主题：[转贴]到底是谁制造了高房价？？

现在有个比较热门的话题：谁制造了高房价？？南京市房产局局长和省国土厅副厅长有过一场公开的辩论，而且辩论很激烈，也有不少开发商站出来喊冤。

这件事反映了两个事实：
1、绝大部分人都觉得现在的房价很高，也包括政府和开发商。
2、在目前已经民生怨道的时候，政府和开发商都在想办法推卸责任。

其实就象报纸报道的那样：政府垄断着土地, 由于财政收入和政绩的需要，政府不在用心管理城市，经营起了城市，尤其是做起了土地买卖，这只有中国有，中国特色，而且经营得不错，很会利用减少供应量来促成高价位成交。据报道，去年南京土地卖了120亿元， 2007年这一数字会在130亿元左右。

政府有意识地囤地、减少出让,根据供求杠杆原理，造成了地价瀑涨，政府赚取了正常供给量下多倍的利润。这个利润是惊人的，奥体的地价通过这种少量供给的方式，用不到半年时间，地价涨了近一倍，而地价平均占房价的30%左右，地价的大幅上涨，房价自然也不断上扬。

中国社会科学院发布的《2007年房地产蓝皮书》中统计南京地价已位居全国第三，南京是全国第三个发达城市吗？显然不是！所以南京的地价已经脱离了南京的经济发展，出现了危险的地价泡沫，现在已经有越来越多的开发商从价值的角度分析，觉得南京的土地不值这个钱，已经转移外地、外省。

地价的泡沫必然带来房价的泡沫，由于土地成交价格上涨得很快,开发商认为：市场地价即土地的固定成本在不断上升，按照销售价格=成本+利润原理，那么商品房的价格应该可以不断地上涨，所以现在不能急着卖，卖早了，相对于以后就损失了。接下来，大部分开发商就开始忙着缓开发、明囤房，也有故意将价格抬高得离谱的方式来暗囤房，目的是等土地上涨基本稳定下来再对外销售，本来土地供应量小、市场上的可开发的商品房就在相对减少，加上囤房，导致市面上的房源一下像蒸发了一样，一度连奥体这么大的开发量的地方都无房可售。

供求的严重失衡，出现哄抢现象，在非理性需求的作用下，房价在土地价涨的基础上，又上一个新台阶，奥体万元房价还有人买，江宁快6000元/平方米的房子还有人排队。可是奥体白天买瓶水都不可能、晚上连个人影都没有，江宁离主城那么远，岔路口地铁出口就一个，附近2公里外的楼盘的开发商也炒概念，均价标到5200元/平方米。

房价上涨，对于很早就拿了地的开发商，其增加的利润，除了增加的土地机会利润外，还有开发商惜售、哄抬价格产生的投机利润。

除去可怜的建材涨价、节能住宅等影响，增加的房价=土地的上涨值对应的楼面地价+开发商哄抬价格产生的投机利润。

以南京奥体的欧洲城为例，以一年为单位，一年前的楼面地价为3000元/平方米，现在为5500元/平方米，土地的上涨值对应的楼面地价为2500元/平方米，增加的房价=（目前均价）9700-（一年前均价）5700=4000元/平方米，对于房价涨价的“贡献”计算下来，政府占62.5%，开发商占37.5%。

可以这么说,对于整个房地产开发过程,政府和开发商都利用了供求杠杆，分别赚取了超额利润，都有哄抬地价和房价的嫌疑，对高房价都负有责任。

另外，南京的高地价已经脱离了南京的经济发展水平，南京的高房价也已经脱离了南京人民的收入承受能力，存在着危险的经济泡沫。有人预计，随着08年几万亿外资热钱的退出，08年奥运会后全国经济泡沫危险的到来，南京的楼市泡沫会破得更明显、更可怕。

都有关系，政府、开发商以及买房的业主（包括可恨的炒房人）

以南京奥体的欧洲城为例，以一年为单位，一年前的楼面地价为3000元/平方米，现在为5500元/平方米，土地的上涨值对应的楼面地价为2500元/平方米，增加的房价=（目前均价）9700-（一年前均价）5700=4000元/平方米，对于房价涨价的“贡献”计算下来，政府占62.5%，开发商占37.5%。

惊人的赚钱，怪不得

别管是谁制造了高房价，答案很简单：傻×制造了高房价，老师说，恭喜，你都会抢答了！

可恨的炒房人