主题：财富过度集中于地产 房地产问题将毁掉中国经济

尽管目前从事企业研究，王育琨对房地产仍旧兴致盎然。在国务院住宅改革课题研究小组的经历使得他对房地产的评论较多偏重于政策层面。他是去年房地产大论战中提出限制住宅消费主张的学者之一，他指出，这一认识其实在上个世纪90年代便已作为住宅改革课题组的研究出发点，并成为当时官方的共识。在王育琨看来，如今的房地产政策放弃了早期约束并逐步改善住宅消费的目标转而过度依赖房地产拉动经济增长。这种片面的产业政策形成一种独特的财富模式，将迫使资金大量流向房地产而非急需的高科技和工业化大生产行业。它将消耗掉太多的资源，降低中国的竞争力。飞涨的房价前所未有地考验着中国决策者的远见和魄力。

经济观察报：从你开始从事房地产研究已经有十多年了，这十多年你的感受怎样？

王育琨：我的感受是房子越住越好，小区越来越漂亮。但是，房地产的问题越来越严重。

经济观察报：我看了你的博客，你说的问题是指政策问题吗？

王育琨：根据最近公布的一些数据，房地产的成本利润率是100%。你要明白这是成本利润率，开发商的自有资金利润率超过300%。那么我们看看其他行业呢，医药、电子等行业都止步不前，这些都是国际竞争最激烈的行业，利润却远远低于房地产。国家的宏观政策错了，过度倾向于房地产。

经济观察报：你认为宏观政策错误的原因是什么？

王育琨：核心问题是政府想让资金流向哪里？因为房地产的利润高，其它行业的顶尖企业都把资金转向房地产，联想和海尔都开始做房地产。其实，这是一种错误的财富模式，它要毁掉中国经济。由此看来，房地产的问题不是建设部能够解决的问题，应该站在更高的层面看待整体经济发展和产业布局。而且它还涉及到社会稳定问题。怎么解决房地产问题是对中国决策者的远见和魄力的考验。

经济观察报：那么资金应该流向哪里？

王育琨：大家都说中国是世界工厂，你真的以为中国稳操胜券吗？拿服装来说，所有人都认为，不管服装是什么品牌，卖多贵，都一定会在中国生产。在西班牙有个著名的服装品牌ZARA，它在西班牙本地生产，价格是中国同类产品价格的一半。这个品牌已经打入中国市场了，很快要在北京开分店。西班牙制造价格却低于中国制造，ZARA靠的就是高投入的大生产。

在西班牙的某个方圆200英里的地方，集中了20家剪裁和印染中心，500家缝纫生产厂。人们都知道服装行业节约成本的办法就是建立一个快速物流体系。西班牙服装从设计到上柜台只要12天，而中国的平均消耗时间是120天。西班牙的方法是把这200英里的地下都挖空，架设地下传送网络。你想想这样一个巨大的工程需要多少资金投入？建立现代化大生产的体系是需要大量资金的。

经济观察报：房地产影响社会稳定问题已经是大家的共识，这和财富模式的关系是什么？

王育琨：以前我讲约束住宅消费，现在看来忽略了无房者还是多数这个问题。财富模式向不动产集中，贫富不均也就集中体现在不动产领域。有钱人都把资金投向房地产，有的人可以买100套房子，有的人一套也没有。这个过程是不是有点像古代的土地囤积。古代很多王朝覆灭前都有大规模的土地囤积现象，明朝如此，汉朝、清朝乃至国民党统治时期莫不如此。这个问题要警惕。

经济观察报：就房地产本身而言，它的核心问题是什么？

王育琨：我认为，目前房地产体制有两个核心问题。第一是规划体制问题。规划的支配权实际上关系到土地的支配权。这个权力掌握在市、县一级政府手里。市一级通常通过修改规划来支配土地，县一级则大量存在违法违章建筑。掌握规划权就掌握了土地支配权，也就掌握了财富。土地基本上成为了市、县政府的提款机。

第二个核心问题是独重开发商的体制。美国的土地是直接卖给私人和投资者的，开发商只是承建商。但中国能获得土地的基本全是开发商。政府为什么倾向于绕开终端使用者，把土地卖给开发商？道理很简单，通过开发商政府可以获得额外的收益。实物地租、各种猫腻和灰色地带就生存于这个环节。土地如果面向最终投资者和使用者，这个灰色空间就会大大缩小。

经济观察报：解决目前的问题，你有没有什么好的方法建议？

王育琨：很难啊。前一段时间我去参加一个论坛，张五常也去了。有人问过张五常怎么解决房地产问题。他想了半天说，恐怕要推行住房控制税。我认为，另外可能还要增收房产增值税。买房子越多的人交的税越高，这样或许能解决财富过度向房地产集中的问题。

无疑，房地产开发商和一些官员勾勾搭搭、称兄道弟，使关系国计民生的房地产业成为一个让老百姓来看来就是一个血雨腥风的江湖。如果稍关心时事的人都不会忘记河北定州的群体事件。一小撮人民政府的官员，甚至是相当级别的官员，在房地产开发商的怂恿和教唆下摇身一变成了江湖大佬，从人民的“公仆”堕落为人民的“公敌”。

