主题：七成房企资金吃紧 销售不好开发商可能有危机

112家A股上市房企中报全部出炉，上市公司经营性现金流继续恶化，负债总额进一步增加，资金更为紧张，但企业存货却暴增。

专家认为，随着房地产宏观调控政策效果的逐步显现，选择“死扛”房价的企业面临高负债和高库存的双重压力。

房企普遍资金吃紧

最新统计数据显示，112家公司上半年经营性现金流为－783.6亿元，较一季度末的－405.6亿元又下降了378亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多，多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。

从负债来看也不容乐观。这些地产公司上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和去年末分别增加了601亿元和1260亿元。超过80家上市公司资产负债率高达50％以上。

长江证券房地产分析师苏雪晶认为，在银行房贷收紧、资本市场融资难度提高的背景下，房地产企业或将面临现金流的严峻考验。经营性现金流已连续两个季度为负值，这说明房企销售压力较大，形势不乐观。

恶化中现分化

尽管整个行业资金状况继续恶化，但企业的盈利能力和偿债能力已经明显出现分化。

上半年上市房企中六成净利润同比增长，15家房企出现亏损。上海新梅、金融街、中华企业等30多家公司，上半年净利润同比降幅均达到30％以上。申银万国证券分析师阮晓琴认为，房地产企业已经出现明显分化。

“金九银十”能否出现取决于开发商是否愿意降价

从中期业绩陆续发布以来，房地产上市公司已经开始采取“更为灵活”的推盘策略，不再“死扛”房价。

近日，万科、金隅、保利、金地等5家知名开发商，在杭州不约而同地推出8个楼盘，且每个楼盘都有较大幅度的优惠折扣，结果多个楼盘出现了久违的排队现象。

年底四成开发贷款到期 销售不好，开发商可能有危机

在近期召开的深圳房地产行业专题策略研讨会上，一位来自大型国有银行的人士称，40%的开发贷今年年底到期，对开发商形成一定的资金压力。如果9月—10月开发商的销售不好，可能会有严重的现金流危机。

上述银行人士称，调控后开发贷向优质企业靠拢，向西部和二三线城市倾斜，开发商贷款融资成本普遍上升20%—30%，上市企业负债率约60%—70%，利率如果变动对开发商利润冲击很大，杠杆越高对利润冲击越大。

开发贷款的风险在于，开发商销售回笼减少、利率上升、名单制管理、贷款集中管理、开发商现金流断裂。上述银行人士表示，银行贷款仍处于房地产融资的主导地位，平均占60%左右，但房地产新增贷款占比从高位大幅回落。今年企业融资难度和压力增大。

潘石屹：资金紧张带来降价压力

预测未来一年房价将跌至2009年初水平的SOHU中国董事长潘石屹，近日再度对其看空房价的观点加以阐释。

问：社会上大量有投资需求的资金能否支撑楼市高价位？

潘石屹：有一些城市住房租金回报率仅有1%，而全世界平均值是7%—8%。衡量一个投资产品的好坏，回报率是一个很重要的指标，不能不看回报率。

问：8月份交易量明显回升，这是不是市场回暖的表现？

潘石屹：上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的，但今年半年报公布结果让市场很吃惊，有些上市开发企业的负债率高达100%以上。这都是这半年来发生的变化，真正的降价压力来自企业资金紧张。

问：您最近强调住房价格会回到2009年初的水平，请问这样大幅的下跌推测，依据是什么?

潘 石屹：通过许多指标评价来看，住房价格回到2009年初的水平是正常房价水平。2009年之后，有两大因素推高了住房价格：一是政府发放的四万亿；二是央 企(不仅是央企，还有那些房地产行业之外的企业)抢地王。当这些突发的外在因素恢复正常，房价也应该恢复正常。这就是我预计房价回到2009年初房价水平 的原因。

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