业主维权获胜 南京一开发商迟延交房赔上百万据《扬子晚报》报道，上周五，南京市民陈先生等95户业主拿到了南京市中级法院的终审判决书，他们要求开发商承担逾期交房违约金等诉讼请求均获得了法院的支持，95户业主共获赔一百多万元。昨天，率先向开发商“叫板”的方先生告诉记者，由于业主在整个事件的交涉过程中没有得到开发商应有的尊重，这个案件胜诉的意义，更在于业主们赢得了一场“尊严之诉”。 2004年6月，陈先生等市民与南京某房地产开发公司签订商品房买卖契约，购买了位于南京城南的某花园1幢房屋，当时开发商承诺在2005年6月10日前交付房屋，逾期交付按照每天万分之三计算，支付逾期期间已收房款的违约金。契约还约定，开发商交付房屋时，应书面通知业主，业主应在书面通知送达之日起15日内对房屋进行验收并办理交接手续，双方交接钥匙，签署房屋交接单，即为交付。合同附件6还约定，开发商为业主安装的分户门应为防火防盗复合门。 2005年6月8日，开发商向业主发出致歉函，告知房屋将延期交付，并表示将按承诺支付逾期违约金，6月17日又通知于6月25日15时50分办理入住手续。6月25日，不少业主前往“花园”准备办理相关手续，却发现那里环境较差，可以说基本上还是个仍在进行施工的工地，还不具备与开发商在购房契约中约定的交房条件，于是拒绝办理交接手续。2005年8月中旬，95户业主陆续向雨花台区法院提起诉讼，要求开发商承担逾期交房的违约金，并履行交接房屋的义务。一审庭审中，被告方向法庭提交了由区建筑安装工程质量监督站2005年11月8日颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明他们于2005年6月19日即组织工程勘察、设计、施工和监理单位，完成了竣工验收，竣工验收意见均为合格。而与业主在合同中约定的所谓“工程验收合格证明文件”，应当就是指这份验收报告。关于防火防盗复合门问题，两被告承认为原告安装的分户门为防火门，但依据《高层民用建筑设计规范》，在高层民宅中要求使用防火门，而对是否必须安装防盗门则无强制性要求。 雨花台区法院经审理作出一审判决，基本支持了业主们的诉讼请求。花费近40万元购买九楼一套88.12平方米房屋的陈先生获赔逾期交房违约金17863.68元（自2005年6月11日至2006年1月20日判决时止），防盗门损失1000元；法院同时判决两被告于判决生效后三日内按照《商品房买卖契约》第十条约定的交接程序，履行交接义务。两开发商不服一审判决提起上诉，南京市中级法院经公开开庭审理，于上周五作出维持原判的终审判决。记者采访了解到，95户业主的维权行动正在邻里间产生“示范效应”，一些业主正陆续向法院起诉开发商。 专家建议： 收房最好签个协议 交付纠纷目前正成为楼市的一个普遍现象，许多楼盘出现的交付纠纷，多集中在房屋建筑质量、房屋建筑面积、广告许诺等方面。南京知识律师事务所的徐骏律师称，开发商为了避免迟延交房，往往在手续还没有齐备的情况下向业主发出收房通知而强行交房，这一行为违反了合同的约定及法律的规定，业主完全有权拒绝收房。如果开发商没有提供齐全的手续，业主却签字收房，法律上会被视为放弃权利，所以业主要慎重签字。 东南大学法律系施建辉教授作为南京仲裁委的仲裁员，仲裁了许多房产交付纠纷。据施教授介绍，目前商品房交付主要焦点集中在房屋面积及质量上，建设部及南京市对房屋面积均有误差3%的规定，而对房屋质量国家也有竣工验收备案制度，然而由于目前商品房买卖契约均为格式合同，消费者在面临上述两大问题时仍旧处于不利地位。此外，房屋交付中往往还存在窗户、墙体、水电等争议，由于这些内容一般没有被列入格式合同中，发现此类问题是否可以拒绝接收房屋，消费者和开发商“理论”时也会感到吃力。