当我们的政治教科书谆谆教诲我们说，资本主义国家的政客都是资产阶级代言人，为资产阶级的利益说话时候，我们自豪于我们的政府是人民的代言人，为人民谋福利。而这些堕落的政府官员把自己的点点私利同房地产商人的利益捆绑在一起，并明目张胆地为房地产商人做清道夫的时候，我们不得不说，房地产商人在动摇着我们的信仰，侮辱着我们的理想。

房地产开发商第二个罪恶是毫无羞耻、赤裸裸地进行欺骗，为一己之私公然践踏诚信二字。前几天，央视《焦点访谈》播放了一期《难以兑现的承诺》的节目。在这个节目中，付出了巨款的购房者并没有买到象房地产开发商承诺那样的房子，甚至交房日期也一拖再拖。在这些购房者焦急无奈的呼喊的时候，那个房地产开发商振振有词地毫不在乎地和这些购房者对决。电视画面出现双方谈判现场中，可以清晰地看到房地产开发商极其傲慢的神情及其背后一排虎背熊腰的保安。

第三个罪恶：泯灭良知，丧失人性。

面对公众的指责和抱怨，一些房地产商人毫无羞愧之心，倒有自得之意；面对苦不堪言的众多房奴，一些房地产商毫无怜悯之心，倒有痛恨之意。公然叫嚣，不是为穷人盖房子，买不起房子活该。

没有人指望房地产开发商能大发慈悲，更没有人幼稚地幻想房地产开发商为穷人提供廉价房。但是，作为同是圆颅方趾的人来说，同情弱者，怜悯弱者是最起码的道义和良知，是基本的人性。就是在资本主义最罪恶的年代，当泰坦尼克号沉没的时候，强壮的男人也是把求生的机会让给妇女儿童，在社会主义的中国，在文明已经高度发达的21世纪，一些房地产商人这些言论体现了哪些良知和道义?体现了怎么样的人性?

按着他们这种逻辑，穷人都应该露宿街头，天作房，地坐床，或重返洞穴时代，在山洞里茹毛饮血。即使认为关注弱势群体是政府的事情，不是商人的事情，难道作为强势群体的开发商就不能袒露一些人性么?不能表现一些良知么?显然，人性在泯灭，良知在泯灭。为了财富扭曲了人性。

房地产业的罪恶不仅仅是这些，如果说是这个行业的罪恶罄竹难书有些过分，那么说这个行业目前是藏污纳垢之地是恰如其分的。

然而，令人反思的是，房地产业恶劣状况已经持续了相当一段时间，为什么情况一直在恶化?政府、公众和具有良知的学者作了些什么? 

二、在房地产问题上学者应该有良知

今天，看到一篇上海一所知名高校教师写的题为《谈论房地产：重要的是客观和理性》，或许对上面的问题得到一些答案。很明显地看出，这篇文章是在为房地产行业辩护。这位作者如果不是房地产开发商的利益同盟者，那么一定是一个与世隔绝的隐者。

文中写道：“近几年房价上涨较快，的确让普通老百姓在改善居住条件时有点难以承受”。“只要稍作客观分析，就知道住房价格上涨的趋势是必然的，尤其是中心城市的房价会上涨比较快，因为相比人口增长和收入提高，土地显得更加稀缺，物以稀为贵这是最基本的经济学道理。的确，近几年住房价格有点上涨过快，里面有投机炒作的不健康因素存在。”

非常明显，这篇文章的提法就存在错误，什么是“有点过快”，什么是“只要稍作客观分析，就知道住房价格上涨的趋势是必然的”?难道一个月内房价每平方上涨1000多元还是“有点”么?难道学者判断房价下跌就不是客观分析么?这篇文章明显在为房地产托市，作者大谈理性和客观，而自己的理性和客观又在哪里呢?

一些经济学家力挺房地产，为房地产行业辩护，看似客观理性，事实上缺乏常识。而这种忽悠同一些媒体、腐败官员相结合，就导致了公众的非理性消费，很多人之所以负债累累，不惜来做作房奴，仍购买天价房，就是因为恐慌房地产的飞涨。房地产利益链条中的人采取多种手法，制造恐慌，改变购房者的预期，导致房价飞涨。

可以预测，房地产处在崩溃的边缘，高房价维持不了多久。多则三年，三年之后必将大跌。

三、病态的房地产业处在崩溃的边缘

一个简单的常识，患有重病的人不加医治最后的结局就是死亡。同样，严重病态的房地产业也不会维持多久，正处在崩溃的边缘。治疗房地产的疾患已经失去了最佳时机，现在房地产业虽未病入膏肓，但是确实是回天乏力。

一些为房地产开发商辩护、说房价上涨是必然的人可以拿出无数条理由，并有无数个数据来证明自己的观点。但是肯定会忽略这样一些常识性的问题，是谁在为高房价买单?谁抬高了房价?世界和中国经济经过97年金融危机后风平浪静平稳高速发展到底还能维持多久?

不可否认的事实是，众多无奈的房奴为高房价买单，是少数开发商及一些地方政府抬高了房价，世界及中国经济高速发展维持多久谁也难说，但可以肯定地说经济的发展成波浪形，在高速平稳发展后总会出现低谷和种种危机，造物主不会始终奖励人类。中国曾出现过四次周期性经济低谷：即 1958-1960年；1978-1979年；1988-1989年；1994-1995年。经过四次低谷，第五次何时发生?现在没有答案。但可以判断，作为病态的房地产业，一旦出现经济低谷，必然崩溃，品尝恶果。