主题：张辉说利好刺激楼市超预期回暖创新高

根据南京网上房地产统计数据，刚刚过去的一周（6月11日-6月17日），南京新建商品住宅累计认购2300套，日均认购328套，与上周认购1896套、日均271套相比，环比增长21%，不但创出了5月底以来的二次回暖新高，甚至一举超过了今年楼市回暖的最高点（3月12-18日，认购量高达2229套）。本周之所以创出新高，一是推盘量大幅增长，去化率维持高位；二是降息、央行重申首套房贷款利率最低7折等利好消息刺激需求量出现爆发和井喷态势。除了供求两旺，多个楼盘重现排队买房的火爆场面，人气和预期的逆转也催生了房价的普遍性小幅上涨现象，涨价楼盘的数量和分布区域在不断扩大，显示出典型的超预期回暖特征。

1、利好政策接连出台，超预期刺激力度推动人气逆转。前一周刚刚推出降息政策，本周，央行又通过特急文件再次重申“首套房贷款利率最低7折”的重磅利好消息。应该说，楼市在降息之后已经产生了人气以及对后市预期的逆转效应，专家、媒体、开发商、消费者多数已经做出“市场已经见底，最好的买房时机已经到来，楼市新一轮升势在即”等乐观判断，供求两端已经显示出高度活跃态势，甚至已经有先知先觉的人士担心货币政策放松和大规模财政刺激计划有可能再造2009年过度上涨的过热局势和不利后果。本周“首套房贷款利率最低7折”的消息传出之后，进一步爆发出了楼市拐头向上的恐慌性预期，加速了消费者入市抢购的步伐，抢房热情高度爆发，从而造就了本周认购量再创年内新高的壮举。

2、推盘量大幅增长，多个楼盘加速跑量。据统计，本周实际推盘的楼盘数量超过10个，约有1500套左右的新推房源上市销售，与上周500多套相比出现大幅增长态势，利用当前的回暖局势大幅跑量的楼盘不在少数。由于限购、停贷、二套房高昂的首付和利率等房地产行业调控政策尚未松动，目前的政策依然只是着眼于深挖刚需，决定了本轮楼市回暖的持续时间和上升高度尚存在较大的不确定性，开发商普遍的预期并非十分乐观，仍然相对谨慎，加上7、8月份淡季即将来临，“抓住一波是一波”、“抓住当下有利形势”的心态，都决定了“短期内加速跑量”和“夏季抢手”的营销策略。

3、认购量再创新高，排队抢购重现楼市。本周日均认购328套的认购量创出了年内新高，甚至超过了3月份的回暖最高点。按照本周的数据计算，相当于一个月1万套左右的水平，已经达到了2007年和2009年市场火热时期的高度，当前楼市的火爆程度可见一斑。从每日认购量来看，本周在工作日有2天的认购量超过了300套，周末2天更是分别达到了404套和590套的天量水平，而且590套也是今年以来认购量最高的一天。日认购量和周认购量均创出新高，按照这个态势发展下去，六月份的月度认购量也可能会超过3月份创出年内的最高点。

6、库存量持续回落，重回5.1万套以下。本周，在认购量井喷的推动之下，周末的库存量由上周末的51717套小幅回落至50875套，减少1000套左右，库存出现持续回落态势，去库存的速度也较上周300套的水平出现大幅提速。如果后续的库存量能够持续快速去化，对未来行情的发展将会构成更大的推动。

7、楼市回暖过度，政策面显露降温迹象。最近一段时间，全国各地的楼市都出现了火爆的场面，日销千套、日销“攀十亿”等故事在各地上演，可以说，楼市回暖的力度明显超出了政策的预期。更为严峻的是，不但认购量超预期增长，而且传导到了房价上，房价上涨正在向多个楼盘开始蔓延，恐慌性买房情绪也开始蔓延。在“稳增长”的目标之下，认购量的活跃符合政策的预期，但是房价的上涨显然不是政策希望出现的结果。于是，对房价上涨的担忧和降温的迹象开始在政策面有所表达，首先是央行否认“首套房贷款利率最低7折是新政策”，紧接着发改委否认“楼市被列为第二轮刺激计划”，然后住建部又发出将“储备政策保调控”的消息，这些都清晰的反映出“管理层认为回暖过度、有必要适度降温”的信号，如果这些信号无法发挥作用，不排除后市还会有进一步的利空消息。在楼市回暖的有利局面下，市场必须把握住“保持房价基本平稳前提下的成交量上升”的底线，否则突破底线的话，不排除政策面和市场运行还会出现一定的反复，火爆态势下需要保持足够的冷静。