主题：【专家验房】五矿崇文金城精装修验房，质量仍是五矿硬伤（附图）

时间：2016年5月   

地点：南京市建邺河西南部吴侯街158号

验收楼盘：五矿崇文金城

建筑类别：高层；精装修

户型面积：≈98㎡/105㎡/109㎡/115㎡/121㎡/140㎡

产权：70年

得房率：76%

项目特色：央企开发商；精装；平层/复式

销售均价：≈35000元/㎡

开发商：五矿地产（矿济地产(南京)有限公司）

物业公司：南京五矿悦居物业管理有限公司

典型缺陷：渗水、地板霉变、设计缺陷、施工粗糙

总体评分：★☆☆☆☆

验房师：翘楚验房监理网（www.qcyf.net）首席验房师韩常龙、高级验房师徐跃明

  五矿地产2006年进入南京市场，以龙建置业公司的名义打造了首个项目东方龙湖湾，并以此项目为起点开启了“项目交付日，业主必维权”的五矿独特模式。

  国内的房地产开发商主要分为三类，品牌房企、央企以及其他。

  作为实力排名靠前的五矿地产，顶着品牌房企的光环，时刻不忘向购房人展现其典型的央企作风。凭借强大的背景和雄厚的实力，顷刻就能改变传统商业逻辑关系，可以做到完全置客户的利益与诉求不顾，面对业主的维权声讨“一笑而过”，这样的企业换在任何行业只有“倒闭”这一唯一的结局。但通过以五矿、中海等为首的央企开发商的“不懈努力”告诉我们什么才叫“任性”。

  自打东方龙湖湾开始，到这次交付的崇文金城，五矿地产在南京开发的项目交付时我们都曾受业主委托参与过验收，得出了上面的一番感受。

  从东方龙湖湾到五矿御江金城再到五矿九玺台直到五矿崇文金城，五矿在南京开发的五个项目除了还没交付的五矿晏山居外，其他项目无论毛坯交付或是精装交付，无一例外地出现了大量问题并且都引发了业主的维权。可以说多年以来五矿地产开发的项目品质几户没有得到改进。

  此次交付的五矿崇文金城项目可以说已经做了快一年的“预热”，在各大业主论坛当中声讨开发商偷工减料、精装缩水的声音不绝于耳，而这方面也成了该小区业主维权最大的诉求。

  本月崇文金城通知交房后我们翘楚验房监理网即受到大批业主委托验房，我们也派出了多位验房师去到交付现场，在这期间经我们验收的五矿崇文金城精装修房过百套，其中涵盖了此番交付的各种面积包括平层及复式的户型。对该项目存在的问题归纳总结过后就常见问题在此和大家分享一下。

  巧合的是在交付期间据说崇文金城在建工地曾发生过火情，现场浓烟滚滚，这种事故或者故事在南京多年来似乎是头一回....

现场验房：

  言归正传，五矿崇文金城精装房经过验房师的仔细查验发现的很多问题已经不仅仅是停留在材质好坏的层面上了，而是脑残设计、胡乱施工和不负责任的验收几种行为的“综合体”。

进户门开启方向疑问

  验房正式开始前，验房师首先发现了进户门开启方向存在的问题。

  在现场看到，除了边户进户门是朝外开启，其余中间户进户门均设置为内开门。在这我们就有疑问了，具体情况我们可能并不清楚，不知道中间户的业主对此问题在购房的时候开发商是给了具体的优惠或者补偿措施吗？很明显如果进户门内开的话对这些中间户的业主是造成了实际损失的，除此之外还存在很大的安全隐患。就这个问题我们来详细说一说，如果开发商的确给了补偿或者相对于边户更优惠的购房价格的话，那就没什么好说的了，但是存在的隐患大家还是要了解一下比较好。

进户门内开隐患分析：

  关于进户门开启方向的问题一直存在着争议，无论《消防法》还是《高层民用建筑设计防火规范》对此都没有明确的规定，只以“朝向有利于疏散(逃生)方向开启”简单概括。

  这一模糊不清的规定无法限定进户门开启的方向。但就我们验房师自身对建筑设计工程的理解以及多年验房累积的经验来说，在对相邻住户出入不产生影响的前提下，进户门应当尽量设计为外开，因为在实际使用当中内开的进户门弊端及隐患要远远大于户门外开...

