房价也在不断上涨。究其本质，其一为地价是楼盘成本的关键部分，地价大约占据房价的15%至30%，平均值高达23.2%，因此地价成为影响房价的重要元素之一，地价高，房价更高；其二，地王现象的不断蔓延，严重影响了购房者和开发商的心里预期，由此引发了一系列的连锁反应，如购房者冲动入市抢房导致日光夜光盘频现、开发商捂盘惜售或借机涨价。地价刺激房价，房价反哺地价，市场供求关系一度失衡，楼市四面楚歌。

天诚不动产研究所所长、南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华表示，南京市场上之所以频频出现高溢价率地块，是因为预期未来房价上涨；高价地的出现可能在短期带动区域在售房源的热销，进一步也会导致房价的不断上涨。也有相关人士表示政府在控制地价方面效果不佳，“地王”偏多，这对于稳定房价十分不利，应对此予以调控。

业内人士担心，在两轮严厉的调控下，地价的逆市攀升很可能成为未来房价的重要支撑力，并在一定程度上对冲“抑制房价过快上涨”的政策效果。 

房价要涨啦

哈哈，房价飞涨

激情共舞

未来城北房价或将破2万大关

 期待

哈哈，城北要是发展起来就更好啦