主题：“70年”从何而来

中国的住宅土地使用年限70年，确立于1990年，早已成为惯例，很少人会问为什么是70这个数字。其实，1980年代初，霍英东向中央政府建议土地有偿出让，成为后来土地财政的先声，而70年的设定与他的香港经验不无关系。

从界限街说起

在香港的九龙半岛，有一条东西向街道，名叫“界限街”(Boundary Street)，两边的房子看起来没有什么不同，但房屋中介可能会告诉你：两侧的土地使用年限有可能大不相同，而且一边要交租金，一边则不要。

香港土地年期的演变

1841年英军占领香港岛之后，当时的模拟港督义律急于大搞建设，开始卖地，按照他们的说法，港岛的土地与其他英联邦国家一样，属于女王陛下所有，卖地只是把土地的使用权批租给买家；不过，最早的土地批租并未规定明确的期限。

1844年，港府把土地租期确定为75年，且不可续约，但几乎所有的承租人都抱怨经济形势不好而土地租期又太短，港督无奈向伦敦报告，以新加坡土地 999年期为例建议延长租期，终于在1849年获得批准，宣布把租期原来为75年的土地延长924年，合计999年，而且不补交任何地价，因此又出现了一大批999年租期的土地。

1898年5月，英国政府认为租期过长，导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，要求香港政府在新批土地时取消了999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约，同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金。此后一直到1985年《中英联合声明》生效，除了少数99年期的例外情况，75年租期成为界限街以南土地的标准租期。

1898年6月，界限街以北的土地由英国政府向中国租借，港府接管后，以99年减3天（从1898年7月1日起计）批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收回，再由港府在6月30日归还中国。

香港回归时，界限街北的所有土地批租契约都将期满，为了保持香港在过渡期内政治和经济的稳定，《中英联合声明》规定，港英时期的土地批租制度将继续实行下去，并规定1997年7月1日以前期满的土地契约可以自动续期至50年后的2047年6月30日，不需要补地价，但是从续期之日起，每年交纳一定的租金（按照经评估的土地年租金的3%计算）。于是，界限街再次成为土地特征的分界线：在界限街以北，已有土地的年期只能到2047年，而且必须交租金；而在界限街以南，只要原来的土地期限未到，就不需要交租金，而且即使是原来规定没有续期权的土地，也可以在1997年以后到期时免地价再续一次50年。

此外，从《中英联合声明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止，港府可以批出租期不超过2047年6月30日的新的土地。该土地的新业主须交纳地价并交纳象征式租金至1997年6月30日，该日以后不需要补地价，但须交纳租金。

1997年7月1日后，根据《香港特别行政区基本法》的规定，香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家（中华人民共和国）所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。1997年7月15日，香港行政会议决定除了特殊用途土地（如加油站用地是21年）外，新批土地的年期定为50年，与社会制度“50年不变”的“50年”保持一致。

香港土地年期的演变

1841年英军占领香港岛之后，当时的模拟港督义律急于大搞建设，开始卖地，按照他们的说法，港岛的土地与其他英联邦国家一样，属于女王陛下所有，卖地只是把土地的使用权批租给买家；不过，最早的土地批租并未规定明确的期限。

1844年，港府把土地租期确定为75年，且不可续约，但几乎所有的承租人都抱怨经济形势不好而土地租期又太短，港督无奈向伦敦报告，以新加坡土地 999年期为例建议延长租期，终于在1849年获得批准，宣布把租期原来为75年的土地延长924年，合计999年，而且不补交任何地价，因此又出现了一大批999年租期的土地。

1898年5月，英国政府认为租期过长，导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，要求香港政府在新批土地时取消了999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约，同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金。此后一直到1985年《中英联合声明》生效，除了少数99年期的例外情况，75年租期成为界限街以南土地的标准租期。

1898年6月，界限街以北的土地由英国政府向中国租借，港府接管后，以99年减3天（从1898年7月1日起计）批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收回，再由港府在6月30日归还中国。

香港回归时，界限街北的所有土地批租契约都将期满，为了保持香港在过渡期内政治和经济的稳定，《中英联合声明》规定，港英时期的土地批租制度将继续实行下去，并规定1997年7月1日以前期满的土地契约可以自动续期至50年后的2047年6月30日，不需要补地价，但是从续期之日起，每年交纳一定的租金（按照经评估的土地年租金的3%计算）。于是，界限街再次成为土地特征的分界线：在界限街以北，已有土地的年期只能到2047年，而且必须交租金；而在界限街以南，只要原来的土地期限未到，就不需要交租金，而且即使是原来规定没有续期权的土地，也可以在1997年以后到期时免地价再续一次50年。

