主题：今日南京楼市要闻(06.12.8)
- 发表于2006-12-08
1.江宁要建3个新城疏散30万人口
2006-12-08 10:04:44
从西、南、东三面环抱主城的江宁，像是裹在南京城这团“蛋黄”外的大“蛋白”。由于没有长江阻隔，江宁成为南京城市扩张的首选地区。记者昨天从规划部门获悉，《南京市江宁区近期建设规划（2006-2010）》通过专家评审。
规划以东山新市区为核心，沿机场、宁马、沪宁高速，衍生3条城镇发展轴，发展三个新城：汤山（旅游休闲）、滨江（滨江开发区）、禄口（空港物流园），名为“一核三城”，近期重点建设。江宁房地产板块，“十一五”期间将建设科学园三期、淳化、东善桥、秣陵、汤山、禄口和滨江新城7大居住集中区。今后4年，江宁城镇面积将增加40平方公里，增加30万城镇人口，疏散、分摊老城人口。东山新市区人口要达到50万人，城市化水平达到75%。
江宁城市交通全部融入、对接主城，主动承接主城辐射。在铁路方面，要建设京沪高速铁路、宁芜铁路复线改造和沪汉蓉通道江宁段和通道。宁芜铁路复线改造，其实就是实施现有铁路外绕工程，将来成为城市轻轨。地铁一号线南延中，配套建设公交换乘设施，结合铁路南站建设公交枢纽站。江宁境内的104国道、宁溧路、宁丹路，将像主城至仙林间的312国道那样城市化改造，按城市干道标准改建，加强与主城的联系。东山至主城的快速公交，有望明年上马。
2006-12-08 10:04:44
从西、南、东三面环抱主城的江宁，像是裹在南京城这团“蛋黄”外的大“蛋白”。由于没有长江阻隔，江宁成为南京城市扩张的首选地区。记者昨天从规划部门获悉，《南京市江宁区近期建设规划（2006-2010）》通过专家评审。
规划以东山新市区为核心，沿机场、宁马、沪宁高速，衍生3条城镇发展轴，发展三个新城：汤山（旅游休闲）、滨江（滨江开发区）、禄口（空港物流园），名为“一核三城”，近期重点建设。江宁房地产板块，“十一五”期间将建设科学园三期、淳化、东善桥、秣陵、汤山、禄口和滨江新城7大居住集中区。今后4年，江宁城镇面积将增加40平方公里，增加30万城镇人口，疏散、分摊老城人口。东山新市区人口要达到50万人，城市化水平达到75%。
江宁城市交通全部融入、对接主城，主动承接主城辐射。在铁路方面，要建设京沪高速铁路、宁芜铁路复线改造和沪汉蓉通道江宁段和通道。宁芜铁路复线改造，其实就是实施现有铁路外绕工程，将来成为城市轻轨。地铁一号线南延中，配套建设公交换乘设施，结合铁路南站建设公交枢纽站。江宁境内的104国道、宁溧路、宁丹路，将像主城至仙林间的312国道那样城市化改造，按城市干道标准改建，加强与主城的联系。东山至主城的快速公交，有望明年上马。
- 发表于2006-12-08
2.城际列车：南京到上海不到两小时
2006-12-08 10:09:35
明年4月18日全国铁路将第六次大提速。南京火车站相关人士昨天透露，届时南京到上海全程不到两小时，而且不再销售无座票。
据报道，今年11月17日，铁道部副部长胡亚东公开表示，从明年4月18日起，全国铁路第六次大面积提速，实施新的列车运行图。昨天，记者在南京火车站办公区看到了一条写有“奋战90天，为全国铁路第六次大提速做好准备”的横幅，该站一知情人士透露，上级部门已对第六次提速的准备工作进行具体部署。
据介绍，此次提速将在京哈、京沪、京广、京九、陇海、浙赣、兰新、广深、胶济等干线展开。时速120公里及以上线路的里程可达2．2万公里，时速200公里线路的里程可达6003公里，其中途经我市的京沪线部分区段时速可达到250公里。
