主题：新一轮保障性住房建设的三大特征

从中央到地方，从建设计划的公布到土地供应的落实，通过加大保障性住房建设解决中低收入住房困难家庭的住房问题、并遏制房价上涨作为新一轮调控的主要组成部分正随着楼市调控的深入而稳步推进。可以预计，在新一轮的保障性住房建设大潮中，随着保障性住房建设规模和比例的扩张，保障性住房和商品房在房地产市场中的地位和权重正在发生深刻的变化，并将在这轮的调控大潮和博弈中形成新的格局。从当前传递的信息来看，新一轮的保障性住房建设显现出以下三大特征。

建设规模：高位运行，扩大中的弹性。

根据住建部公布的建设计划，2010年全国共计划建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，其中，保障性住房为300万套。但是在这300万套保障性住房中，并没有明确经济适用房、中低价商品房（限价房）、廉租房、公共租赁房等分别为多大规模或占多大比例，分解到各省、自治区的指标也没有向社会公布，一切都是一锅糊涂汤。其次，历年表述保障性住房的概念和数据一直处于混乱状态，有时说经济适用房建了多少，有时表述为廉租房，所谓的数据似乎也从来都说开工了多少，但从不提竣工完成了多少。另外，每年都提出宏伟目标，但是实际完成多少，要么笼统模糊的回答，要么不对外公布，我们从任何公开渠道都查不到09年保障性住房到底完成建设并供应了多少套的数据，那么，今年300万套的宏伟数据和去年如何比较，是增加了还是减少了，如果是增加了，增幅到底有多大？

土地供应：规模大增，大有文章。

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）等文件提出：保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％，并优先保证供应。很多媒体误读为“保障性住房用地占总用地的70%”。这种典型的误读几乎是匪夷所思的。文件中明明写的是三类住房用地，保障性住房只是其中之一，而且保障性住房在这三类用地中能占到多大比例也是个未知数，怎么能以一代三呢？在住建部公布的计划中，保障性住房和棚户区改造住房580万套，其中，保障性住房为300万套，棚户区改造住房280万套，从这里就可以看出棚户区改造住房都不比保障性住房少多少，由此可见保障性住房在三类住房用地中所占的比例和70%相比肯定是大幅缩水的。

17日南京公布的2010年市区保障性住房用地计划供应土地总面积500公顷，而经营性用地计划供应的居住用地是460 公顷，由于500公顷中有50公顷的中低价商品房用地，是在经营性用地中安排，而不是象剩余的450公顷保障性住房用地一样进行划拨，因此，今年南京总的住房用地供应是460 公顷公开出让的经营性用地和450公顷的划拨保障性住房用地，合计910公顷。其中，保障性住房用地（划拨和经营）为500公顷，占总用地的比重为55%。首先，这个数据远远高于全国13.6%的比例。其次，这个比例与个别媒体计算的，用500公顷的保障性住房用地除以600 公顷的经营性用地总量得出的83%的数据，出入同样很大，错就错在根本没有搞清经营性用地和保障房用地的不同，同样也没有搞清600 公顷的经营性用地中住宅用地只有460公顷这个事实，今年住房用地供应总量的分母出现了计算的重大误差。第三，除去50公顷的中低价商品房用地，今年的经营性住房用地（商品房用地）为410公顷，如果按照平均容积率2计算，可建建筑面积大致为800万平米左右，与去年商品住房约1000万平米出头的销量相比略低20%，而南京正常年份的需求大致为800万平米左右，供求还是基本相当的，未来供应严重过量的风险似乎也没有出现相应的迹象。

操作模式：混合布局下的综合开发。

根据计划，今年南京保障性住房建设主要集中在迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱山和江宁上坊，初步规划总用地约5.56平方公里，总建筑规模约937万平方米，其中住宅650万平方米，其他商业类用房287平米。住宅中，经济适用住房490万平方、7万套，中低价商品房40万平方，普通商品房120万平方。可以看出，四大区域均采取了商品房、中低价商品房、经济适用住房用地、拆迁安置房用地、廉租房、公共租赁房等混建的布局模式，这一模式大致体现了保障性住房和商品房“大混居、小聚居”的思路，可以有效避免保障性住房过于单一和集中所形成的贫民窟风险，同时也可以通过商品房开发为保障性住房的居民提供一定的就业岗位，这种混合布局的模式已经在理论和实践中广受认可。另外，在937万的总盘子中，商业类用房287平米、占30%、普通商品房120万平方、占12.8%，合计占42.8%，因此，可以清晰的看出，通过商业类开发用地出让的收益来贴补保障性住房建设的综合开发模式，或者叫就地平衡模式，依然是未来解决保障性住房资金来源的主要模式和有效模式。