主题：首批住宅地挂牌出让 江心洲上要建大平层和别墅

 状若青梅，形似一只芭蕾舞鞋，是不少人对江心洲的版图印象。如今，这颗原生态、绿色的“青梅”，已变身为“新加坡·南京生态科技岛”。

9月14日，新加坡·南京生态科技岛首批3幅纯住宅用地正式组团挂牌，低于1.5的低容积率，平均7200多元/㎡的起拍楼面地价，似乎预示着这个江心之洲的光明前景。

3幅纯住宅用地 定位大平层洋房、别墅产品

南京市国土局于9月中旬挂出了江心洲首批3幅二类居住用地，即建邺区江心洲纬七路过江隧道以北C-6-1地块、建邺区江心洲纬七路过江隧道以北C-6-2地块、建邺区江心洲纬七路过江隧道以北C-7-1地块，编号分别为NO.2012G32、NO.2012G33、NO.2012G34。

就地块出让指标来看，3幅宅地出让面积分别为16370㎡、42900.3㎡、38344.8㎡，规划用地性质均为二类居住用地，容积率均在1.0＜R≤1.5之间，意味着，江心洲首批3幅纯住宅用地是为低密度住宅量身设定。

“3块纯住宅用地，平均容积率在1.34左右，适合做大平层、洋房产品。”中新公司王宁透露了3幅宅地的定位设想。“其中6-1地块适合做大平层、洋房住宅项目，层高在10层左右，7-1地块适合做叠加、联排别墅产品。”

南京福舍投资顾问有限公司总经理史东曾直言，地段优势，是高端大平层产品赖以生存的基本要素。那么，江心洲3幅定位相对高端的地块，是否符合这一条件？

就地块出让指标来看，3幅宅地出让面积分别为16370㎡、42900.3㎡、38344.8㎡，规划用地性质均为二类居住用地，容积率均在1.0＜R≤1.5之间，意味着，江心洲首批3幅纯住宅用地是为低密度住宅量身设定。

“3块纯住宅用地，平均容积率在1.34左右，适合做大平层、洋房产品。”中新公司王宁透露了3幅宅地的定位设想。“其中6-1地块适合做大平层、洋房住宅项目，层高在10层左右，7-1地块适合做叠加、联排别墅产品。”

南京福舍投资顾问有限公司总经理史东曾直言，地段优势，是高端大平层产品赖以生存的基本要素。那么，江心洲3幅定位相对高端的地块，是否符合这一条件？

观察这三幅住宅地块在江心洲地图上的地理区位，3幅宅地均位于生态科技岛北部组团核心位置，毗邻未来的地铁10号线江心洲站地铁口，在主干道葡园路的东西两侧。从交通区位来看，3幅宅地距夹江大桥约500米，距10号线江心洲地铁站约600米，距汉中门隧道约400米，地块旁规划岛内有轨电车站点。

“周边配套上，3幅地块南部建设江苏省地理信息产业园，地块两侧规划低密度限高产业园，类似文化创意集中区。”王宁表示，除此以外，未来地块周边拟建义务制小学、中学，其中一幅地块南侧规划4万㎡的4星级-5星级精品酒店，同时，设有邻里中心用作生活配套。“2014年左右，河西和江心洲之间规划架设多座步行桥，首批出让的3幅地块附近就设有步行桥，或许可以吸聚新江东商圈的人气上岛。”

平均地价7200多元/㎡ 或引大牌房企争抢

地段、交通、生活配套都看似令人向往，但江心洲的“面粉”性价比符合开发企业的口味儿吗？

若都按照最高容积率计算，江心洲首期3幅宅地的平均挂牌楼面地价为7223元/㎡。7223元/㎡这一数字，直追8月31日突然终止出让的河西南部3幅宅地7200多元/㎡的楼面地价。