据透露，此次提速将给南京市民出行带来诸多变化，如沪宁线全长303公里，目前沪宁城际特快列车平均运行时速135公里，最高时速达154公里，南京至上海全程为2小时17分，而提速后南京到上海全程会控制在2小时以内，南京到北京全程会控制在9小时以内。
为确保旅客的舒适性，届时沪宁线会减少货车列次来增加客车运能，沪宁城际列车将不再出售无座票，即要求所有旅客都“对号入座”，车厢内不会再出现拥挤场面。而且城际列车还将和地铁一样，按照固定的时间间隔发车。
据报道，此前胡亚东曾公开表示，全国铁路前五次提速实行了“提速不提价”的总政策，这一原则在第六次大提速当中仍然要体现。对此，南京站相关人士称，根据他了解到的信息，列车提速后目前在线运营的部分列车会进行更新，提高档次，这些列车票价在国家已批准实行的高等级列车软座票价的幅度内可能会进行适当调整，而夕发朝至的长途列车和普通旅客列车，一律维持现在的票价水平，不做任何调整，所以提速并不会提高市民的出行成本。
2006-12-08 10:09:35
明年4月18日全国铁路将第六次大提速。南京火车站相关人士昨天透露，届时南京到上海全程不到两小时，而且不再销售无座票。
据报道，今年11月17日，铁道部副部长胡亚东公开表示，从明年4月18日起，全国铁路第六次大面积提速，实施新的列车运行图。昨天，记者在南京火车站办公区看到了一条写有“奋战90天，为全国铁路第六次大提速做好准备”的横幅，该站一知情人士透露，上级部门已对第六次提速的准备工作进行具体部署。
据介绍，此次提速将在京哈、京沪、京广、京九、陇海、浙赣、兰新、广深、胶济等干线展开。时速120公里及以上线路的里程可达2．2万公里，时速200公里线路的里程可达6003公里，其中途经我市的京沪线部分区段时速可达到250公里。
据透露，此次提速将给南京市民出行带来诸多变化，如沪宁线全长303公里，目前沪宁城际特快列车平均运行时速135公里，最高时速达154公里，南京至上海全程为2小时17分，而提速后南京到上海全程会控制在2小时以内，南京到北京全程会控制在9小时以内。
为确保旅客的舒适性，届时沪宁线会减少货车列次来增加客车运能，沪宁城际列车将不再出售无座票，即要求所有旅客都“对号入座”，车厢内不会再出现拥挤场面。而且城际列车还将和地铁一样，按照固定的时间间隔发车。
据报道，此前胡亚东曾公开表示，全国铁路前五次提速实行了“提速不提价”的总政策，这一原则在第六次大提速当中仍然要体现。对此，南京站相关人士称，根据他了解到的信息，列车提速后目前在线运营的部分列车会进行更新，提高档次，这些列车票价在国家已批准实行的高等级列车软座票价的幅度内可能会进行适当调整，而夕发朝至的长途列车和普通旅客列车，一律维持现在的票价水平，不做任何调整，所以提速并不会提高市民的出行成本。
- 发表于2006-12-08
3.买多大房应根据居住人口和资金定
2006-12-07 15:59:24
你住着多大的房子？如果买房，你会选择多大的房子？据房管局公布的数据显示，今年住房销售的套均面积由去年的104平方米下降至101平方米。今年，国家出台宏观调控政策“90平方米70%”， 从目前的情况看，100平方米的两房两厅、三房一厅已经成为南京市民需求的主力户型。业内人士认为，购房消费的目的日趋理性，不再一味求大。那么，居住多大的房子才适合呢？
初入社会尽量选两室
对于第一次购房的年轻人来讲，没有经验，不过，买什么样的房子可能会影响自己甚至一个家庭未来几年的许多重大决策。从某种意义上讲，买房的意义不只是选择一所房子，买房后的消费方式、职业规划等等都可能因此发生根本变化。
