主题：物业新规本月起执行， 物业纠纷有新解

本月起，新修改颁布的《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）已正式实施。三江学院物业研究、东南大学物业研究所黄安永教授表示，此次条例修定的过程中，对于物业管理开展活动中的一些热点难点问题，在目前条件下已经能够从法律法规角度明确、细化时，尽可能细化并具有操作性。

1、关键词：新旧物业交接

不愿退出的原物业最高可处20万元罚款

  案例回顾：长兴物业为吉庆家园服务了12年，近年管理不善导致小区混乱，偷盗时常发生，卫生环境脏乱差，因此，新业委会去年底通过招标的形式新引入了跨越物业公司。随之导致了两家物业并存的乱象。

  处理依据：《条例》第56条，业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。……在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行相关交接义务。

 《条例》第87条，如果退出物业服务企业不服从业主大会决定不愿退出，由县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书。

案例回顾：由于车位售价高达二三十万元，某些小区的业主觉得太贵，希望等5月1日《条例》实施后，租用车位。但最近业主们却被告知，按新规“只租不售”的人防车位，已经卖完了。

2、关键词：人防车位出租

人防车位不得出售，租期不超三年

 处理依据：《条例》第61条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。

 《条例》第66条，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

3、关键词：维修基金贬值

80%的维修基金可转一年以上定存

 案例回顾：仁恒翠竹园3年前存定期的专项维修资金，但在存款到期后，业委会忘记继续转存定期，5个月小区“养老钱”少了48万元。

 处理依据：《条例》第78条，业委会可向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内给予办理。

4、关键词：业委会成立难

物业管理委员会代行业委会职责

 案例回顾：建成多年的朗诗熙园小区，至今未成立业主委员会。但就在业主们紧锣密鼓忙着召开业主大会、成立业委会时，却发现小区内一栋高层公寓楼成了“绊脚石”。原来，这栋小户型290余户住户中，光出租户就有240余户，上门送选票都找不到人。

 处理依据：《条例》第27条，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区……可由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

5、关键词：物业费调整难

物业费标准满3年，需重新评估

 案例回顾：在2012年《现代快报》发起的南京物业企业生存状况大调查中，许多明星物业企业大倒苦水，其利润率逐年递减30%-40%，并称在人力成本大幅度提高的当下，物业费却难以上涨。

 处理依据：《条例》第49条，价格主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

 而具体物业服务的收费标准，需由当事人在物业服务合同中约定。

业界点评

 “谁的责任谁来担”

 三江学院物业研究、东南大学物业研究所黄安永教授

 物业管理的主体是业主。在修订实施的《条例‖重树了业主、业主大会的主体地位，明确规定业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。权利归还业主大会，一旦形成共同的意志，决定采取某种管理模式，全体业主就应承担相应的义务。

 另一个值得关注的是，传统的建筑区划“红线”混淆了物业服务和公共服务的边界，免除了政府应该承担的公共服务，物业服务企业代为承担起了物业管理区域的公共服务职责，掩盖了政府公共服务的缺失，导致物业服务企业重点关注公共服务内容，而忽视了保持房屋建筑的使用安全、宜居和保值这一物业管理的核心价值。修订实施的《条例‖城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等管理部门加强了物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，明确了相关职能部门对于准公共服务的责任与管理。

人防车位出租

物业费调整难