主题：正荣告诉你如何玩改善~

  改善型购房需求，有自己的独立存在空间，一则它和消费或者豪宅消费者不一样，二则又与刚需首次置业者不同，他们会有其独特的心理需求。如今中改善需求客户主要是70后甚至80后，人到中年，事业上有所成就，具备了一定的资金实力，同时也要承担起照顾老人和抚养孩子的双重任务，他们对住房改善的心理需求核心包含亮点，一是让家庭的老人、孩子住得更舒适。二是由于自身事业地位和身份，他们会把“住房品质、生活水平”当做是其身份的象征，是对他们事业成就的“犒赏”之一。所以他们对住房的选择两个决定性因素是“对住宅本身居住功能的需求”和“对住宅彰显其身份、地位、品位的心理需求”，这是终的购买逻辑。

1）方向一：推崇“魔鬼细节”与“品质主义”，这是改善的“刚需”

在参加正荣全国自媒体行中，老潘有幸聆听了正荣南京润峯产品室内设计大师，李嘉诚住宅御用设计师梁锦华先生的分享。印象有三，一则设计没有标准答案，每个作品都有自己的想法和理念，每个作品的色彩、材料、灯光设计也都不同。原创、灵气、永恒，是我对设计的追求设计主张；二则对细节专注到，梁景华先生在考虑正荣润峯用空间时，里面的功能都是必须有的，屋子里面灯的开关，物品摆放的位置，甚至洗浴，卧室，椅子，电视机，床的高度等每一个细节都进行了仔细的考量，要不断推敲反思，因为往往一个简单的思考，便会变成属于自己的不凡创作。三则简约主义、舒适主义哲学贯穿，正荣润峰不为超豪华设计，而核心为舒适考虑，舒适才是“永恒”，大道其实至简。

图:正荣南京润峯99平米的简约小三房

2）方向二：关注居住本质，从居住数量到可变空间研究

改善型客户，精细的分类，应该包含首改，再改和高改，不同改善型意味着不同居住偏好，首先，首改多半属于“偏刚需、侧重面子和光环”的首改，而再改和高改则“偏、高品位”的再改，前者多半属于刚需之后经济实力再度积累了的新兴中产阶层，他们更强调性价比，重功能实用，整体特征是有户型小型化趋势，即控制总价，减面积不减功能，有85~99小三房，110小四房为主，实用率、可售比很高。

比如上周老潘参观的正荣润峯项目99平米的小三房，在南京这种二线城市，99平米也大多做个大两房，但正荣却多出一个精致书房，核心就是把北阳台封闭了起来，这样一来，不仅把高层75%的平均得房率硬生生提高了90%上下，而且不知道圆了多少人的独立书房梦，而这正是城市新兴中产阶级为关注的敏感点之一。

图：正荣改善型产品空间研究

3）方向三：卖的不再是房子，而是“城市新兴生活方式”

未来房地产开发的盈利模式，将从主要靠土地获利，转向依据“人性需求”开发获利，住宅成为一种可以接入健康、、公益、家居等各类商品和服务的平台。一句话，开发商在白银时代，卖的不是房子，而是一种城市新兴生活方式，老潘也强调在白银时代，开发商没有对客户需求深入研究，没有对改善生活方式有深入研究、没有真正好房子，好服务高兴比供应的开发商，将会越来越被客户淘汰。

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