一对即将走进婚姻殿堂的新人对于住房是比较挑剔的，交通便利是很多年轻人首要考虑的因素。没有那么多钱，又想有个自己的家，那么可以考虑在单位附近购置二手房，既适当改善居住条件，又能预留恰当理财空间。因为首次买房的年轻人和大多数业主又不一样，一般都大学毕业不久，工作年限不长。
由于初入社会，需要花钱的地方很多，生活必需品的不断配齐、同事同学关系的维护、各种社交场合的投入以及参加各种商业培训的开销已经耗去了大半收入，再加上恋爱、结婚，即使是在IT、金融、房产等高薪行业工作的，几年下来也很难有丰厚的积蓄。他们面临的不是能够买多好的房子，而是是否能够买得起房子的问题。不过这样的房子要选择城南、城北等周围的地区，均价一般在6000~6500元/平方米左右的比较多，占到60%左右。
2006-12-07 15:59:24
你住着多大的房子？如果买房，你会选择多大的房子？据房管局公布的数据显示，今年住房销售的套均面积由去年的104平方米下降至101平方米。今年，国家出台宏观调控政策“90平方米70%”， 从目前的情况看，100平方米的两房两厅、三房一厅已经成为南京市民需求的主力户型。业内人士认为，购房消费的目的日趋理性，不再一味求大。那么，居住多大的房子才适合呢？
初入社会尽量选两室
对于第一次购房的年轻人来讲，没有经验，不过，买什么样的房子可能会影响自己甚至一个家庭未来几年的许多重大决策。从某种意义上讲，买房的意义不只是选择一所房子，买房后的消费方式、职业规划等等都可能因此发生根本变化。
一对即将走进婚姻殿堂的新人对于住房是比较挑剔的，交通便利是很多年轻人首要考虑的因素。没有那么多钱，又想有个自己的家，那么可以考虑在单位附近购置二手房，既适当改善居住条件，又能预留恰当理财空间。因为首次买房的年轻人和大多数业主又不一样，一般都大学毕业不久，工作年限不长。
由于初入社会，需要花钱的地方很多，生活必需品的不断配齐、同事同学关系的维护、各种社交场合的投入以及参加各种商业培训的开销已经耗去了大半收入，再加上恋爱、结婚，即使是在IT、金融、房产等高薪行业工作的，几年下来也很难有丰厚的积蓄。他们面临的不是能够买多好的房子，而是是否能够买得起房子的问题。不过这样的房子要选择城南、城北等周围的地区，均价一般在6000~6500元/平方米左右的比较多，占到60%左右。
- 发表于2006-12-08
另外，想花不多的钱买市区的房子，那就只能“牺牲”面积了。与以往的小户型主要集中在主城区不同，目前正在上市的小户型分布在南京各个板块，城中的金陵王府酒店式公寓、君临国际、亚东名座、天空之都，城北的城市先锋，河西的独立年代、丽晶国际、金马郦城青年公寓、奥体韵动汇，宁南的蓝筹谷，江宁的苹果都市、左邻右里、盈家春天，城东的长发-都市公社、瑞鑫兰亭等等。这些新上市的小户型产品面积小，但设备齐全，能够真正做到让业主提个包就入住。
在价格上，小户型项目也是千差万别：城中酒店式公寓的定价一般在12000元/平方米左右，面积一般在60平方米左右，总价在70万左右。有的面积只有20平方米左右，总价只有20万~30万元。
但业内人士指出，有的小户型只适合单身居住或是作为工作室，两个人使用不太方便。有的项目投资比例过高而且周边同类项目较多，今后出租和再次销售都是难题。另外，新婚夫妇虽然购买新居时家庭人口较少，但应该考虑未来家庭结构的变化，尽量选择两室的住宅。
三口之家适合三室一厅
对三口之家来说，三室一厅的房子应该是最适合的。它的功能性有餐厅和客厅，孩子有一个独立的卧室兼书屋，另外还有一间大人的书屋和主卧室，这种房型的面积和功能无论从哪个角度来看都是合理的，也是比较完美的。
