主题：业内解读物管新条例 强化物业服务明确业主投票权

国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》及新《条例》正式公布后，引起了无锡业界及市民的关注。昨天，市房管局物业管理处袁副处长对修改后的新《条例》进行了解读。


袁副处长介绍，１０月１日《物权法》将正式实施。此前旧的物业管理条例是２００３年９月开始实施的，其中的一些规定条款已与《物权法》不一致，此次修改《物业管理条例》是以《物权法》为前提的。根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。


以前很多小区都有业主临时公约，但由于业主不认同，根本起不了什么作用。以后这种临时管理规约应该作为商品房买卖合同的附件，在业主购买房子的时候就一起作为选房的因素加以考虑，对业主也有较好的约束力。


物业管理企业修改为物业服务企业，强化了物业的服务性，真正让物业企业扮演好自己的服务角色。但物业服务不是无限的，而应根据物业服务合同的约定。现在有些业主维权过当，一味向物业提出过高、过多的要求，这也是不对的。


新《条例‖除筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积２／３以上的业主且占总人数２／３以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。

修订之前，制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业等都必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。实际操作中，不少小区因无法征求到２／３以上业主的统一意见，致使许多工作无法开展。现在重新明确了业主投票权，将有更好的操作性。同时对建筑物面积的规定，也进一步对不同业主的权属进行了区分，比如拥有２００平方米住房的业主和拥有５０平方米住房的业主，他们的权利就可能是不对等的。


虽然新《条例》增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，但针对眼下业主委员会出现的种种矛盾和问题，目前还没有有效约束手段。下一步，省里和市里都会对原有的物业管理条例和办法作出相应修改，以更好地适应市场变化。