主题：业内预测2013房价会否上涨

近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非类产品下足功夫、高速周转。对于房地产企业的治理、内控水平，商业评论人士通常都斥之以粗放管理、乏善可陈，这句话放在5年、10年前应该没有问题，然而在经历了过山车式的数轮调控后，地产企业在死去活来、活来死去的折腾中，长足了记性、磨出了经验，制造业、服务业百年来积攒的经验给房地产业提供了参照，任何商业体良性循环的正道是，产品标准化、打开资本通道、企业核心价值体系构造等等。虽然已有千亿、数百亿级的强悍房地产大佬，但这并不意味着后来者没有机会，中国庞大的城市化命题仍给出了足够想象力，画卷刚刚展开，任何一个谙合真正商业规律的企业，都将有博胜未来的机会。

田明：主攻二线城市

经济观察报：你如何看今年的市场走势？

田明（朗诗集团董事长）：2013年形势会好于2012年，但不会有像2009年那样的反弹。如果上半年在一、二线出现较大反弹，会招致调控加压，全年曲线可能呈现先上后下的趋势。如果上半年市场上涨温和，全年将比较平稳。

经济观察报：如何看待中央对城镇化的推进？公司对此有何战略安排？

田明：首先我认为城镇化不等同于房地产化。城镇化需要有实体经济支持。有了制造业、服务业才能解决进城人口的就业问题。所以城镇化是经济发展的结果而非手段。

我们判断，三、四线及以下城市，当前产业基础并不好，现在还处于大城市化的阶段。另一方面一线城市的竞争将非常激烈。所以我们未来几年的主战场将是二线城市，其范畴包括省会城市、计划单列市和津渝两大直辖市。

经济观察报：去年经营指标是否完成，做了哪些工作？今年各项指标计划是怎样的？

田明：2012年朗诗房产公司更多按照“过冬”原则安排生产经营，在销售收入、认购率和利润额上都完成了指标。过去一年，公司很大精力放在苦练内功上。对于未来还有快速发展机遇的“白银十年”。我的判断是行业集中、竞争加剧、利润趋平、市场细分。

一方面，我们将产品线由原来单一的高端产品，扩展为面向全生命周期的产品线，完成了客户结构梳理和相应投资。去年我们新增的首次置业、首次改善产品，是全年业绩的亮点。另外一方面，我们完成了公司组织管控结构的调整。梳理了总部、区域公司和项目公司的关系，更有助于区域公司在城市片区的深耕。

到2013年底，朗诗在建项目计划由现在的25个扩展到40个，约150万平。全年销售回款计划110亿，土地投资80个亿。

经济观察报：朗诗过去一直有鲜明的特色，今后规模上会否有突破？

田明：今后能存活的行业企业，一种是资金雄厚、规模大，另一种是有绝活。绿色一直是朗诗的核心竞争力，今后也要有规模。长期以来，朗诗缺乏外部融资渠道，在此情况下，我们今年将突破百亿规模，计划在5年内实现年度300亿的销售回款，进入行业规模前30强。

经济观察报：去年朗诗系统地搭建起非地产开发板块的框架，今年有何部署？

田明：今年在金融、科技、养老和代建上有大的探索和突破。朗诗去年下半年成立青杉投资，通过基金、信托等筹集管理着12.5亿的资金，今年管理规模会增加到30亿，用于支持朗诗的开发、养老等板块。养老板块，一方面继续在开发项目上配套养老地产，另一方面正在与许多地方政府商讨养老社区的供地方案。技术板块已经成立两家公司，在公建、养老等项目上输出技术、代建、咨询设计等系统方案。

单伟豹：涨得太猛，就可能有新调控

经济观察报：怎么看2013年的房地产市场形势？调控有无加码可能？

单伟豹（路劲地产董事局主席）：今年房地产的整体形势，我还是比较看好的，平稳发展，因为压抑了那么久，不让它涨，是不可能的。但是也不可能涨得太猛，如果涨得太猛，就有可能有新的调控政策。但政府也不会让房价下跌很大，因为房地产市场对经济的整体形势影响太大。

经济观察报：2013年会采取哪些方法来保持并进一步扩大规模？

单伟豹：2012年，我们地产业务实现了118亿元港元的销售额，较2011年上升69%。今年，我们计划在已进入城市深耕，优化产品结构，加快库存消化。我们希望保持年增长30%的速度，增长太快可能有风险。