有一些购房者没有用发展的眼光来看待购买大房子。一对夫妻俩带着儿子住了一套大房子，没过几年儿子考上大学后到别处工作，并在当地买了一套房子。老夫妻俩平时只能在空空的大房子里，整日显得特别冷清，且老两口一年中有半年时间和儿子一起住，大房子又不能出租，因此大房子的利用率很低。
在价格上，小户型项目也是千差万别：城中酒店式公寓的定价一般在12000元/平方米左右，面积一般在60平方米左右，总价在70万左右。有的面积只有20平方米左右，总价只有20万~30万元。
但业内人士指出，有的小户型只适合单身居住或是作为工作室，两个人使用不太方便。有的项目投资比例过高而且周边同类项目较多，今后出租和再次销售都是难题。另外，新婚夫妇虽然购买新居时家庭人口较少，但应该考虑未来家庭结构的变化，尽量选择两室的住宅。
三口之家适合三室一厅
对三口之家来说，三室一厅的房子应该是最适合的。它的功能性有餐厅和客厅，孩子有一个独立的卧室兼书屋，另外还有一间大人的书屋和主卧室，这种房型的面积和功能无论从哪个角度来看都是合理的，也是比较完美的。
有一些购房者没有用发展的眼光来看待购买大房子。一对夫妻俩带着儿子住了一套大房子，没过几年儿子考上大学后到别处工作，并在当地买了一套房子。老夫妻俩平时只能在空空的大房子里，整日显得特别冷清，且老两口一年中有半年时间和儿子一起住，大房子又不能出租，因此大房子的利用率很低。
- 发表于2006-12-08
许多购房者，一个劲地想买大房子，开发商似乎也在顺应市场的“口味”，于是市场上的大户型不在少数。而那些购房者一味地考虑到房价在不断地攀升，认为买小房子将来会吃亏，但是没有估量自己的经济能力，就向银行贷了二三十年的款，负担重不说，如果偿还能力一旦发生变化，那大房子就变成“大包袱”了。
究竟住多大的房子适宜，业内人士认为，关键是设计好自己新家的布局，利用居室的空间。新家并不是越大越好，恰当舒服的空间才是最美的家。三口之家买80到100平方米足够，超过100平方米，本身浪费，对土地等资源来说，也是浪费。从投资的角度来看，小房子容易转手，可多买一套房子或者二手房作投资。
摆正购房心态
专家建议购房者，要按实际需求买房，如果你有10万元现金，可以买价值31万元左右的房子，但在市区只能买二手房或单身公寓。如果你有15万元现金，可以买价值50万元左右的房子，在市区要120平方米左右，只能买二手房，只要90平方米以下的可以买到新房。如果有20万元现金，就可以买价值66万元左右的房子，二手房、新房市区都有。只要摆正自己的买房心态，一定有一套适合你的房子。
业内人士认为，买多大的房子还要根据居住的人口、手头上的资金等需求来定，做到不被开发商左右，量体裁衣。
究竟住多大的房子适宜，业内人士认为，关键是设计好自己新家的布局，利用居室的空间。新家并不是越大越好，恰当舒服的空间才是最美的家。三口之家买80到100平方米足够，超过100平方米，本身浪费，对土地等资源来说，也是浪费。从投资的角度来看，小房子容易转手，可多买一套房子或者二手房作投资。
摆正购房心态
专家建议购房者，要按实际需求买房，如果你有10万元现金，可以买价值31万元左右的房子，但在市区只能买二手房或单身公寓。如果你有15万元现金，可以买价值50万元左右的房子，在市区要120平方米左右，只能买二手房，只要90平方米以下的可以买到新房。如果有20万元现金，就可以买价值66万元左右的房子，二手房、新房市区都有。只要摆正自己的买房心态，一定有一套适合你的房子。
业内人士认为，买多大的房子还要根据居住的人口、手头上的资金等需求来定，做到不被开发商左右，量体裁衣。
- 发表于2006-12-08
4.江宁三楼盘查出五项违规勒令整改 2006-12-08 10:03:03