此外，从《中英联合声明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止，港府可以批出租期不超过2047年6月30日的新的土地。该土地的新业主须交纳地价并交纳象征式租金至1997年6月30日，该日以后不需要补地价，但须交纳租金。

1997年7月1日后，根据《香港特别行政区基本法》的规定，香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家（中华人民共和国）所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。1997年7月15日，香港行政会议决定除了特殊用途土地（如加油站用地是21年）外，新批土地的年期定为50年，与社会制度“50年不变”的“50年”保持一致。

国际比较

在现代的英美法系中，地产权分两类：一类是freehold（自主持有或者永业权）；另一种是leasehold（租赁持有或者租业权），前者无期限，后者有期限。英国的土地在法律上都归英国王室所有，英王是唯一绝对的土地所有人，但拥有freehold的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反法律和规划和侵犯他人利益，就可以随意利用和处分土地。

据统计，英国公共部门所有的土地占15%左右，而民间（包括自然人和法人）所有的土地占85%左右。从长江实业公布的年报中，我们可以发现，长实在英国伦敦Convoys Wharf开发的商业住宅项目，在荷兰、比利时、墨西哥及巴哈马经营的码头都是freehold。

在美国，私有土地占美国国土面积的 59%，主要分布在东部和中部，联邦政府土地占32%，主要分布在西部；州政府土地占7%，其余2%为印第安人保留地。在日本，私有土地超过60%，而国有和公有的土地大部分是山林、河川和海滨地，其土地资产总值只占日本全部土地资产总值的6%以下。在地广人稀的加拿大，私有土地不到总面积的11%，但主要分布在南部土地肥沃地带，全国的城镇土地、良田、牧场等经济效益高的土地大部分被私人占有。

在法国、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士等大陆法系国家，土地所有制的特点也是土地私人所有一般占主要成分，私有土地的价值量一般占各国（地区）全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置。

在英国另外一个曾经的殖民地新加坡，土地契约被简称为地契，目前也存在多种形式的地契： 永久地契、999年、103年、101年、99年。其中永久地契和101年、103年或者999年地契都是新加坡建国前留存的产物，建国后批出的土地则没有了永久地契，而采取与香港趋同的批租制，只不过是99年地契，故目前大部分在售物业为99年地契，而那些在售的永久地契物业，则是开发商从私人手上收购 freehold土地后重建出售的。

中国模式

回到本文开头，当年霍英东最早向中央领导提出建议，租地给外商进行开发，而后来的“70年”也是从霍英东建议的“99年”、 “也可以75年”中来。其中的“99年”来自于界限街以北的批租土地，而“75年”则是当时港府在界限街以南的批租年限，中国最终为住宅选择了一个比75 年更短一些的70年，而其他类型的土地年期则更短。

周其仁教授曾撰文，把中国的城市土地制度形容为一部“急就章”，即从法律严禁土地转让、租赁和买卖，到形成可以拍卖土地使用权的市场体制，在国家行政和立法层面，前后总共还不到一年时间，当时急急忙忙定下的土地转让年期受到了香港的影响，而那里有一个回归大陆的特殊约束条件，所以不少土地批租的年期比较短。他还认为“最大之失”是“把香港单一土地所有制的特殊，错以为是可以通行天下的一般。其实全部土地归港英政府，只是港岛的殖民地体制遗产，并不是包括新界在内的全部香港的土地制度”。

周教授的基本观点我是同意的，但是在对香港土地制度的细节理解上，他的理解有失偏颇，事实上当时香港的土地年期并非因为受到回归大陆的约束，因为界限街以南大多数土地从1898年以后就按照75年批租了。

在中国，不管年限多长，城镇土地都是100%归国家所有，私人部门（包括自然人和法人）只拥有40年至70年的使用权。也就是说，中国与世界大多数国家的土地所有制结构不同，而是采取了与两个英国的前殖民城市——香港和新加坡趋同的规则。问题是香港和新加坡都是一个小的经济体，而且都属于低税收地区，它们可以用循环收取的高地价来弥补低税收和高福利，通过不断的资本进入得以支撑高房价（短土地年期实际上意味着土地价格进一步高企），而中国则是高税收、高政府开支、低福利的大经济体，依靠外在资本持续进入没有可能，那么又有谁来支撑我们长期的高地价呢？

王家卫有部电影名叫《2046》，与2047年有所巧合，似乎又不是巧合。在中国内地， 70年（如果从1990年开始算也不到50年了）以后，政府是否会舍得免地价自动续期？对购房者来说，人生中积累的最大一笔资产会落在界限街的哪一边？

2046

太恐怖了

我估计是活不到那一天了

香港现在是什么样子？

中国就会抄袭