主题：投资商业地产要注意什么？

“商业地产”，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等，使用年限一般在40-50年左右。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院)、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品。

短线投资住宅 长线投资商业地产

2010年，连续出台了系列调控房地产的政策措施， 楼市观望情绪加重，各城市楼市销量纷纷下滑。

然而，商业地产却因为不受这些楼市新政的影响和良好的发展前景和预期，备受投资客关注。

北京凯盛经略担保公司的工作人员分析认为，“与住宅相比商业地产的发展一直处于稳步向上发展的态势，保持着每年约10%的增长。另外，投资商业地产和投资住宅的群体还是有所区别。一般而言，投资住宅的多是短线投资，而对商业地产的投资才是长线投资。”

对于投资客来说，最为关注的是投资回报。住宅类项目在政策的打压下投资成本升高将导致回报持续走低，市场资金过剩，需要寻找出路，从住宅市场撤出的资金也将寻找新的市场和机会。从目前市场情况来看，商业项目的租金回报仍旧较高，投资商业地产依然能取得不错的收益，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定因素后，投资商业地产是很多投资客的新选择。因此商业地产很可能成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。

投资商业地产与买第二套房的首付和利率相当

“现在商业地产贷款执行的是首付5成，利率上浮10%，最长贷款10年的政策。除贷款年限外，其他政策都与目前购买第二套房的政策相同。”北京凯盛经略担保公司的工作人员表示，“在新政出台前，与住宅的贷款相比，商业地产的投资门槛略高，但现在新的房贷政策将第二套房的首付和利率都拉到和商业地产一样了，所以导致现在投资商业地产的人越来越多。”

不过，如果是投资商业地产，投资者除了要仔细挑选投资地段外，还需要关注当地的经济政策，因为往往商业地产受到国家经济政策的影响会更大更直接。

对于想投资商业地产但是担心资金不够的投资客，可委托专业的担保机构通过房产抵押消费贷款等方式解决 。

成熟商圈＆新兴区域  

业内人士认为，对于国外较为成熟的商业地产发展来说，同地段的商铺价格应当为住宅价格的2倍到4倍，以此作为衡量标准，开发区的商业地产是较为成熟的，商铺价格一般都能达到住宅价格的2倍，以财富星座（查看地图）为例，价格一般都能达到每平方米20000元至25000元，是同区域住宅价格的2倍多。开发区的商圈主要集中在了黄海路以及二大街、三大街附近区域，其中乐购超市以及友谊名都更是此区域内的“标杆”，成熟的购物中心成功地带动了所属物业的升值能力。 

相对于以上较为成熟的商圈，塘沽区福州道的商业发展也初见规模，前景看好。莱茵春天、鸿正绿色家园以及奥林花园等大型住宅区云集于此，为这一区域提供了较为充足的固定人口依托，同时作为通向尚北地区的必经之路，地理位置也颇具优势。虽然目前福州道附近的商铺依旧以经营餐饮业为主，也仅具有小型的农贸市场，业态仍不丰富，但是随着日用百货以及大型超市的逐渐进驻，未来几年内这一区域将有望成为塘沽区下一个成规模的大型商圈。  

除了福州道，尚北区域以及新港紫云区域都是属于较为新兴的区域，目前在商铺发展方面仍然不够成熟，但是随着这两个区域住宅小区的大量建设，人气的聚集，也使得它们成为被很多人看好的具有很大发展潜力的商业区域。  

投资回报＆升值潜力  

购买商铺，需求的无非是获得良好的投资回报以及升值红利，而对两者的侧重不同也将在一定程度上影响对商铺的选择。首先，专业人士认为，比较而言，热点区域已经拥有了较高的人气，如果购买商铺用于出租较易找到租客，可以保证每年固定的投资回报，但相对于新兴区域，由于价格已经达到了一定的高位，购买者需要付出更多的成本。因此，更加适合看重投资回报的购买者。另一方面，新兴区域如位于塘沽区的尚北区域的商铺，则具有很大的价格优势，能够给购买者更大的升值期待，但同时也应该注意到，投资新兴区域商铺相对具有更大的风险性，因为区域的发展程度和成熟时间具有一定的不确定性，有时将和置业者的预期有所出入，此外新型区域因为人气的聚拢，配套设施的完善都需要一定的时间，在此期间内的投资回报率则相应较低。  

关注配套＆注意细节  

选择商铺首先要评估区域的商业氛围，但是对于商铺购买者，特别是对其未来的业态有明确规划的购买者来说，多注意一些细节问题，将为未来商铺的使用减少不必要的麻烦。  

首先，关注商铺附近的配套设施情况，特别是交通是否便利，对于很多决定在较新区域购买商铺的消费者尤为显得重要，如果交通的状况仍然不完善，那么应当更加倾向选择周边拥有便利店和小型超市等便民设施的地段。  

其次，如果有意向于餐饮行业，置业者应当特别关注商铺的门面宽度以及进深的问题，对于店面较大的餐饮业，还应当注意考察车位的情况，防止在日后经营中出现顾客频繁争夺车位的尴尬情景。同时，在对商铺的高度以及层数进行选择时也应当具体情况具体分析。