作为江心洲首批处女宅地，平均7200多元/㎡的起拍楼面地价究竟高不高？去年11月25日，江心洲首幅科研设计用地(即建邺区江心洲南京生态科技岛地块，NO.2011G68)以5.76亿元底价由中新南京生态科技岛投资发展有限公司摘得，该地块出让面积约13.38万平方米，为科研设计用地，同时具备商业和住宅功能，容积率1.12，楼面地价仅3844.7元/㎡，G68地块后被命名为“新纬壹国际生态科技产业综合体（一期）。

如果拿7200多元/㎡的起拍楼面地价和3844.7元/㎡楼面地价对比，显然不具可比性，因为一个是纯住宅用地，一个是科研设计用地。事实上，去年成功出让的新纬壹国际生态科技产业综合体（一期）地块之中，包含了一幅3.4万㎡的住宅用地，容积率1.1，限高24米，折合楼面地价约9300元/㎡。

若单纯拿住宅用地来比较，江心洲即将出让的3幅纯宅地平均7200多元/㎡的起拍楼面地价，相比9300元/㎡，好像算不上高。

“如果具备地铁、有轨电车等交通资源，但欠缺江心洲的江景资源，或许7200多元/㎡的地价还是值得考量的。另外，最终的成交价会不会高于7200多元/㎡，还不得而知，有可能会出现溢价。”南京工业大学房地产系主任吴翔华认为，江心洲可以说是南京楼市的新兴板块，靠近主城而且低密度的地块，引来不少开发商关注也是正常现象。“从市场接受度来看，对于不想离开主城，要求生态环境比较好的改善型大平层、联排住宅产品的购房者，还是有一定吸引力。”

据本站独家了解，截至目前，江心洲生态科技岛住宅用地已吸引华润、万科、和记黄埔等多家房企“上岛探地”。“不少上市公司、央企到江心洲看过出让地块，不排除竞价拍卖的可能，但是市场的反应究竟如何是由当前的市场决定的。”中新公司厉方宏坦言。

仁恒抢先"吃螃蟹" 江心洲成南京"新大陆"

当下正处于大建设中的江心洲，20年以后是否能变成一座迷你版的新加坡，是否真的能实现生态、科技、绿色的宜居板块远景，这不仅仅是就地安置的江心洲岛民们心中的疑虑，或许也是有意向去江心洲开发住宅或产业项目的开发企业，不得不深思的现实问题。

9月20日，“新加坡-江苏合作理事会”第六次会议在泰州召开，这场2012年河西金洽会的子活动上，新加坡仁恒国际广场、新加坡胜科国际中心两个项目正式签约，落户江心洲。此举意味着，继中新南京生态科技岛开发有限公司之后，仁恒将是第二个确定要在岛上开发项目的房地产开发企业。

据厉方宏透露，仁恒国际广场项目定位涵盖商业、住宅、公寓多种业态的城市综合体，类似成都仁恒置地广场。另外，新加坡胜科国际中心拟建写字楼商业项目。

仁恒、胜科作为江心洲生态科技岛的两大投资方，他们抢先上岛开发项目的举动，能给其他开发企业以信心吗？

华润置地南京公司相关负责人表示，仁恒、胜科等一些知名开发企业进驻江心洲，确实给对江心洲感兴趣的开发企业一丝希冀。“华润近期也在南京的一些区域看地，江心洲住宅地块可以说是华润兴趣比较浓的地块，从交通区位来说，以后不需要过江隧道费，就能比较方便的往返主城，是比较适合做高端住宅产品的。”

同样是在9月20日的“新加坡-江苏合作理事会”第六次会议上，新加坡·南京生态科技岛获批省级经济开发区，近两天，南京市副市长陆冰挂帅新加坡·南京生态科技岛管委会主任。近期一连串的动作，似乎又给生态科技岛的未来发展增添了信心。

从总体规划来看，总面积15平方公里的新加坡南京生态科技岛将在2020年全部建成，建成后将可容纳10万人居住，提供10万个就业岗位。遥想20年后，南京人心中的原生态宝地，真的能蜕变成生态、科技之岛吗？吴翔华直言，“这一个新兴区域，希望走的不是卖地、开发、盖房子的老路，产业开发才是依靠长久的财政税收维系长远发展的根本。”