经济观察报：路劲在商业地产领域有哪些规划和战略？

单伟豹：当初，很多开发商做商业地产，是因为住宅的调控，但是因为没有商业地产的开发运营经验，盲目进入会面临很大的风险。

我比较看好养老地产，但是现在缺乏政策支持。比如以后政府是否可以考虑把养老地产项目列为不占用地指标的范围。

另外，我也比较看好产业地产，如医疗产业、旅游产业等。比如一个医院就能带动整个周边区域的发展，但是现在条件还不是很成熟，可以尝试几家开发商联合起来一起投资尝试，这样会减小风险，也可以探索新模式。旅游地产也会有很大的发展空间，随着经济的发展，人们收入的增长和生活水平的提高，对旅游的需求将越来越旺盛，这样具有投资属性的旅游地产就会有很好的发展前景，旅游地产也可以采用多家开发商合作开发的模式来尝试。

经济观察报：如何看待中央对城镇化建设的推进？对此有何战略性安排？

单伟豹：城镇化是促进经济发展的一个新动力，因为现在出口、投资、内需三大引擎都不太好，对经济的促进作用不大，而中国目前的城市化率大概是50%，城镇化有很大的发展空间。城镇化对房地产市场肯定有一定的推动作用，但也要根据具体城市来区别对待，路劲也会在现有的部分城市参与城镇化建设。

经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期这些区域回暖明显，对企业利润贡献可观，部分三、四线城市则产生泡沫，你对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？

单伟豹：我觉得并不能笼统地说，现在三、四线城市就产生了泡沫，要根据具体城市的供应和需求来看。比如温州房价就很高，因为调控房价下跌也很大，肯定是存在一定泡沫的。鄂尔多斯也是，没有产业支撑，供应过剩，现在下跌幅度很大，估计十年内很难恢复。其他城市就要进行充分调研、区别对待。

部分开发商重新回到一、二线城市，也不完全是因为三、四线城市市场饱和了，而是因为过去几年，它在三、四线城市扩张过快，饱和是针对的它自身而言，并不是整个市场。

我们在区域的选择上，并不会有一、二线和三、四线城市的具体划分，会在现有的重点城市深耕，比如一线城市的个别区域，也会在具有发展潜力的三、四线城市发力。

凌克：刚需仍是市场需求主体

经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？

凌克（金地集团董事长）：中国的房地产业仍然处在重要机遇期，市场总体仍然会继续向上。但部分热点城市房价的快速上涨，可能会引发政府加重调控力度，房地产市场投资性需求仍将被抑制，限购和限贷的政策还会延续。另一方面，保障房制度建设将持续推进。同时房产税从试点到逐步推开，也将循序渐进地发挥作用。

经济观察报：收购星狮地产之后的进展如何？商业地产领域的投资计划如何安排？

凌克：2013年1月29日，星狮地产举行股东周年大会，动议通过更名为金地商置集团有限公司；同日，公司还宣布通过配售融资超过7亿港元。金地商置要成长为金地集团规模快速扩张、业务结构转型的重要载体，未来投资领域主要包括：以城市综合体为主体的商业中心投资与运营；公寓和住宅的开发销售及物业管理；写字楼的运营及物业管理；产业园区的开发、运营及物业管理；超五星级酒店、精品酒店的开发与运营。

经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期这些区域回暖明显，对企业的利润贡献可观，部分三、四线城市则产生泡沫，企业对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？

凌克：一、二线城市，由于自身更大的市场深度和需求潜力，对市场反应更加强烈，而相应会释放出更大的上升动能。而三、四线城市支撑市场长期发展的需求后劲不足，以及过于集中开发造成的过量供应问题逐渐浮出水面，抑制了市场的上升空间。金地在城市布局上，重点选择成熟城市群如长三角、珠三角、京津冀等，这类城市人口基数大、聚集性强、经济基础较好，具有可持续的发展潜力。

经济观察报：在刚需产品成为市场成交主力之后，金地产品结构调整进展如何？未来公司的土地储备和产品线将呈现何种格局？

凌克：2012年金地中小户型新增可售面积占比约为65%，2013年这一比重将得到继续提升，2013年新增货量中首置首改类产品占比约在80%。2012年金地新增11幅土地储备，新增地块以刚需首改类产品为主。

未来刚需仍是市场的需求主体，改善型市场尤其是首次改善型市场也将呈现较好机会。金地会继续坚持财务稳健原则，控制土地成本强调拿地区域分布的合理性，着重补充适合刚需和首改类产品的土地储备。在产品研发方面，公司会加快针对首置首改类客户的新系列的研发和推广应用，为市场提供覆盖面更广阔的多元化产品。

邓维聪：开拓以外，重要的是经营

经济观察报：新鸿基在内地的经营计划如何？

邓维聪（新鸿基发展（中国）有限公司董事）：以华东区为例，南京、无锡、苏州、杭州等地点的项目今年都将在开工阶段。今年我们投资上会更积极。在上海，会看一些城市综合体项目，希望走高端的路线。不少项目正在洽谈。广东片区也在积极发展。成都片区可能需要继续消化一个130万平方米的大项目。

