主题：【直播】大话地产：将军山板块新居住品质价值研讨会（第8楼?始直播）

【袁敏】丹佛小镇是一个老盘，今年推出了丹佛小镇收尾的项目丹佛SOHO，小户型低总价，有部分是5米左右的挑高。我们产品本身是受到年轻人欢迎的。丹佛SOHO是70年产权的，而且是现房销售，即买即住，因为它河海大学，很多年轻人刚刚步入社会，还有大学情节。觉得生活很方便。六号线的确认，而且青奥会前就要通车了，从我们项目到步行也就十几分钟。现在来看很多年轻人买房更多看中的是总价，小户型产品还是会使用比较长的时间的，第一考虑价格，配套好，交通方便。将军大道的出行的确方便，将来又有便捷的工具，我们现在接待的客户他们对这块的前景看好。很多人说这里的价格给低估了。对于购房人来说这里的价格是有赚头的。从价格来说目前在这里购房风险比较低，程度会很高。现在很多城市都在做轨道交通这块，在轨道交通周围的房子都是可以购买的，有较大的空间，这个区域是很有的。

【主持人】丹佛小?有一个5.2米的挑高户型抢手。

【袁敏】是的，现在年轻人考虑到以后结婚有小孩，这种5.2米的挑高产品，分割成两层都很舒适，可以做到两房两厅两卫。可以满足有小孩以后居住功能。现在房子更多考虑的是功能性，这也是我们产品有这么多人购买的原因。

【主持人】将军山板块一直是别住云集的板块，您怎么看待这个别墅区中的普通住宅呢？

【袁敏】2003年我来南京，将军山给我的第一印象就是别墅区。现在将近山也出现了很多的高层和普通住宅，包括现在也出现了一些小户型产品。我觉得是有两个原因造成的，一个是市场需求，先人买房更多需要的是舒适的环境，我需要好的小区环境，一开始要求房子舒服，然后需要好的小区，现在很多人开始追求不光有好的户型好的小区，还希望有好的大环境。将军山的天然环境是好的，居住很舒适。既然有这么多的客户需求，可发上就要从客户角度出发，也就逐渐出现了多么多的高层住宅，我们盖房子是为老百姓，只要老百姓需要，我们就会根据市场的改变建设我们的产品。谢谢！

【主持人?听完几家楼盘的项目介绍和定位，也想请孙总和李总分别谈谈你们对目前将军山板块住宅产品物业的看法，您认为从小户型到豪宅，将军山板块的住宅产品应当如何定位和推广？

【孙海】将军山板块一直给人的小众的区域。虽然有公寓产品但是没有形成强劲的势头。现在南京市政府着力打造南部新城，将军山是距离核心板块最近的区域，南部新城市市长亲自挂帅的，给未来留了很多想象的空间。从规划到产业布局，从城际轨道到城市轨道，使得这个板块未来有很多的空间可以想象。从南京的发展看，南京的已经向南漂移了差不多十公里，已经偏向到了西南。南部的板块应该是城市的主导风向，从这点看，将军山板块占据了一定的，使得板块的价值有想象的空间。这个板块一直不温不火，零零星星的有一些项目，价格不是很贵，对老百姓来讲这是好事，没有被恶炒过，价格还有待释放。再加上整个板块随着别墅的快法，公寓产品缺少品牌的拉动，如果万科不在铁心桥而在将军山，对板块的价值贡献是多大。我们不是说铁心桥不好。从这个角度上看，这里缺少非一流的品牌开发商在操盘，使得板块的价值没有被充分的挖掘。对买房人来说是一件好事。

【主持人】将军山和仙林有很大的相似度，这两个有什么对比？

【孙海】我们以前一直把将军山作为对标板块，将军山比仙林更近，而且认知度更高，在这方面讲将军山板块有天时有地利有人和。将军山板块别墅开发已经进入了饱和期，但是公寓上没有形成一个势力。属于星星之火，对板块没有形成合力，价值远远没有被激活。

【主持人】今天的议题二：将军山板块新居住价值探讨挖掘，最后的将军山入住机会，如何再现将军山板块的昔日辉煌。在座的各位几乎都见证了将军山板块的发展、崛起，而如今随着现有轨道交通利好的支撑，使得江宁一些新兴板块的人气甚至超过了传统的将军山板块，造成这种状况的主要原因除了之外，还有什么因素呢？先请徐总发言。