从本月开始，南京市房产局、工商局、物价局三部门开展了规模空前的楼市整风。继江北、主城之后，昨天的整肃风暴又刮向江宁。记者从联合检查组获悉，在突击检查的12家楼盘中，武夷绿洲等三家楼盘存在不同程度的违规操作。
记者了解到三楼盘均为江宁地区规模较大的楼盘，均有不同程度的违规。
其中武夷绿洲查出两项违规，分别为“权利瑕疵未告知购房者”，销售过程中使用自制不规范的认购协议；另一楼盘则是“权利瑕疵未告知购房者”；第三家楼盘被查出“权利瑕疵未告知购房者”、代理销售公司缺乏相应资质手续等。
检查组有关负责人介绍，现场检查发现违规后，他们立刻下达了整改通知书，要求违规企业在本月8日前必须整改到位，否则将进一步加大处罚力度。
记者了解到，连续多天的检查中，检查小组发现了一些共性问题。如有的楼盘被查出“未公示项目在建工程抵押”的信息。
在此，南京市房管部门提醒购房者，购房时，开发商故意隐瞒土地抵押或在建工程抵押，造成购房者权利瑕疵，购房者可以要求开发商退房，开发商需双倍返还购房者定金。
另外，目前南京市现行的商品房买卖合同范本要求开发企业在附件中明确规定计入分摊面积的共有共用部位、未计入分摊面积的共有共用部位以及公共配套建筑，并到房管局备案，在现场与网上房地产同时公示。
房产局提醒，假如开发商在签订合同中多填了计入分摊面积的共有共用部位，购房者在签订商品房买卖合同时，要看清合同附件中的“商品房共有共用部位明细表”，以免造成后期纠纷。各楼盘共有共用部位明细表可到网上房地产该项目预售许可证信息栏查询。
从本月开始，南京市房产局、工商局、物价局三部门开展了规模空前的楼市整风。继江北、主城之后，昨天的整肃风暴又刮向江宁。记者从联合检查组获悉，在突击检查的12家楼盘中，武夷绿洲等三家楼盘存在不同程度的违规操作。
记者了解到三楼盘均为江宁地区规模较大的楼盘，均有不同程度的违规。
其中武夷绿洲查出两项违规，分别为“权利瑕疵未告知购房者”，销售过程中使用自制不规范的认购协议；另一楼盘则是“权利瑕疵未告知购房者”；第三家楼盘被查出“权利瑕疵未告知购房者”、代理销售公司缺乏相应资质手续等。
检查组有关负责人介绍，现场检查发现违规后，他们立刻下达了整改通知书，要求违规企业在本月8日前必须整改到位，否则将进一步加大处罚力度。
记者了解到，连续多天的检查中，检查小组发现了一些共性问题。如有的楼盘被查出“未公示项目在建工程抵押”的信息。
在此，南京市房管部门提醒购房者，购房时，开发商故意隐瞒土地抵押或在建工程抵押，造成购房者权利瑕疵，购房者可以要求开发商退房，开发商需双倍返还购房者定金。
另外，目前南京市现行的商品房买卖合同范本要求开发企业在附件中明确规定计入分摊面积的共有共用部位、未计入分摊面积的共有共用部位以及公共配套建筑，并到房管局备案，在现场与网上房地产同时公示。
房产局提醒，假如开发商在签订合同中多填了计入分摊面积的共有共用部位，购房者在签订商品房买卖合同时，要看清合同附件中的“商品房共有共用部位明细表”，以免造成后期纠纷。各楼盘共有共用部位明细表可到网上房地产该项目预售许可证信息栏查询。
- 发表于2006-12-08
5.南京面积测量新规：封闭阳台折半
2006-12-08 10:06:42
阳台面积究竟如何计算，长期困扰着不少购房者，测量规范的不完善再加上测量人员在操作上存在误差，导致购房者与开发商之间的矛盾层出不穷。记者昨日从南京市房管部门获悉，一份新的《南京市房产面积测算规则》日前已经拟定完毕，其中不仅对阳台面积要求按一半来计算，还对住宅楼的公摊面积、分摊方式等市民与开发商共同关心的问题一一加以明确。
