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1. 房地产的三种存在形态单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体


2. 房地产的特征1） 房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；2） 房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；3） 房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

房地产市场结构善一览表：市场称谓  一级市场  二级市场  三级市场  房地产一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；房地产二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；  土地使用权出让市场  土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等  土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等  市场主体  政府、开发企业（投资者）  开发企业、业主  业主  市场客体  国有土地使用权  增量商品房  存量商品房、已售旧公房、私房  交易方式  拍卖、招标、协议  出售、出租等  买卖、租赁、交换等  

房地产开发在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。1） 土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。2） 房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。3） 房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。4） 房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

房屋的结构材质钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；或者砖混结构、框架结构、钢架结构土地分类1） 开发利用：生地和熟地；     2） 建筑功能：建筑用地和非建筑用地；3） 用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；土地使用权的定义土地所有者根据土地分类依法对土地经营、利用和收益的权利。两种形式：集体所有制和国家所有制。集体所有制指农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；国家所有制指城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。土地使用权获得的方式划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

土地使用年限土地使用年限（土地使用出让年限）是指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

土地使用年限几种情况 几种情况：a、居住用地70年；  b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；（PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；）
土地使用年限到期后的处理方式 a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。（PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；）
土地使用年限到期后的处理方式

a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。（PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；）

土地所有权土地国家所有权土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。土地集体所有权土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

商品房商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。商品房的预售制度：五证二书五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉。二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。预售房的条件土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；取得建设用地规划许可证；投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；施工进度已明确，交房日期已明确；竣工验收前；

三通一平:指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。七通一平:给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

1. 住宅的基础配置

1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。

2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。

3、通风管：多设在厨房或厕所。

4、电信设施：电话、电视。

5 、供电：220V和380V。

ü 砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

ü 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

容积率: 总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比（指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比）。公式：植被垂直面积/占地面积*100%绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.

开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。标准层高为2.8米.净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。净高+楼板厚度=层高.跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。错层：房内高度不一至，一米以内分离。