主题：物业管理变形记

9月1日，新华社受权发布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》以及新《条例》全文，新《条例》和《物权法》将于今年10月1日起同时实施。 

    一系列极具操作性和可行性的条例颇有新意，而其中最大的改变，是将“物业管理企业”更名为“物业服务企业”。 

    可以预见的是，10月1日起，如果所有的物业管理企业的核心价值真正落到为业主创造一个温馨、和谐、宜居的生活环境，真正落到围绕着业主的需求而展开服务，那么，物业纠纷将减少，物业行业的发展空间也将越来越大。 

变形一：理念改变昔“管理”今“服务” 

    修改条文：根据《物权法》的有关规定，将 “物业管理企业”修改为 “物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。“业主公约”改为“管理规约”，原先只是大家相约自觉遵守，而现在有了一定的强制性。 

    关于选聘和解聘物业公司，原先的规定是“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”，现在只要“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”就可以了，基本上就是半数以上业主同意即可。这为业主更换不满意的物业公司提供了便利。 

    河南财经学院教授刘社认为，物业公司由“管理”改为“服务”，是对物业和业主关系更加合理而明确的定位。 

    物业公司本来就是全体业主花钱聘请的，从本质上说双方是一种服务与被服务的契约关系，从法律上加以明确更是大大提高了业主在决定小区事务中的自主性。 

    房地产业主要是近10年间兴盛起来的，相关立法未尽完善，物业公司和业主的关系并不融洽。 

    很多物业公司由开发商指定，并非业主自行选择，关于服务项目的约定、各自权利义务的划分并没有经过谈判的过程，为双方的关系留下了很多隐患。当业主和物业发生矛盾时，在组织和信息上都占有优势的物业公司，以行使管理权为名，使业主们无力反抗。 

    物业公司“更名”，会使他们更加明确自己的角色定位，会使业主们在今后维权时把腰杆儿挺得更直。 

    变形二：操作性更强街道办成为业主大会的指导部门 

    修改条文：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。” 

    河南省物业商会会长于阳说，新《条例》扩大了指导业主成立业主大会并选举业委会的范围，现行物业管理条例规定指导机构只有物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门。 
    这项修改将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门，是把现实中的做法固定化。 

    多年来，小区业主委员会筹建的指导工作都是所在地的区、县政府房地产行政主管部门，郑州有1000多个小区，而房地产主管部门人员又少，这为小区业委会的筹建带来了很多不便，单从数量上来说，房地产主管部门就“管”不过来。 

    现在把物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门，等于把1000多个小区的物业管理分解到各个最基层的机构，操作性更强了。 

变形三：更加人本物业服务不能“越俎代庖” 

    新《条例》规定：业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 

    对此，河南国基律师事务所律师黄允说，根据这项条例，眼下常见的一些物业公司擅自把小区公共地下车库改变为经营场所、出租物业管理用房收取使用费等行为，今后将不被允许。 

    因为新《条例》已明确，物业管理用房的所有权依法归业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 

    黄允告诉记者，关于物业服务企业改变公共建筑和共用设施用途的案例比比皆是。例如电梯间的电视广告，不少都属物业公司自行接揽，最多向业主委员会负责人通告一声，多数业主事先并不知情，对广告收入的用途更是无从知晓，但电梯间里轮番播放的广告的声音却影响了部分业主的生活，侵害了业主的“安定居住权”。 

    修改后的《物业管理条例》对此有了明确的界定：物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 

    这就是说，像今后小区住宅电梯装不装广告、楼宇电视这类行为，须由全体业主决定，除非全体业主或业主委员会授权，否则物业公司不能“越俎代庖”。 

    变形四：更加科学单个业主也拥有“可诉权” 

    新《条例》规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 

    根据物权法，国务院对物业管理条例进行了多处修改，修改内容主要涉及业主、业主大会和业主委员会。 

    对此,黄允分析说，少数业主的利益并不总是跟多数业主相一致，合法的一方未必永远是人数众多的一方。