2016年，对于南京房地产市场来说，是特殊的一年，卖的的开发商销售到底如何？明年市场走势怎样？面对着不确定的未来，一个行业如何才可以传承、才有新的希望？随着地价的高企，未来可持续的发展空间在哪里？回顾10年前，以及展望10年之后，行业又将是如何？
识局•谋势——2017楼市格局高峰论坛暨2016南京房地产销售龙虎榜发布，今天下午隆重举行。发布会上，中国社会科学院财经战略研究院财政审计研究室主任汪德华先生，做出精彩发言。他表示：
中国社会科学院财经战略研究院财政审计研究室主任汪德华
地方政府不愿房价下跌的两大理由存疑
很多学者也提出这样的说法，地方政府是不太愿意看到房价大跌，这也是对的，你也可以看到，他说防止泡沫，意思说的是什么？他已经承认房地产市场是有泡沫的。
他们是不太愿意看到房价下跌，一是为了GDP，可以看到与房地产相关的产业，另外是建筑业，这里面除了房地产之外，还有很多其它的。
你可以看到近十年来，实际上我们通过这个经济体中的地位，它的GDP贡献率大概在10%左右，上面一条线是房地产占GDP的比重，大概14%、15%的样子，如果从GDP的角度来看的话，它的贡献实际上是没有那么高，而且它本身是平稳的，GDP到底能不能受到影响呢？其实是不一样的，土地出让的费用是不创造GDP的，如果说地方政府因为GDP，所以不愿意让房地产下来，这个理由是不一定成立的，这是个方面。
第二个方面地方政府为什么不愿意房价跌下来，常常是因为地方政府缺钱，因为地方政府没钱了，所以一定搞房地产，这是有一定的道理。
大家平时可以看到这张图，画的是中国地方政府的财政收入占总收入的比重，地方政府支出占总支出的比重，从1994年之后这两者之间的鸿沟是越来越大，目前财政支出达到了86%的水平，地方政府收入的比重有所提升大概在50%，所以中间大概差了30%、40%。从这张图可以看出花的钱很多，你的收入很少，所以要找一块收入来填补，很多人认为这个收入填补必须要靠土地出让收入，这个差出的钱跟土地出让收入没有什么，主要是上级来的钱，地方政府缺钱我们找出这样的证据，似乎也不能说服我，通常有他的问题。
垄断厂商——地方政府土地出让特征
地方政府土地出让行为的特征，就是垄断厂商，垄断厂商的特点我们学过经济学的都能理解，尽可能的把产品的市面价做的越来越多，近几年土地出让的面积和出让的金额，可以看到一个明显的特点，这个量在降，但是价格总金额其实在上升的，这是典型的垄断厂商的特点。
房价上涨才是触动力
房价上涨才是触动力，房价上涨才能带动土地上涨，在这个情况下，通过房价的上涨原因，一方面是资产荒，第二个方面也是地方政府的行为。
在房价上涨的背景之下，我个人认为核心土地是地方政府的融资中介，拿土地去抵押获取更多的资金支持，这是有利的，所以地方政府在土地出让的时候，不仅仅考虑现期能拿到多少钱的收入，而是考虑现在所拥有的土地资产在金融市场能给我们带来多少，从这个角度上可以理解为什么地方政府希望把土地的价格炒的越来越高。
地方政府土地出让行为的逻辑
政府已经提出应当讲明确的信号了，由地方政府担负主体责任，你要去想办法把房价控制住，其中讲的五大手段（金融、土地、财税、、立法）当中土地是排在第二的，土地供给，地方政府他的行为会有所改变，这个改变的基础当然是讲政治。
讲政治的基础上，如果增加了土地供给，把地价降下来，是不是要讲经济，这是我们考虑的问题。土地制度的改革，尤其建设土地制度的改革是一个基础，有这样的基础，地方政府的土地出让行为可以跟着房地产市场的情况做相应的变化。
房地产税三个重大问题
根本不知道房地产税未来的走向怎么样。
主要是三个方面的问题，个方面的问题，就是房地产税的定位到底是什么？在过去的讨论当中，主要讲了三点，点说的是要建立地方税体系；第二个定位就是前几年比较迫切的，我们要调节房地产市场，缺少长效机制；第三个是调节财富分配。选择了三个不同的定位，从地方税体制的角度起什么作用呢？根本不起作用。
第二个方面就是关于房地产税能否控好价，这意见是不一样的，学术界有一些研究，研究基本上认为还是没有起到一定的作用。
第三个是部门间难以形成合力。
中国提出了房地产税的要求，从现在的情况来看应当讲一点风声都没有，它在短期之内确实它的出台是困难的，为什么困难呢？我想很重要的一点，从中国决策层的角度，首先要明确房地产税到底要干什么？在中国的环境下，我认为是以调节房地产市场功能为准。第二方面房地产税出台还是要等待合适的时机，比如和70年产权到期联系在一起，这两个挂钩起来会减少社会的阻力。另外一种2017年高调的宣誓要控制房地产市场，如果这个目标做不到呢？在这样的背景之下，房地产税的推出可能会相关联。