  1、当有火情发生时，通常人逃生本能是向外开门逃生，“内开门”不符合逃生本能，若在千钧一发之际迟疑一两秒都是非常危险的；

  2、当发生火情后，由于空气受热的因素，室内/外将产生一定的气体压力差，此时若进户门设计为内开，那么处于室内的人员瞬间想要开启门的难度将会增加。

  相反，如果设计为“外开门”，不仅可以顺利开门，若室外发生爆燃时，进户门还可以暂时阻隔明火、浓烟，起到掩护逃生的作用；

  3、除去以上两点，如果采用“内开门”将使业主产生最直接的利益损失！

  为何这么说？道理很简单，举例来说，常见进户门净宽约80cm，门朝内开直接占用业主套内使用面积！相反，如果是外开，将会多出接近1㎡的有效面积。你可以选择打个橱柜或者放放鞋子都没问题。但若被进户门占用了的话，不妨拿起计算器算一算房价折合占用面积的损失是多少？

  4、最后一点，上图中验房师示范的这一隐患。若将进户门设计为朝内开启，整体防盗效果将会大打折扣！

  在进户门开启方向设计为内开的条件下，门锁锁舌方向是朝外的，这样一般人只需要在门外拿张卡片顺着锁舌的弧度插下去基本上就能够将门打开。

  相反，如果进户门开启方向设计为外开的话，则门锁锁舌呈相反方向，试想一下，这样还能轻易拿卡就把门打开嘛？

  那么或许有人会问，我自己把进户门改成朝外开不就行了？这就是我们要说的另一个问题了。

  在现场看到公共过道的宽度有限，具体多宽没有量，但是根据规定，“公共过道的净宽度不得小于1.2米”（目前来看实际上宽度是够的），这就是问题的根源所在。

  如果中间户的业主把进户门改为外开的话，那么过道净宽必定达不到规定要求。其实达不达到规定要求应该是开发商操心的事，与我们业主看似没什么关系吧？

  这就错了，换个角度来看，过道这么窄，如果进户门还朝外开，如果你开门的时候正巧门口有邻居路过，再这么巧路过的是年老体弱的老人或幼小脆弱的小朋友，开门这下撞击导致的后果那真的是可大可小。这时候产生的责任显然开发商是不会去承担的，那么唯一的结果就是“你摊上大事了”....

  那为什么开发商不能把过道做宽一点，让大家都把进户门外开呢？

  这个答案就更简单了，省钱...

  说到这里相信大家都明白了，对于这个问题也希望大家能够重视起来，以免自身的利益受损自己都不知道。

  好了，正式开始今天的现场验房回顾。

进户门安装不严密、缝隙过大；门套上墙面两边大小头；

  从进户门的安装来看明显存在问题，关闭后门扇与门框闭合不严，仍留有很大的缝隙，这不仅会导致门晃动还直接影响防盗、隔音等效果。

  而大小头的问题是因为门套安装不正造成的。这样的问题已经是无力吐槽了。

室内各房门门套上檐未处理；客厅吊顶灯槽毛糙未处理

  这里所说的门上檐未处理是说门顶框缝隙没有做封胶处理，这样缝隙就会始终存在，不仅灰尘会不断聚集在缝隙中，长时间后会导致门框松动甚至脱落。而吊顶内灯槽毛糙未处理就更是施工马虎的体现。

卫生间窗把缺盖帽；窗拼角缝隙不平

  说到窗户的问题在这里有一点需要提醒一下大家。

  不知道有没有发现，卫生间窗户玻璃两侧都有一排螺丝，看上去非常影响美观？但从专业的角度来看，其实这不仅仅是影响美观的问题。

  在这里要告诉大家，窗户上两侧的螺丝是用来固定玻璃用的。那为什么别的窗户没有螺丝呢？原因在于“玻璃”本身的不同。

  我们知道通常用在住宅当中的玻璃种类就那么几种，中空玻璃、夹胶玻璃等。一般情况下室内窗户玻璃用的是中空玻璃，它的特性是隔音、隔热，而落地门以及护栏玻璃等多数采用夹胶玻璃（夹层玻璃），这种玻璃大多为钢化玻璃，它的特性是防撞击、破碎后呈蛛网状，不会整块脱落。而它们间都有一个共同的特点——均为双层或多层玻璃。