经济观察报：地方政府推出商业用地非常积极，如何看这个市场形势？

邓维聪：土地市场已经很热了，最近拍了很多高价地。这个情况值得注意。我上世纪90年代到上海，那时市场很好。不久就发现，到处是烂尾楼，这都是没有财力没有实力的企业拿地造成的后果。我相信现在不会再有这么多失败的项目，可是不会每一个都做得很好。

上海去年推出200万平方米的商业用地，可是平均每年上海写字楼吸纳量只有50万平方米（建筑面积）。问题是很多没有资金压力的企业有做商业项目的冲动，但大部分可能并不懂怎么做好。

经济观察报：新鸿基地产如何看待内地的城镇化，公司是否有拓展安排？

邓维聪：城镇化是国家的大战略。具体到新鸿基，我们还是要看自身的定位。我们在拓展上一直稳健，所以暂时没有这样的人力和能力去开拓二、三线城市市场。

新鸿基面临两个任务，除了开拓外，很重要的还是经营，我们现有的项目，要花很多时间和人手去经营。多出的钱投到哪里呢，还是投到我们熟悉的地方，上海、广东、北京。

过去我们投在内地400亿、500亿，差不多占整个公司10%以上的投资比例，要好好运营。现在很多发展商回到一线，这个我不怕。我们肯定比他们做得更前沿一些，因为有上海国金中心IFC、上海环贸广场ICC两个堡垒。

经济观察报：新鸿基地产今年的一个重要的项目上海ICC将推出，同期也有嘉里中心、k11等入市，是否感觉到竞争？

邓维聪：肯定有。先不要讲项目竞争，整个购物中心市场竞争都非常激烈，winner takes over（赢家通吃），变得越来越两极化。上海未来(小区网论坛)在建的商场很多，能做好的才会赢。我不敢说我们一定会赢。有些商场有这个条件。内容是什么，怎么包装，有无关键东西推出，让零售商对你有信心，这个很关键。ICC，我们给出很多新的东西，所以新一代的商场，的确是放了很多新的经验在里面。

经济观察报：在激烈竞争下，ICC写字楼部分，出租情况很理想，是否与你们拥有长期客户相关？

邓维聪：现在已接近满租，最贵的每天每平方米租到18块。IFC老客户多一点，很多金融类的企业，都是很多年的老关系。ICC反而没这么多，主要是非金融类的，包括贸易公司、专业公司、零售公司、律师事务所等等。最大adidas，租了好几层。这里面大部分都是新开拓的客户，因为ICC带来了新鸿基最新的经验，有很好的商场配套、交通枢纽。

刘晓光：春天里的冬天

经济观察报：你对2013年的房地产市场形势怎么看？调控是否会加强？

刘晓光（首创置业董事长）：我觉得今年房地产市场的整体形势不错，但我老感觉有点“春天里的冬天”的感觉，主要看房地产的销量和价格的走势，如果出现大起大落，还会有新的调控政策出台。现在一、二线城市，房价已经出现上扬，我认为涨幅在10%以内还能忍受，超过15%政府就可能会出台新的政策。最起码宏观调控不可能放松，新的政府领导也不希望房价大涨。

经济观察报：2012年，首创置业实现130多亿元销售额。2013年会采取哪些方法来保持并进一步扩大规模？

刘晓光：第一还是要抓紧销售，加速周转；第二，要在优质地区，增加土地储备，比如要在一、二线城市加大力度；第三，要加快把地产和其他产业嫁接，比如商业地产、旅游地产、教育地产等，这些产业地产更有发展前景；第四，要改变传统的融资的方式，加强融资方式的创新，打通国内和国际两个资本市场，引进国外一些大的基金；第五，很重要的是加强产品质量的管理；第六，要迎合中国城镇化的进展，土地一级开发可能我们要做，进行一二级联动开发；第七，我们的国际化进程要加快，我们在法国的项目合同已经签完了，目前正在做规划，下一步要大规模运作。在创新上，要做到“人有我有，人无我有”才行。

经济观察报：城镇化对三、四线城市的房地产市场将会起到什么样的作用？

刘晓光：城镇化对三、四线城市的房地产市场应该会有促进，但三、四线城市一定要区别对待，沿海和中部启动的三、四线城市发展是不错的。下一步，对于地产商来说，要抓两个“刚性需求”，一个是真正的刚需购买力，必须要置业的购买力，另一个是刚性很强的改善性购买力。