2016年，对于南京房地产市场来说，是特殊的一年，卖的的开发商销售到底如何？明年市场走势怎样？面对着不确定的未来，一个行业如何才可以传承、才有新的希望？随着地价的高企，未来可持续的发展空间在哪里？回顾10年前，以及展望10年之后，行业又将是如何？
识局•谋势——2017楼市格局高峰论坛暨2016南京房地产销售龙虎榜发布，今天下午隆重举行。发布会上，中国社会科学院财经战略研究院财政审计研究室主任汪德华先生，做出精彩发言。他表示：
中国社会科学院财经战略研究院财政审计研究室主任汪德华
地方政府不愿房价下跌的两大理由存疑
很多学者也提出这样的说法，地方政府是不太愿意看到房价大跌，这也是对的，你也可以看到，他说防止泡沫，意思说的是什么？他已经承认房地产市场是有泡沫的。
他们是不太愿意看到房价下跌，一是为了GDP，可以看到与房地产相关的产业，另外是建筑业，这里面除了房地产之外，还有很多其它的。
你可以看到近十年来，实际上我们通过这个经济体中的地位，它的GDP贡献率大概在10%左右，上面一条线是房地产占GDP的比重，大概14%、15%的样子，如果从GDP的角度来看的话，它的贡献实际上是没有那么高，而且它本身是平稳的，GDP到底能不能受到影响呢？其实是不一样的，土地出让的费用是不创造GDP的，如果说地方政府因为GDP，所以不愿意让房地产下来，这个理由是不一定成立的，这是个方面。
第二个方面地方政府为什么不愿意房价跌下来，常常是因为地方政府缺钱，因为地方政府没钱了，所以一定搞房地产，这是有一定的道理。
大家平时可以看到这张图，画的是中国地方政府的财政收入占总收入的比重，地方政府支出占总支出的比重，从1994年之后这两者之间的鸿沟是越来越大，目前财政支出达到了86%的水平，地方政府收入的比重有所提升大概在50%，所以中间大概差了30%、40%。从这张图可以看出花的钱很多，你的收入很少，所以要找一块收入来填补，很多人认为这个收入填补必须要靠土地出让收入，这个差出的钱跟土地出让收入没有什么，主要是上级来的钱，地方政府缺钱我们找出这样的证据，似乎也不能说服我，通常有他的问题。
垄断厂商——地方政府土地出让特征
地方政府土地出让行为的特征，就是垄断厂商，垄断厂商的特点我们学过经济学的都能理解，尽可能的把产品的市面价做的越来越多，近几年土地出让的面积和出让的金额，可以看到一个明显的特点，这个量在降，但是价格总金额其实在上升的，这是典型的垄断厂商的特点。
房价上涨才是触动力
房价上涨才是触动力，房价上涨才能带动土地上涨，在这个情况下，通过房价的上涨原因，一方面是资产荒，第二个方面也是地方政府的行为。
在房价上涨的背景之下，我个人认为核心土地是地方政府的融资中介，拿土地去抵押获取更多的资金支持，这是有利的，所以地方政府在土地出让的时候，不仅仅考虑现期能拿到多少钱的收入，而是考虑现在所拥有的土地资产在金融市场能给我们带来多少，从这个角度上可以理解为什么地方政府希望把土地的价格炒的越来越高。
地方政府土地出让行为的逻辑
政府已经提出应当讲明确的信号了，由地方政府担负主体责任，你要去想办法把房价控制住，其中讲的五大手段（金融、土地、财税、、立法）当中土地是排在第二的，土地供给，地方政府他的行为会有所改变，这个改变的基础当然是讲政治。
讲政治的基础上，如果增加了土地供给，把地价降下来，是不是要讲经济，这是我们考虑的问题。土地制度的改革，尤其建设土地制度的改革是一个基础，有这样的基础，地方政府的土地出让行为可以跟着房地产市场的情况做相应的变化。
房地产税三个重大问题
根本不知道房地产税未来的走向怎么样。
主要是三个方面的问题，个方面的问题，就是房地产税的定位到底是什么？在过去的讨论当中，主要讲了三点，点说的是要建立地方税体系；第二个定位就是前几年比较迫切的，我们要调节房地产市场，缺少长效机制；第三个是调节财富分配。选择了三个不同的定位，从地方税体制的角度起什么作用呢？根本不起作用。
第二个方面就是关于房地产税能否控好价，这意见是不一样的，学术界有一些研究，研究基本上认为还是没有起到一定的作用。
第三个是部门间难以形成合力。
中国提出了房地产税的要求，从现在的情况来看应当讲一点风声都没有，它在短期之内确实它的出台是困难的，为什么困难呢？我想很重要的一点，从中国决策层的角度，首先要明确房地产税到底要干什么？在中国的环境下，我认为是以调节房地产市场功能为准。第二方面房地产税出台还是要等待合适的时机，比如和70年产权到期联系在一起，这两个挂钩起来会减少社会的阻力。另外一种2017年高调的宣誓要控制房地产市场，如果这个目标做不到呢？在这样的背景之下，房地产税的推出可能会相关联。