  但是这里我们看到的窗户使用的与上述情况都不相符，这里使用的是两块单层玻璃加上胶后再用螺丝固定来防止玻璃脱落。不用谈性能和效果，光看描述已经很low了吧？

厨房阳台顶面毛糙；玻璃护栏缺玻璃

  据说连着厨房外的这处小阳台是作为赠送面积给到业主的，所以无论从最基本的乳胶漆到配件设施都可以糊弄一下了？

  玻璃护栏不装玻璃这是什么理由呢？那设置的有什么用处呢？

厨房阳台地漏

  还有就是高出地面20公分的地漏，这样设置的目的是什么，恐怕这是个很难让人理解的设计。

卫生间大理石台面划痕；瓷砖缺损

卫生间墙面瓷砖铺贴不平整

  对于很多人来说，铺贴瓷砖这种瓦工活毕竟是人手操作，难免会有这样那样的问题，所以对这些地方一般都会抱有比较宽容的态度。但其实瓷砖贴不好会产生很多问题或许是大家并不知道的。

  拿这里来说，两片瓷砖铺贴不平整，不用拿手摸就可以很清楚的看出来，而用手摸的话就会感觉到凸出部分其实是很尖锐甚至有些“锋利”，平时日常生活中，不小心碰着的话完全有被割伤的可能。

  装修施工是由工人来做，人不是机器，不可能做到十全十美，这个都可以理解。但这并不是有问题的理由。施工完成后的验收这道程序就是为了解决前期遗留存在的问题，如果认真进行了验收，那上面这种问题根本就不应该留到交付了还没整改。

室内厨房、卫生间墙/地面瓷砖空鼓

室内墙面裂缝、空鼓

  有些业主对于空鼓问题并不重视，认为这只是小问题、一点瑕疵而已。但其实无论毛坯验房时出现的墙/地面抹灰层空鼓还是精装修验房时存在的墙/地砖空鼓都是值得引起大家关注的问题。

  之所以这么说并非只是因为空鼓这一问题的普遍性以及较高的出现频率，而是由于空鼓确确实实存在的危害，虽然这种危害并不是结构上的，但它对入住后的感受会有明显的影响。

  例如精装修存在的瓷砖空鼓问题，瓷砖铺贴不到位导致空鼓的产生，随着时间推移，空鼓面积将会不断扩大，直到瓷砖与墙面附着力已经无法承载墙砖的重量最终导致瓷砖脱落。

  毛坯房抹灰层的空鼓同样需要重视，虽然抹灰层空鼓不一定会随着时间不断扩大，但空鼓会导致墙面收缩不均匀而产生裂缝，而墙面裂缝是最影响美观的常见问题之一。另外，如果墙面存在面积较大的整块空鼓不及时处理，在刷乳胶漆的时候甚至会出现大块墙被直接“拽脱落”的可能。

相关规范：

《江苏省住宅装饰质量地方标准》DB32/381-2000 （http://www.qcyf.net/f/1771.html）

3-5．镶贴

3-5-2．墙面镶贴

  镶贴应牢固，表面平整干净，无漏贴错贴，缝隙均匀、周边顺直，砖面封锁裂纹、掉角、缺楞；全数检验，均应符合要求

  无空鼓、脱落；小锤轻轻敲击；全数检验，空鼓面积大于总数的5%或有脱落即为不合格，（单块空鼓面积小于10平方厘米可不计）

  表面平整度：石材≤2mm，墙面砖≤2mm；每一独立空间，每项抽检不少于 5处，各项中若有2处以上（含2处）不符合要求或有1处大于等于质量要求的200%以上即为不合格

