主题：楼市暴涨，下一个轮到海南？

海南楼市有一个不知疲倦的推销员：北方的雾霾。

每到秋冬季节，华北、西北、东北地区的雾霾就会泛滥，这时候海南的蓝天白云就会被将近一半的中国人想起。要不要去海南买一套房子？这个念头我相信很多人都有过。

由于在上世纪九十年代，海南遭遇过非常惨烈的房地产泡沫破裂，所以直到今天，大家仍然心有余悸。今天（2月16日）适逢国家发改委公布了“北部湾城市规划”，海南的北部、西北区域被划入其中。借这个由头，让我们来探讨一下海南的楼市问题。

?

几年前我专门写过海南楼市，当时的数据让我对海南楼市倾向悲观。但最新的数据似乎有所改观，尤其是近年来，海南的人口开始由负增长转为正增长。

一、人口

仍然是以小学生人数为观察视角，因为小学是义务教育，当今中国各地基本上实现了100%的入学率。此外，小学生人数是普查数据，不是抽样数据。这个数据不是政绩考核指标，没有被污染，基本上不会被刻意放大或者缩小。

海南过去5年小学生人数变化

2011年
2016年
增幅
全省（总人数）
76.56
79.35
3.6%
其中：当年招生
12.4
13.96
12.6%
海口（总人数）
17.02
18.8
10.5%
其中：当年招生
2.87
3.47
21%
三亚小学总人数
6.62
6.7
1.2%
三亚中学总人数
4.34
4.62
6.5%
注：三亚为2010年和2015年的数据。单位：万人。

由于计划生育的影响，2010年到2015年，全国小学生人数下降了2.5%，全国总人口在缓慢增长。对比一下海南全省、海口和三亚的数据，我们可以发现：

1、海南全省人口在增长，而且从小学生招生人数增速来看，增长速度不算慢；
2、海口的人口增速高于全省，其中招生人数体现出来的增长势头堪称强劲；
3、三亚的人口增长弱于全省，更显著弱于海口。

二、资金增长

“金融机构本外币各项存款余额”，可以简称为“资金总量”，是考察城市综合竞争能力和发展潜力的重要指标，它跟房地产行业的关联度也非常高。其重要性远远超过GDP，主要原因是因为GDP不准。

海南过去5年资金总量变化（单位：亿元）

2011年
2016年
增幅
海南全省
4505
9120
102%
海口
2354
4989
112%
三亚
594
1494
151%

可以看出，过去5年海南资金增速不错，超过了全国平均水平（大约90%左右），其中三亚增速非常抢眼。但需要指出的是，2011年三亚的资金总量594亿元，比2010年出现了显著的下滑。

由于三亚经济资金总量太小，所以受到经济周期影响比较大，波动性很强。虽然增长势头不错，但其实占全省总量非常小，只有16%。而海口汇聚的资金，则占了全省的55%。

海南的资金分布数据再次告诉我们：钱是跟着权力走的。一般来说，一个省的第二大城市会跟省会城市差距非常大（只有广东、江苏、山东等少数省份例外）。

三、财政增长

第三个考察的指标，是地方政府一般预算内收入，没有包括中央或者省里的返还或者转移支付，也没有包括土地收入。这个指标更能反映地方政府可持续的财力，这将对所在城市的基础设施好坏产生影响。