主题：热点区域解读:宁南——悄然迈入南京“城市中心”

南京火车南站效果图

编者按：

传统意义上的“老城南”指的是中华门内、东西两片围绕内秦淮河、以夫子庙为核心的明清历史街区。“青砖小瓦马头墙、回廊挂落花格窗”是“老城南”的建筑特色，南捕厅、甘熙故居等明清建筑多汇聚于此。

随着南京城市规模的扩大，城南的核心也在不断外延。南京的新城南已经从过去的中华门内，转到了中华门外。现在再提到城南，很多人首先想到的也许不是夫子庙，而是雨花台。

相比老城南厚重的文化底蕴，新城南在南京各个板块中显得并不瞩目。就在今年的7月份，南京市规划局公布了全新修编的《南京城市总体规划(2007—2030)》。根据这一新的南京市总体规划，新街口、河西、南站地区被定位为主城的三个城市中心。

宁南，作为新城南内的核心板块，将率先成为南京城内新的热点区域。

位居主城南 享优质生活环境

宁南板块并无官方定义，通常所说的宁南板块是指内秦淮河以南，外秦淮河以北，安德门大街到卡子门大街这块区域。从地图上来看，宁南板块是以雨花台烈士陵园为顶角的一个三角形区域，位于南京主城正南偏西方向。雨花台所形成的一个坡地，加上宁芜铁路的分割，宁南板块虽然紧邻主城，但是有种独立于主城区之外的感觉。

环境上，宁南板块拥有雨花台风景区和花神湖。一山一湖的映衬，多少有点“翻版”紫金山和玄武湖的味道。与市中心相比，宁南板块的居住环境要优质很多。无论是空气质量，还是道路的通行速度都是主城区所无法相媲美的。离主城不远，环境又好。居住在此的业主享受的是更高品质的生活环境。

宁南板块与主城的连接主要依靠三条路。西边一条是长干门高架过来的雨花西路到安德门大街，中间是中华门出来到雨花东路，东边则是双桥门立交下来到卡子门大街。地铁1号线所设立的中华门站和安德门站，把宁南和主城直接勾连起来，但是居住在宁南的人享受地铁还是要经过转车才行。

就目前的交通情况来看，宁南板块的远途出行非常方便。绕城公路就在区域内，通过它可以到达宁杭高速、沪宁高速、机场高速等高速通道。未来的火车南站建设完成后，高速铁路的开通将为宁南区域内又增加一个轨道出行的方式。

宁南分流主城居住压力

于目前宁南板块中，除去靠近雨花台附近有部分工业企业以外，大多数都为住宅小区以及高科技产业园区，最近新开发建设的地块则几乎全部为住宅小区。在万唐置业总经理周斌看来，宁南板块目前所起到的一个重要作用就是分流主城的居住压力，同时起到主城和江宁的衔接作用。这两点中，周斌更加强调的是前一点。

宁南板块中比较老的房子是80年代建造的，这其中很多都是企业的职工用房，这类老房子大多位于宁南板块靠近主城的位置。出现这样的情况，一是这个区域更靠近一些工业企业，另外，当时的南京主城概念还是中华门内，靠近主城是很多人的愿望。而眼下这些80年的老房子已经成为宁南板块二手房的重要来源。

上个世纪末，随着房地产行业的发展，作为离主城比较近的宁南板块立刻受到开发商的关注。以花神湖为中心的一个新的居住区被开辟出来。仁恒翠竹园、翠岛花城、阅城国际花园(社区)、花神美境、玉兰山庄等一批不同档次的居住小区被开发出来。除了玉兰山庄是一个别墅项目外，其他项目则大多是多层或者小高层的普通住宅项目。

同样是相对较新的居住区，宁南板块的居住率要远远高于河西、仙林等其他区域。从这一点上来说，宁南板块起到了很好的分流主城居住压力的作用。

商业依赖主城，自身未成体系

    说到目前宁南板块的商业氛围，住在仁恒翠竹园的徐小姐所说的话或许能有些代表性。“住在这里想要买生活所需的物品是没有问题的，但是想要逛街却无街可逛。”想要逛街，徐小姐依然得跑到新街口。徐小姐的真实状态就是目前宁南的商业依赖主城区的一个体现。

宁南板块的商业目前来说只是一个起步阶段，没有任何商业中心而言。雨花西路相对繁华一些，但是具有核心凝聚力的大商场或者小商圈没有形成。目前已经交付的很多新小区也有一些商铺或者配套商业，但是这些商铺大多是为自己小区的配套而设立，用途大多也是小的餐饮店或者菜场什么的，很难有大的作为。

在花神湖周边的小区基本已经成型，很难再用来发展商业的情况下，明发商业广场(社区)的打造有可能在不久的将来打破目前宁南区域无大型商业的情况。明发商业广场(社区)拥有一个超五星级的影院，还有18000㎡大型超市、约8000㎡主力酒楼、超7000㎡品牌电器。同时，世界知名百货、国际连锁大卖场、建材巨头等世界知名品牌也将加盟该项目。这样一个SHOPPING MALL的投入使用将会彻底改变徐小姐无街可逛的“痛苦”。
需要提醒的是，明发商业广场的产品不错，但是要它发挥真正的作用，居住在宁南的老百姓恐怕还需再等待一段时间。

配有两家名校

 教育配套尚可

雨花台中学和雨花外国语学校是宁南板块两个重要的学校。与主城区名校如云相比，这两个学校多少有点孤单，但是由于两校的教学质量非常好，没有给宁南区域的教育配套留下瘸腿。用一位业主的话来说，宁南的学校“尚可”。

雨花台中学是一所省级重点中学，也是雨花区最好的中学，位置紧邻目前宁南的核心居住区。目前入住宁南的业主就能享受到这一优质配套。雨花外国语学校也是一所非常不错的学校。