  接缝高低差：石材≤0.5mm，墙面砖≤0.5mm

  接缝平直：石材≤2mm，墙面砖≤2mm

3-5-4．地面镶贴

  镶贴应牢固，表面平整干净、缝隙均匀、周边顺直，无漏贴错贴，无歪斜，砖面无裂缝、掉角、缺楞，相邻材料无明显色差；全数检验 ,均应符合要求

  地面饰材镶贴不得空鼓；小锤轻轻敲击；全数检验 ,均应符合要求

表面平整度：≤2.0mm；每一独立空间，每一项抽检不少于5处，各项中若有2处以上（含2处）不符合要求或有1处大于等于质量要求的200%以上，即为不合格。

  接缝高低差≤0.5mm

  接缝平直≤2.0mm

  缝隙宽度≤2.0mm

瓷砖勾缝不全；地砖铺贴缝隙、缺损

  这些细节问题在五矿崇文金城验房过程中出现频率非常高，只要仔细检查总会找到类似问题。

卧室窗台大理石台面断裂

卧室地板跑灰；新风口安装马虎；外墙各种破洞未处理

  问题到这里不由得令我们对五矿地产“肃然起敬”，“兢兢业业”的把施工粗糙和“坑业主”的风格展现的淋漓尽致。

  如果以上这些属于不仔细看不会轻易发现的问题的话，那么再往下看看还有些什么“奇葩”问题等着我们...

弱电箱内电源相位接反；客厅柜式空调电源对应插座不符

  提醒大家一下，五矿崇文金城此次交付几户每家弱电箱内的电源接线板上都有一个插口的相位是接反的。也就是我们常说的零火线接反。至于相位接反有何危害，大家上网搜了自行脑补一下吧。

  如果空调挂机安装不平这个问题已经够奇葩了，那这个就是太奇葩。

  在项目初期立项设计的时候，开发商方面就应该已经做了全盘的考虑，包括室内配套的设备。

  从现场的问题反馈来看，客厅配备的柜式空调机电源插头规格是25A，但设计对应的电源插座却是20A的，这样的设计是拿来调戏人的还是配备的这台空调是后期临时更换了？

电动遮阳帘开关使用不灵；遮阳帘也不灵

  首先是遮阳帘开关，按上卡住，按下也卡住，这什么面板？太次了好不好？还装的是歪的...

  再者，检查电动遮阳帘是否能够正常使用却发现这到底的电动遮阳帘还是半手动遮阳帘，简直“傻傻分不清楚”。

  往往电动部分只能使遮阳帘下降到一定的高度，就不动了，这时候就要转换手动模式，就是图中验房师演示的这样，自己把手伸出窗户拽它下来。

多数户型室内遮阳不达标

  根据《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（http://www.qcyf.net/f/1757.html）第5章2条建筑遮阳要求： 

  以南京为例，南向窗夏季接受阳光辐射近2000w/m“，东、西向窗接受阳光辐射近4000w/m“，故本标准要求设置遮阳设施。

  遮阳率应达到80%是指夏至日直射阳光的遮挡系数，阳光必须遮挡在窗玻璃平面以外。计算表明，按本准备采用遮阳措施，可节约空调耗冷量4一SW/m2。

  遮阳设施既要能够夏季太阳辐射，又要求不影响冬日阳光进人室内，也不应影响通风和正常采光，南向窗仅设固定遮阳设施就可满足以上要求，东、西向窗则必须另设活动遮阳措施。

  对照规定要求来看，这里的遮阳率是不达标的，特别是复式房型，整个室内只有一层西边一扇小窗户装有上文描述的“半手动”遮阳帘，其他朝向窗户以及二层对应窗均未设置遮阳设施。

验房总结：

  在五矿崇文金城交付前有业主在网上向我们询问五矿的房子质量怎么样，崇文金城交付会不会重蹈御江金城的覆辙出现大量问题。

  虽然当时并不了解崇文金城的具体情况，但是凭着过往五矿交付小区的“成绩”来看，估计这次五矿地产也不会让我们失望，必定问题一堆。果不其然，事实证明了推测，但却笑不出来。

  我们对于五矿地产的建议始终只有一句话，重复过很多遍，“真心希望五矿能重视自己央企品牌地产的形象，如果置业主利益于不顾，再大的央企都有垮塌的一天。”