【徐总】随着?开通，老百姓会把这里帖上的标签。我同意孙总的一句话，将军山不止有别墅，我很有感触。以前一提到将军山就是别墅，因为之前上市量小，就拿我们托乐嘉来说很多人觉得已经买完了，但是后面托乐嘉还有18万平方。如果购房人因为信息不对称漏掉了这块是一个遗憾。

【袁敏】将军山沿线都是超大盘，托乐嘉从05年开发到现在还有18万方没有开发，大家都觉得是一个已经卖完的老盘了。将军山之前做别墅的时候关注度很高，媒体报道也很多，给大家的印象就是纯粹的别墅区，现在别墅已经卖得差不多了，开发商也不做广告了。大家都觉得将军山没有房子卖了。将军山被很多老百姓淡忘掉了，觉得没有将军山这个区域了，说到将军山要么别墅，别墅也没有新房源了。随着6号线的开通，老百姓会重新提起将军山，完全可以用孙总的一句话，将军山不止是别墅。目前将军山的物业类型是很丰富的，从别墅到豪宅，到平层，到小公寓，什么产品都有。说到城市的南移，将军山之前被大家淡忘掉了，现在将军山是南京房价的谷底。不能从单体的价格说，而应急从区域位置、楼盘品质等综合起来看，将军山板块的价格不贵，空间很高。

【徐总】将军山沿线确实被很多人遗忘，我要谈谈，我对持有保留态度，现在只是我们生活的一部分，对我们生活的积善是有限的。对我们托乐嘉是锦上添花。

【袁敏】在南京是刚刚起步阶段，现在上海、北京已经没有人提盘了。当发展到一定的程度，已经没有人提了。

【徐总】好位置好楼盘不需要，只需要好的地段。将军大道离市区太近了，仅仅是锦上添花。托乐嘉的小交通、大交通都全了。江北都8000了，现在雅居乐拿了江北的，江北的房价蠢蠢欲动。购房人对未来得房价应该有一个预判。是不是江宁再出个，你才会觉得这里的房价会在将来一段时间内涨很高呢。大家不要忘记雅居乐在江宁依然有地，所以房价肯定是居高不下的。这个时候买江宁的房子肯定值。我们和凤凰和美也就是十分钟的车程，但是价格差2000块，但是南京以后到底有多大，大家没有想象到。我们希望通过房天下的平台把我们的声音发出去，唤起淡忘将军山板块的人。

【李宗苗】在考虑发展的时候，首先是基本配套，当我们希望生活品质有大提升的时候就需要看所谓的汽车时代，大城时代，我还是很赞同徐总的观点?我们不能就现在谈现在，我们肯定要去想象。

【孙海】讲到轨道交通，我一直认为轨道会改变人的居住模式，在南京这样一个城市是处于轨道快速发展的城市，人的心理会发生裂变，通到的地方可以寻找到一些。未来的汽车可能更普及，但是我们还是要考虑到更多家庭成员的出行，我们一直讲轨道把江宁的方山、科学园都变成城市了。是今年热销的盘，都是效应。我觉得未来的会给刚需人群带来置业理念上的变化，我觉得6号线是未来的东岸。

【袁敏】6号线不仅带动将军路沿线，影响会更加南延，禄口也是有的区域。现在很多人家都有车了，好一点一价两辆车，但是小孩呢，老人呢，更多的人依托的是轨道交通，公共交通。改变了很多年轻人的置业方向。

【任总】我比较认同孙总的观念，04年的房价也就一万多，那个时候江宁房价是3000多，很多人选择在江宁置业，买一辆车，当时在年轻人中间很流行，宁愿住远一点，虽然住的比较偏，随着房价这几年突飞猛进，这几年购房比早几年压力大很多，现在住江宁再买辆车已经不可能了，现在买套房都要100万，这样的情况下让大家都买车不现实，肯定要靠公共交通。轨道交通两分钟一站，不堵车。做公交没有办法控制时间，很多年轻人只有靠轨道交通。

【刘桦】我先自己住在边上，我去市区基本上都坐，低碳环保，又便利。6号线开通对将军山板块是重大的利好。

【主持人】今天的大话地产到此结束。

参与嘉宾照片

翠屏紫气云谷任慧

托乐嘉城市广场营销总监徐友志