目前南京市执行的《房产测量规范》（以下简称《规范》）实施已近六年，已经无法满足房产测量的需要。新出台的《南京市房产面积测算规则》（以下简称《规则》）对老百姓购房过程中有可能遇到的各种问题进行了详尽阐释。与老《规范》相比较，新《规则》的“全面更新”主要有四大看点。
看点一：阳台不论是否封闭面积一律算一半
老规定VS新规则：现行《规范》中将阳台按照封闭和不封闭划分为两类，并分别计算全面积和一半面积，而阳台是否封闭则是根据规划核准图设计为准。在实际操作中，由于阳台的设计状况在平面图和立面图上反映不一致，容易造成测绘人员测算失误；另一方面，有的开发商为了获得不当利益，竟然提供假规划核准图，将不封闭阳台改为封闭阳台。为堵住“漏洞”，新《规则》中参照建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》，规定“封闭或不封闭阳台均按一半面积计算，顶盖不能完全覆盖阳台的，视为无顶盖阳台，不计算面积”。
解析：南京市房管局测绘管理科王科长介绍说，因阳台面积计算方式而产生的矛盾在购房纠纷中长期“占据”重要地位，封闭与不封闭到底是谁说了算，开发商与购房者一直争执不下。这次《规则》中采取了“一刀切”的方式，增强了操作性，也免去了购房者的苦恼。另外，针对现在不少花园洋房里阳台之间间距较大、仅以顶盖遮挡的新情况，新《规则》里明确如果顶盖的投影无法覆盖整个阳台，那么开发商将“白送”阳台给业主，化解了双方的“口水”之争。
2006-12-08 10:06:42
阳台面积究竟如何计算，长期困扰着不少购房者，测量规范的不完善再加上测量人员在操作上存在误差，导致购房者与开发商之间的矛盾层出不穷。记者昨日从南京市房管部门获悉，一份新的《南京市房产面积测算规则》日前已经拟定完毕，其中不仅对阳台面积要求按一半来计算，还对住宅楼的公摊面积、分摊方式等市民与开发商共同关心的问题一一加以明确。
目前南京市执行的《房产测量规范》（以下简称《规范》）实施已近六年，已经无法满足房产测量的需要。新出台的《南京市房产面积测算规则》（以下简称《规则》）对老百姓购房过程中有可能遇到的各种问题进行了详尽阐释。与老《规范》相比较，新《规则》的“全面更新”主要有四大看点。
看点一：阳台不论是否封闭面积一律算一半
老规定VS新规则：现行《规范》中将阳台按照封闭和不封闭划分为两类，并分别计算全面积和一半面积，而阳台是否封闭则是根据规划核准图设计为准。在实际操作中，由于阳台的设计状况在平面图和立面图上反映不一致，容易造成测绘人员测算失误；另一方面，有的开发商为了获得不当利益，竟然提供假规划核准图，将不封闭阳台改为封闭阳台。为堵住“漏洞”，新《规则》中参照建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》，规定“封闭或不封闭阳台均按一半面积计算，顶盖不能完全覆盖阳台的，视为无顶盖阳台，不计算面积”。
解析：南京市房管局测绘管理科王科长介绍说，因阳台面积计算方式而产生的矛盾在购房纠纷中长期“占据”重要地位，封闭与不封闭到底是谁说了算，开发商与购房者一直争执不下。这次《规则》中采取了“一刀切”的方式，增强了操作性，也免去了购房者的苦恼。另外，针对现在不少花园洋房里阳台之间间距较大、仅以顶盖遮挡的新情况，新《规则》里明确如果顶盖的投影无法覆盖整个阳台，那么开发商将“白送”阳台给业主，化解了双方的“口水”之争。
- 发表于2006-12-08
看点二：住宅业主不分摊商业用楼梯间
