主题：未来房价走向如何？细看新房与二手房价差

2014年一开年，国内的房地产市场警告信号频频。先有杭州两家地产商大幅，后有广州、北京一些开发商先走。另有媒体报道，三四线城市开发商的信号更是红灯频出。有意思的是，在国内外都被公认为“鬼城”的鄂尔多斯，市长出面认账本地地产市场陷入困局，政府准备以“三年不新建商品房”“收购部分商品房以用于保障房”等措施，来缓解市场的颓势。

在相当的程度上，鄂尔多斯市政府的做法，符合市场对于地产的预期。之前市场人士有一种说法，是开发商群体已经成功地绑架了政府和社会。道理就在于各级政府财政对于卖地收入已经形成了高度依赖。统计数据表明，从国内整体而言，当下地方政府从土地获得的财政收入已经高达政府收入的50%以上。而政府从地产业里拿走的钱是要花的，现在路修了一半，项目投下去没有产出，不卖地、断了政府后续的资金来源可怎么办？

也正是因此，像鄂尔多斯这样地方的政府，虽然本地商品房明显供过于求，但宁可一时不从土地中获利，甚至倒贴，也要把地产业扶起来。

从狭义的角度看，政府与开发商之间的这种默契，在相当程度上是可以主导市场的。因为经济学认为，供应与需求之间的平衡，可以决定市场的价格。因此简单来说，政府减少土地供应、卡住开发商资质不让更多企业进入地产领域、同时开发商都咬住现在的价格，消费者就没办法，只有接受当下的市价买房，由此确实可以把房价稳住。

从当下的情况看，有很多现象，也表明部分地方政府确实准备这样做。万科在北京卖房引起了媒体的关注，万科对媒体的答复是，(万科)是严格按政府的指导价行事。这句话的意思，其实暗示了北京市政府已经对开发商的做了一定的限制，而万科不过是取了政府指导价的低价。

这是宏观政府“软着陆”的基本要义：如果没有自由竞争当中的任意，消费者对房价下跌的预期就没办法实现。最后，该买的房子，还得慢慢买起来。因此，市场下跌过程就没有了快速下跌的“尘土飞扬”——带动金融上的大波动。

不过，“软着陆”对于开发商来说，其实痛苦。因为开发商是企业，虽然价格下跌把房子卖出去可能亏本，但终归回笼了资金，可以寻找下一个机会，而价格稳住，但成交很小，对于开发商来说，时间带来的各方面成本更大。像人力、资金利息、消耗，照样是亏损。

而更进一步的，开发商这种牺牲，很可能未来使这个群体成为市场上人的掩护队伍。众所周知，国内地产已经发展了十五年，其间价格一直处于上涨的状态。因此，市场上的卖家，可不一定都是开发商。有相当一部分的房产囤货，其实保留在人的手里。杭州在马年地产价格首降之后，有媒体统计了一下，认为现在开发商手里有12万套房产库存，而仅仅已经出现在各大房产经纪机构登记出售的房产名录，就已经多达10万套。这个数据，与我这个居住在杭州的本地人的印象是吻合的——地产是一个生态系统，有不断上涨的房价，就有人。杭州的地产是经过爆炒的，民间的房产库存到底有多少，恐怕谁都说不清。

众所周知，人虽然人数众多，手上的房子也不少，不过因为势单力薄，所以在市场上并没有定价权。按理说，开发商作为企业，无论在信息来源与资本实力上，都要强于人，本来应该是市场价格的制定者。不过按现在的情形看，开发商被政府按住了手，不让随意，这可能使得人在未来一段时间内从容撤出市场。

而作为消费者，未来买房人要看价格走向，建议还是好好看看新房和二手房的价差。

地产价格是否会出现快速下降，首先就看二手房价格是否大幅度地低于新房。

在政府要控制地产市场的情况下，二手房市场有点像以前计划经济里的黑市，它才是市场状态的真实反映。

呵呵，最近好冷清啊