主题：2007年南京楼盘各版块行情分析

南京主城区七八千元及至万元以上的楼盘，考验着购房人的口袋与头脑；而城市周边及远郊低单价、小户型项目，深受购房者青睐。房价虚实如“猜谜”，让我们详细分析一下南京各大版块的具体楼市情况，为你买房做一个详细的参考意见！

1、江宁：拓展板块高性价比

近70家楼盘将端出新房源

2006年中，江宁商品房开工建设面积208万平方米，比去年少了11%；但是销售面积却达到280万平方米，大于上市量72万平方米。2004年左右的开发热潮给江宁留下了90万平方米左右的存量房，几乎已经消化完了。

官方数据显示：2006年1—11月份江宁住宅均价为3737元／平方米，与前年相比，房价上涨了5%左右。1至10月份更高，同比上涨达到7%左右；11月份，禄口几个大盘上市，让涨幅降了一些。

关键词：分布南移

2007年，将是江宁扩展的一年。目前了解到的信息，江宁今年新盘分布明显向南移动，九龙湖、方山共约有十几个项目预备于今年全面进入市场；传统的三山板块一带也同样如此，韩府山、翠屏山、将军山都已基本开发完毕，新盘向将军路的最南端、牛首山风景区一带移动。

从去年下半年开始到现在，江宁岔路口、东山等传统板块内多个项目开盘发生抢房现象，从某种程度上也说明了成熟板块内供量比例大幅减少；对于购房者来说，这是认可新区域、接受新项目前的阵痛
。

关键词：低密度开发

从一季度统计来看，江宁的供销基本持平，上市量与成交量都在40多万平方米左右。但是有数据表明，今年1、2月份江宁全区商品住宅的中小户型所占比例仍偏低。随着去年“90-70”’政策逐渐“落地”，下半年中小户型房荒的情况能否有所缓解有待关注。目前已知的是：两个规模较大的纯中小户型楼盘将上市，一些老盘也在政府的要求下，为其新上市房源调整，增加中小户型所占比例。

但是客观来看，对新扩展区域，公共交通、日常生活配套相对欠缺，开发商更倾向开发低密度的贵族化产品，在方山、九龙湖板块内有大量的联排别墅、花园洋房上市，能解决广大购房者迫切需求的“实惠型”住房所占比例较少，不少普通公寓只能占据小区较差的位置，成了为别墅拌灰尘、噪音的“隔离墙”。

关键词：档次提升

今年在岔路口、东山中心、百家湖岸、外秦淮沿线等处，都有一些新增的城建配套设施，一些较高水准的商业、景观公园、娱乐休闲场所将出现在江宁。这对于居住者而言，无疑提高了舒适度和便捷度。

在入住率提高、地铁开工等利好的影响下，江宁高性价比的居住价值进一步得以体现。

2、城东：显贵板块价量同涨

低密度住宅唱主角

随着城市格局的发展，城东板块的概念在扩大，2006年整个城东板块共成交8200多套，在七大板块中排名第四，其中紫金山板块成交了5000多套，均价为6200多元平方米，而仙林板块成交了近3200套，均价达到5100元/平方米。与2005年相比，2006年城东的成交量上升了近70%，而仙林更是翻了近2倍。

紫气东来，南京人心中有山有水的城东在2006年继续演绎着稀缺板块的故事。依傍紫金山的楼盘个个“气宇轩昂”，而仙林板块的迅速崛起更是直接拉动了房价的冲“六”进程。

关键词：新老分天下

2006年的紫金山脚下，天泓山庄、万达紫金明珠、鸿意星城成为城东的3只销售“绩优股”，一直占据着成交量的前几位。2007年，3个项目分别于5月、3月底和4月下旬推出新房源。除了天泓山庄是别墅项目外，万达和鸿意都是以二房、三房的100平方米左右的套型为主。据了解，鸿意星城均价将达至拍500元呼方米，有100多套房源的万达均价也在6350元左右/平方米。除了老盘新开，依附如此稀缺的山林资源，国浩·钟山晶典、宏图·上逸园、君临紫金、钟山美庐都将在年内亮相。其中国浩·钟山晶典将于5月推出高层、小高层，宏图·上逸园也在5月推出多层，价格在7800元/平方米。不论是新盘的集中“出世”，还是新老项目的一试高下，中高档住宅的基调必将带动价格的上涨。

关键词：低密度登场

2006年的仙林板块高歌猛进：成为城东板块里的后起之秀。仙林的一系列规划利好如仙林大道的竣工、地铁二号线的东延、鼓楼医院仙林国际医院的进驻等推动着这只原始股在2006年末突破6000元/平方米大关。

2007年除了在售的东方天郡、赛世香樟园、新城；尚东区、亚东城之外，以公寓项目为主的仙林转眼进入了低密度住宅的集中供应期。别墅产品的出现丰富了仙林板块的物业类型，也在一定程度上推动了该区域的价格爬升。栖霞建设的栖园、交通置业的汇杰文庭、招商地产的依云溪谷、仙林地产的山水风华，加上新城?尚东区也开始推出联排、叠加别墅，五大“巨头”的碰撞必然是一场激烈的混战。抢先登场的汇杰文庭已于5月开盘，推出180-200平方米的别墅产品，栖园和山水风华二期也会在下半年公开。

别墅产品的集中上市并不代表仙林2007年将成为“别墅年”，亚东城、康桥圣菲、香樟园；及去年下半年上市的仙林新街坊在年内都有新的公寓房源公开销售。

2007年总体上市量预计达到60万平方米的城东板块，在仙林新区的强劲带动下，2007年也必将延续2006年的发展势头，创造价格和成交量的双赢纪录。

3、城东南：热力板块蓄势待发

50万平方米全新房源“挑大梁”

2006年城东南板块成交近5900套，成交总金额达到33亿元，均价为5700元平方米，在七大板块中位列第6位。从排名上来说，与2005年一样。但因为整体楼市的火热带动，成交量比2005年上涨了38.66%。

尽管2006年利好不断，但占据主城区最后一席地的城东南和新区河西、仙林等板块的突飞猛进相比，一直处于稳步发展的不急不忙状态。无论是宁南、安德门还是龙蟠南路，挑梁的都是些老面孔，没有新鲜血液的注入。2007年，城东南终于蓄势待发，花神园、7彩星城、蓝岸尚城、雅居乐花园等一系列全新项目的上市将让城东南挥别“温吞水”的状态，热力沸腾。

关键词：个盘突出

宁南、安德门、龙蟠南路，城东南的三大区域一直都不缺少领头羊。尽管2006年的宁南板块只有仁恒翠竹园、阅城国际、翠岛花城、花神美境等为数不多的几家楼盘销售，而且供应量都不大，但仁恒翠园一直占据着全市项目销售榜的前位。2007年仁恒翠竹园的地位也很难被撼动，于4月中旬推出了新一批房源，100多套面积在118-152平方米的户型，价格在7600-7900元平方米。安德门地铁板块是亚东国际公寓与时光皓韵两强争夺的地段，这两个楼盘吸引了众多首次置业的年轻白领。今年这两个项目都有新房源推出，亚东公寓二期将推出260多套，价格在7000元／平方米以上。龙蟠南路区域，2006年一直是中北蔚蓝星座一枝独秀，今年6月，蔚蓝星座也将推出2期共计120套的多层房源，面积从85-130平方米不等，价格也在8000-8500元／平方米。

关键词：蓄势待发