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主题：南京高端住宅未开盘项目测评——东山阳光新城

中国指数研究院南京

发表于2011-03-09

东山阳光新城

项目基本信息

项目名称	东山阳光新城
地理位置	江宁东山街道天印大道837号（天印大道与金箔路交汇处）
所属区域	江宁板块
开发企业	南京同昇房地产开发有限公司
占地面积	6.3万平方米
建筑规模	28.5万平方米
物业类型	普通住宅（70年产权）
交房标准	毛坯
开盘时间	待定
入住时间	待定
周边配套	项目东侧为公交东山总站

主力户型信息

主力户型	户型图没出，暂定80平米
使用率	暂无
单套总价	73.8万元（按80平米计算）
首付款	22.2万元（首付30%）
贷款年限	20年
贷款方式	商业/公积金
月均还款	3884元/3215元

如需了解更详细报告，请与中国指数研究院联系，电话:0571-85772717

【测评结果】

通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。

市场比较法测评项目价格为：8939元/平方米

成本法测评项目价格为：9131元/平方米

典型投资收益法测算项目价格为：10123元/平方米

结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的2月测评价格为9230元/平方米。

【项目要点】

地理位置：阳光新城项目位于江宁区东山街道天印大道837号。东至烟草局办公楼，西至天印大道，南至金箔路，北至上元大街。

户型特点：无户型图

企业实力：项目开发主体为南京同昇房地产开发有限公司，小型的房地产开发企业，开发项目不多，实力还不够雄厚。

周边配套：紧靠江宁最大的商业中心大市口商业圈和江宁最大公交枢纽——101公交总站；宁杭高速公路二期工程从高门桥到上坊、经科学园，最后在溧水北桂庄枢纽与宁杭一期相接路段即将完工；104国道江宁区上坊镇至土桥镇段改造工程，把原双向两车道公路拓宽为双向四车道；地铁一号线南延线即将开通。

一、市场比较法

1、选取可比实例

根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。

比较因素条件说明

测评对象及对比案例比较因素		测评对象东山阳光新城	对比案例A 东福金座	对比案例B 上善居	对比案例C 武夷水岸家园
销售均价			9800	9600	10000
交易日期			2011年2月	2011年2月	2011年2月
交易情况		未开盘	正常	正常	正常
区域因素	地理位置	江宁板块	江宁板块	江宁板块	江宁板块
	交通便捷度	便捷	便捷	便捷	便捷
	周边环境	好	好	好	好
	区域配套	较完善	完善	完善	完善
个别因素	土地用途	住宅	住宅	住宅	住宅
	建筑形态	塔楼，高层	塔楼高层	板楼，小高层，高层	板楼，塔楼，多层，小高层
	容积率	3.4	5.68	2.0	1.4
	绿化率		50%	35.7%	38%
	户型设计		79%	84%	89%
	装修情况	毛坯	毛坯	毛坯	毛坯
	社区配套	较完善	完善	完善	完善
	开发企业品牌	同昇房产	三福房产	晨曦房产	武夷房产

测评对象及对比案例比较因素		测评对象东山阳光新城	对比案例A 东福金座	对比案例B 上善居	对比案例C 武夷水岸家园
销售均价			9800	9600	10000
交易日期			2011年2月	2011年2月	2011年2月
交易情况		未开盘	正常	正常	正常
区域因素	地理位置	江宁板块	江宁板块	江宁板块	江宁板块
	交通便捷度	便捷	便捷	便捷	便捷
	周边环境	好	好	好	好
	区域配套	较完善	完善	完善	完善
个别因素	土地用途	住宅	住宅	住宅	住宅
	建筑形态	塔楼，高层	塔楼高层	板楼，小高层，高层	板楼，塔楼，多层，小高层
	容积率	3.4	5.68	2.0	1.4
	绿化率		50%	35.7%	38%
	户型设计		79%	84%	89%
	装修情况	毛坯	毛坯	毛坯	毛坯
	社区配套	较完善	完善	完善	完善
	开发企业品牌	同昇房产	三福房产	晨曦房产	武夷房产

2、因素修正

（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。

（2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。

（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。

3、修正结果

比较修正条件指数

测评对象及对比案例比较因素	测评对象东山阳光新城	对比案例A 东福金座	对比案例B 上善居	对比案例C 武夷水岸家园
销售均价		9800	9600	10000
交易日期	100	100	100	100
交易情况	100	98	100	100
区域因素	100	102	102	102
个别因素	100	121	104	101
比准价格		8073	9061	9684

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为、9061、9684元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为8939元/平方米。

二、成本法

根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。

典型房地产开发经营模式测算

序号

项目

取费基础

费率

金额(万元)

土地成本

地块于2008年1月17日成交，规划建筑面积28.5万平方米，成交总价4.34亿元，楼面地价2249元/平方米.假设年土地增值收益率为20%，时间修正至2011年2月。

76375

开发成本

建安成本A

约1700元/平方米

48450

红线内市政费用B

建安成本A

12%

5814

小区配套费用C

建安成本A

12%

5814

勘察设计费用D

A+B+C

4806

管理费用

1+2

4238

投资利息

以开发周期3.5年（其中半年准备期，3年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%，年利率假设为6%。

23646

销售费用

房地产总价V

7807

销售税费

房地产总价V

18215

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