老规定VS新规则：市民购买房产时对一些共有共用部位特别关心，因此在新《规则》中对此作出了具体的分摊规定：“垂直穿越其他功能区而只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其中位于其他功能区范围内的投影面积不予分摊”。比如一幢商住混合的综合楼，一层为商业，二至四层为办公，五层以上为住宅，其专供住宅使用的楼梯间、电梯间、管道井等共有共用部位必然要穿越商业和办公功能区，按照《规则》规定，一至四层内的这些共有共用部位就不能让住宅区的居民分摊。
解析：现在有不少购买商住楼的业主会发现自己的产权证上被分摊了底层商场的楼梯面积，明明没有使用却要为此“埋单”让很多业主心里“抹不直”。王科长认为，新规定实际上减少了住宅区由于房屋设计功能的不同而增加的分摊面积，使共用面积的分摊更为合理，“多出来的商场楼梯面积仍归开发商所有，尽管小区居民也可以使用，但共有共用的部位不一定要由居民来分摊”。
看点三：分摊方式进一步细化明确
老规定VS新规则：老《规范》对住宅楼只规定了按幢分摊共有共用部位，但目前即使是单一的住宅楼，其设计形式也是多种多样的：有的单元设计有电梯，有的单元没有电梯；有的单元设计为多层，有的单元为小高层，如果融合多种设计形式的住宅楼依然按幢分摊，显然不尽合理。因此新《规则》明确了住宅楼应根据设计功能的不同设立不同的分摊系数，避免笼而统之。
解析：举个简单的例子，若一幢板式楼是由一个单元的6层多层住宅与三个单元的11层小高层住宅组成，按照原有《规范》，整幢住宅将按一个分摊系数确定每家每户的分摊面积，这显然是不合理的。新《规则》则要求将多层与小高层区别对待，不能让住在多层里的居民去分摊小高层的电梯间面积。王科长解释说，所谓分摊系数是指分摊面积除以套内面积，由于要将多层与小高层分开计算，因此多层与小高层里的住户分摊面积的比例也是不一样的，通常多层要小一些。另外，记者也了解到，购房者一般是以“得房率”来衡量分摊面积，“得房率”是指套内面积除以建筑面积，而建筑面积其实就是套内面积与分摊面积的总和，因此，分摊系数与得房率大体是个相反的关系，得房率高，分摊系数就小。
老规定VS新规则：市民购买房产时对一些共有共用部位特别关心，因此在新《规则》中对此作出了具体的分摊规定：“垂直穿越其他功能区而只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其中位于其他功能区范围内的投影面积不予分摊”。比如一幢商住混合的综合楼，一层为商业，二至四层为办公，五层以上为住宅，其专供住宅使用的楼梯间、电梯间、管道井等共有共用部位必然要穿越商业和办公功能区，按照《规则》规定，一至四层内的这些共有共用部位就不能让住宅区的居民分摊。
解析：现在有不少购买商住楼的业主会发现自己的产权证上被分摊了底层商场的楼梯面积，明明没有使用却要为此“埋单”让很多业主心里“抹不直”。王科长认为，新规定实际上减少了住宅区由于房屋设计功能的不同而增加的分摊面积，使共用面积的分摊更为合理，“多出来的商场楼梯面积仍归开发商所有，尽管小区居民也可以使用，但共有共用的部位不一定要由居民来分摊”。
看点三：分摊方式进一步细化明确
老规定VS新规则：老《规范》对住宅楼只规定了按幢分摊共有共用部位，但目前即使是单一的住宅楼，其设计形式也是多种多样的：有的单元设计有电梯，有的单元没有电梯；有的单元设计为多层，有的单元为小高层，如果融合多种设计形式的住宅楼依然按幢分摊，显然不尽合理。因此新《规则》明确了住宅楼应根据设计功能的不同设立不同的分摊系数，避免笼而统之。
