主题：解析南京楼市真相:说"反弹"为时尚早

业内人士提醒开发商不要轻言涨价 上个双休日南京楼市认购近900套，日均400余套，楼市仿佛从新政后的“严寒”一下子进入“盛夏”，买卖双方心态均发生微妙变化。降还是涨？涨还是不涨？买还是不买？开发商和购房者都左右为难。业内人士指出，目前认购量还不足支撑房价“反弹”，所谓“热销”只是个别现象，买房人不用恐慌，还是要根据性价比选择合适房源，更奉劝开发商如果贸然涨价，市场可能重新转冷。 “高认购量”其实并不高 429套、456套，上周六、周日两天的认购量从日均百套跃至400余套，楼市看似一派火热景象，也让不少等着“抄底”的买房人着实紧张了一把。楼市究竟是否如少数人认为的那样又开始升温了，让我们用数据来说话。 “高认购”与新盘扎堆上市有关。从认购量变化曲线可以看出，8月初至今认购的高点均出现在周末。近期单日认购量峰值出现在14、15日，分别为429和456套。但记者注意到，这样短暂的“洪峰”周末一过便自然消退，如16日（周一）的认购量由456套骤降至248套，17日更是只有区区131套。因此，单从个别时段、个别楼盘的热销判断楼市是否回暖，实在有失偏颇。 与前两年同期相比，目前日均400余套实属正常，认购量并不高。网上房地产数据显示，8月2日-15日，南京全市共认购了2438套，成交1304套。而2009年8月，全市商品住宅认购量为9626套，成交8284套。半个月的认购量尚不足去年8月认购量的1/3，有着较大的差距。 南京存量加上新增房源约2.8万套以上，开发商压力依然很大。网上房地产显示，随着新盘不断推出，南京可售商品房还在增加，很显然，新上市的房源并未全部售出，库存每月都在以上千套的速度增加。 上周六，荣盛龙湖半岛推出第二批房源，4600元/平方米的均价，吸引众多购房者前往现场看房、选房。 本报记者 童明摄 大多数楼盘仍然“滞销” 记者进一步调查发现，虽然成交量比之前有所上升，但均价低于8000元/平方米的低价盘是成交量的主要来源。在看似热闹的楼市中，除去几个因为降价、降低预期赢得热销的楼盘外，其余楼盘依然陷于“滞销”的泥淖。 分析近期几个卖得不错的楼盘可以发现，东郊小镇、保利香槟国际、金浦名城世家等无不是靠着低于板块均价的低价策略换销量。和府奥园、五矿御江金城等楼盘均是调低预期赢得市场认可的代表。 由于担心降价会引发前期业主的不满，因此各家楼盘在降价问题上都显得格外谨慎，但即便如此，近期仍有多家楼盘暗中调低了价格了。上周五开盘的城北尧化门的盈嘉香榴湾就把价格定在了8000多元/平方米，比新政前的售价足足低了1000多元/平方米。位于城中的凯润金城推出尾房9折优惠，希望尽快清盘。上周末金地自在城引发楼市“地震”，靠的同样是降价促销。新政前金地自在城毛坯房的价格每平方米接近万元，而上周六售出的448套房源中，精装修房源折后均价不到9000元/平方米，降幅十分明显。 当前降价楼盘寥寥无几，死扛着不降价的楼盘日子过得又如何呢？城南某楼盘在8月上旬推出了数百套房源，由于价格远高过同区域其他楼盘，因此看得多买得少，十余天来认购、成交双双为零。又如许多人津津乐道的上周末单日认购成交429套，事实上，14日热销楼盘排行榜上的10家楼盘销售总套数达到了387套。10家楼盘卖出了90.2%的房源，全市上百家在售楼盘在这一天内究竟售出了多少房源，由此可见一斑。 新闻链接 国务院副总理李克强：贯彻宏观调控措施 李克强近日在考察时强调，要坚决贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。增加住房有效供给，巩固调控初步成果。 人民日报：楼市调控政策预期效果还远未达到 人民日报近日发文严厉指责有人在刻意隐瞒楼市真实情况，试图造成成交量“暴涨”的假象，同时强调相关部门和地方政府应坚持房地产市场宏观调控政策不动遥 国土部：明确表态加大对违法闲置用地查处力度 昨日，国土部召开房地产用地专项整治工作新闻通气会显示，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，闲置土地宗数2815宗。并对还没有处理到位的6宗案子进行了挂牌督办，通报全国已查处结案的房地产违法违规用地826宗，收取罚款或闲置费总计4.8亿元。并再次明确表态加大对违法闲置用地查处力度。 银监会：银监会加码房贷压力测试，预设房价跌一半 近日，银监会已要求银行系统进行新一轮压力测试，应对在那些房价过度上涨的地区房价可能下跌约一半的情况，而该新压力测试也是迄今为止中国银行系统进行的最为严格的一次压力测试，其假想的极端情形包括60%的最大房价跌幅。有业内人士认为此次银行压力测试，或许是为下一步更为严厉的调控政策出台进行提前预演。 江北某大盘售楼处空无一人。 本报记者 沙文蓉摄 业内人士： 只是刚需释放，开发商不要轻言涨价 “卖得好的都是东西确实不错且价格比较合适的楼盘，现在的买房人以刚需为主，买房时更关心性价比。如果开发商盲目乐观想涨价的话市场还会转冷。”南京新景祥房地产经纪有限公司副总经理何晔表示。万唐置业有限公司总经理周斌也表达了相同的观点：“回暖要求日均成交在200套左右且持续一个月以上，目前成交量的爆发最多也就持续两三天，并且通常集中在新房源上市期，难以持续。” 谈到即将到来的楼市“金九银十”，南京网博机构总经理孙海认为买卖双方将继续胶着。随着上市量的放大，成交量会有回升，板块分化则更加明显。配套、位置较好、产品也不错的楼盘价格将坚挺，部分板块的房价还有一定下行空间。 本网整理编辑:www.jyfushi.com？资深淘宝买家的淘宝购物心得:http://shop58741388.taobao.com