宁南板块中，有些项目，特别是一些相对价格贵一些的项目，业主们更多是考虑一种改善型居住的需求。对于他们来说，市区有一套甚至两套房产是非常有可能的。选择居住在宁南，但是不影响他们的孩子在市区上一些名校。

学区的配套对于宁南板块的二手房意义更大一些。宁南的一些中介公司也发现，部分购买宁南二手房的顾客，看中的正是该区域内的两个学校的配套。

未来宁南由“边缘”变“中心”

在过去很长的时间里，宁南板块一直承担着分流主城区居住人口的功能。在夫子庙、新街口、湖南路等老的商圈蓬勃发展的时候，宁南板块依然默默无闻。与河西、江宁、仙林等新市区的发展相比，宁南板块新的亮点又太少。小区建的越来越多，入住的人口也越来越多，但是宁南板块始终处于一个边缘地带。

今年7月，南京市规划局公布了全新修编的《南京城市总体规划(2007—2030)》。在这份规划中，将南京划分为“中心城-新城-新市镇”三级体系。中心城是南京区域中心城市功能的集中承载地，由主城，东山、仙林和江北三个副城组成。规划中所提及的主城是由“新街口—河西—南站地区”共同构成，共同承载南京区域中心城市服务职能。

这份《总体规划》明确把南站地区上升到与新街口、河西相同的位置，并且作为主城的新中心来发展。南站地区所在宁南板块也由过去的“边缘”补充的地位，进而上升为主城的一部分。而3月份公布的《南京市铁路南站地区(MCd080单元)控制性详细规划》则更加详细地为市民展示了未来南站地区的规划。

南站规划将为宁南新增10.12万人

     按照《南京市铁路南站地区(MCd080单元)控制性详细规划》上所显示的信息，南站地区的居住规划用地为177.76公顷，占规划城市建设用地的30.8%，规划可容纳居住的人口为10.12万人。据了解，这些居住区的容积率大约在2.0到2.5之间，也就是说将来可以提供超过350万平方米以上的住宅。而根据规划中的限高要求，可以预计将来火车南站地区的住宅将以高层为主。
结合铁路南站地区的社区现实，南站地区将采用“居住社区——基层社区”的社区组织二级结构体系，将规划区分为3个居住社区，设10个基层社区中心，并相应配置3个居住社区中心和10个基层社区中心。同时规划小学1所、九年一贯制学校3所、中学1所、幼儿园11所。

立体交通，无缝对接，四通八达

目前南京火车南站地区的内部交通，主要以企业和农村道路为主。根据这份《详细规划》，建设完成后的南京火车南站地区，交通将发生根本性的变化，并将成为华东地区大型综合交通枢纽。

作为京沪高铁5大始发站之一，南京火车南站将有京沪高速铁路、宁杭铁路、沪汉蓉城际铁路、宁安城际铁路4条国家、区域铁路干线经过。为了满足旅客出行需要，南京火车南站地区规划了公交、地铁、高速公路等立体交通网，并可以实现无缝对接。

根据规划，火车南站将建设公交首末站4处，每隔500米左右设立一个公交站台。地铁1号线南延、3号线、6号线都将在南京火车南站设站，地铁1号线南延线将在岔路口设站，同时规划还建议地铁3号线在宏运大道附近设站点。4条高速公路、3条主干道，以及7条次干道共同组成南京火车南站地区的道路网，方便开车出行。
火车南站这样的交通规划将给整个宁南板块的交通带来巨大的影响。从交通形式来讲，将是立体交通，全部无缝对接。从对外交通的角度来说，则是四通八达。

百米高楼构建核心商务区

在老城区，新街口是当仁不让的商务、商业中心，规划建设中的河西，则是以奥体作为商务、办公的核心。《详细规划》则把南京南站地区的中心地带确定为宁南乃至主城的新的核心商业、商务区。

在《详细规划》中明确指出，为了强化南京火车南站地区的标志性门户形象，这次公示的规划方案对火车南站地区的空间形态、景观环境、街道界面等方面进行了城市设计。

根据规划，火车南站地区将构筑“一轴一带”的景观主轴，一轴是指火车站站屋到秦淮新河的视觉景观轴，通过对中轴线开敞空间的重点设计，形成火车站与秦淮新河“看”与“被看”的相互关系。一带是指沿秦淮新河的滨水景观带，通过对沿河景观的处理，把这一景观带打造成充满活力的生态活动空间。

       南京火车南站地区中，100米以上的高层建筑主要集中在站前广场以南的视觉景观轴两侧，这里将被打造成一个景观优美、尺度宜人的站前核心商业、商务区。

20万平米“地下新街口”

作为新的城市中心，商业价值的提升势在必行。由于宁南区域北部的现状大多为居住小区，开发为新的商业区的可能性不大。因此，新的规划强调了南站地区的商业价值的开发和利用。

在火车南站的北面，因为靠近雨花台风景区，规划以公园、小品建筑等地面绿色景点为主要打造对象，串联起一路的绿色走廊；而在火车站南面的地下，其核心的规划开发内容，是一个体量接近20万平方米的地下商业空间。

东南大学的规划专家介绍，规划强化了南京南站的地下空间与站前广场和站前商业空间的联系，由于地下一层、二层都有地铁进站口，因此，该空间内将充分利用地铁站点，大力发展地下商业设施中心，同时，在通往秦淮新河的这个“地下城”地面部分，将做一些下沉式的广场，把地面的轴线串联起来。不过，在设置的下沉式广场上，规划专家还做了一些设计，市民可以从广场的“切口”通往地下商城，一边逛街一边去乘坐火车，并在秦淮新河的观景广场上，形成秦淮新河与火场站之间的一条视觉景观走廊。