解析：举个简单的例子，若一幢板式楼是由一个单元的6层多层住宅与三个单元的11层小高层住宅组成，按照原有《规范》，整幢住宅将按一个分摊系数确定每家每户的分摊面积，这显然是不合理的。新《规则》则要求将多层与小高层区别对待，不能让住在多层里的居民去分摊小高层的电梯间面积。王科长解释说，所谓分摊系数是指分摊面积除以套内面积，由于要将多层与小高层分开计算，因此多层与小高层里的住户分摊面积的比例也是不一样的，通常多层要小一些。另外，记者也了解到，购房者一般是以“得房率”来衡量分摊面积，“得房率”是指套内面积除以建筑面积，而建筑面积其实就是套内面积与分摊面积的总和，因此，分摊系数与得房率大体是个相反的关系，得房率高，分摊系数就小。
- 发表于2006-12-08
看点四：顶层住宅测量可算净高
老规定VS新规则：对于老《规范》缺乏操作性的内容，《规则》中也作出了明确规定。如《规则》对于不同结构类型的走廊明确了不同的计算方法，还增加了定义，如“主墙体内”、“主墙体外”的走廊，“封闭”、“未封”的走廊、门廊等，便于测绘人员现场认定。还有斜面结构的房屋，由于实际测量时无法准确定位层高2.20米的位置，因此《规则》中采用了净高的概念，从而能在室内准确测量。
解析：房管局测绘科王科长介绍，现在不少年轻人都喜欢住在顶层，因为屋顶坡面不规则，因此在测量上存在不少难题，有的开发商也会采取将屋顶“加厚”的方式变相增加屋顶面积，损害购房者的权益。《规则》中为避免这方面的矛盾，统一要求可在室内测量，由地面直接测至房顶，以净高的方式解决了争议。此外，过去《规范》中没有涉及到的新情况在《规则》中也作了补充，如建设部正在大力推行保温节能新型材料，南京一些小区的外墙体也增加了隔热保温层，形成了复合墙体，据悉，这种墙体已列入规划核准的范畴，今后将一并计入房屋建筑面积中。
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“入户花园”面积依据功能测定
针对不少购房者关心的“入户花园”认定与面积测量的问题，南京市房管部门昨日首次明确指出，测算入户花园的面积要看其功能如何。房管部门解释说，名为“入户花园”的部位主要有两种设计功能：一种是作为套内面积设计，是进入入户门后连接房屋客厅、厨房等部位的一个相对独立的过渡空间；另一种是作为共用部位设计，在入户门以外，与楼梯间、电梯间相连接的部位。据介绍，第一种设计的入户花园实质上就是阳台的功能，只是比一般常规的阳台面积要大一些；而第二种入户花园实际上是楼梯间的“电梯前室”或“消防前室”，只是变换了名称而已。一旦确定了该部位的设计功能，就可以依据房屋面积测算的相关规定来计算入户花园的面积。设计为阳台功能的入户花园按照阳台的测算规定测算面积，设计为“电梯前室”或“消防前室”功能的入户花园则按照楼梯间的测算规定测算面积。
老规定VS新规则：对于老《规范》缺乏操作性的内容，《规则》中也作出了明确规定。如《规则》对于不同结构类型的走廊明确了不同的计算方法，还增加了定义，如“主墙体内”、“主墙体外”的走廊，“封闭”、“未封”的走廊、门廊等，便于测绘人员现场认定。还有斜面结构的房屋，由于实际测量时无法准确定位层高2.20米的位置，因此《规则》中采用了净高的概念，从而能在室内准确测量。
解析：房管局测绘科王科长介绍，现在不少年轻人都喜欢住在顶层，因为屋顶坡面不规则，因此在测量上存在不少难题，有的开发商也会采取将屋顶“加厚”的方式变相增加屋顶面积，损害购房者的权益。《规则》中为避免这方面的矛盾，统一要求可在室内测量，由地面直接测至房顶，以净高的方式解决了争议。此外，过去《规范》中没有涉及到的新情况在《规则》中也作了补充，如建设部正在大力推行保温节能新型材料，南京一些小区的外墙体也增加了隔热保温层，形成了复合墙体，据悉，这种墙体已列入规划核准的范畴，今后将一并计入房屋建筑面积中。
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