施教授建议，消费者在收房时如发现问题，应尽量和开发商形成书面协议，明确整改的时间和内容，不过，对于精明的开发商来说，这样的书面协议对于消费者来说也是一纸难求。 法官说法：交房如何才算“达标” 在这起业主“大获全胜”的诉讼中，两级法院均对房屋交付条件作出了具体阐述，无疑对正在买房或考虑买房的人提供了清晰明了的法律参考。 主审法官在剖析这起案件时指出，根据房屋买卖契约，开发商在取得有关工程验收合格证明文件后，方可将房屋交付，具体应取得哪些工程验收合格证明文件，本案买卖双方并无约定，在此情况下应依从法律的规定。根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此可见，自2000年1月30日起，国家对建筑工程、建筑质量实行的是备案制度，不仅涉及到建设单位出具的建设工程竣工验收报告，同时还涉及到规划、公安消防、环保等强制性建设内容。本案中，由开发商组织的设计、勘察、施工、监理四方验收（建设工程竣工验收报告）仅表明房屋本身质量合格，而房屋的交付还需具备规划、消防等其他“达标”要件，否则不能视为符合交付条件。(魏晓昕)
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业主维权获胜 南京一开发商迟延交房赔上百万
据《扬子晚报》报道，上周五，南京市民陈先生等95户业主拿到了南京市中级法院的终审判决书，他们要求开发商承担逾期交房违约金等诉讼请求均获得了法院的支持，95户业主共获赔一百多万元。昨天，率先向开发商“叫板”的方先生告诉记者，由于业主在整个事件的交涉过程中没有得到开发商应有的尊重，这个案件胜诉的意义，更在于业主们赢得了一场“尊严之诉”。
2004年6月，陈先生等市民与南京某房地产开发公司签订商品房买卖契约，购买了位于南京城南的某花园1幢房屋，当时开发商承诺在2005年6月10日前交付房屋，逾期交付按照每天万分之三计算，支付逾期期间已收房款的违约金。契约还约定，开发商交付房屋时，应书面通知业主，业主应在书面通知送达之日起15日内对房屋进行验收并办理交接手续，双方交接钥匙，签署房屋交接单，即为交付。合同附件6还约定，开发商为业主安装的分户门应为防火防盗复合门。
2005年6月8日，开发商向业主发出致歉函，告知房屋将延期交付，并表示将按承诺支付逾期违约金，6月17日又通知于6月25日15时50分办理入住手续。6月25日，不少业主前往“花园”准备办理相关手续，却发现那里环境较差，可以说基本上还是个仍在进行施工的工地，还不具备与开发商在购房契约中约定的交房条件，于是拒绝办理交接手续。2005年8月中旬，95户业主陆续向雨花台区法院提起诉讼，要求开发商承担逾期交房的违约金，并履行交接房屋的义务。一审庭审中，被告方向法庭提交了由区建筑安装工程质量监督站2005年11月8日颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明他们于2005年6月19日即组织工程勘察、设计、施工和监理单位，完成了竣工验收，竣工验收意见均为合格。而与业主在合同中约定的所谓“工程验收合格证明文件”，应当就是指这份验收报告。关于防火防盗复合门问题，两被告承认为原告安装的分户门为防火门，但依据《高层民用建筑设计规范》，在高层民宅中要求使用防火门，而对是否必须安装防盗门则无强制性要求。
雨花台区法院经审理作出一审判决，基本支持了业主们的诉讼请求。花费近40万元购买九楼一套88.12平方米房屋的陈先生获赔逾期交房违约金17863.68元（自2005年6月11日至2006年1月20日判决时止），防盗门损失1000元；法院同时判决两被告于判决生效后三日内按照《商品房买卖契约》第十条约定的交接程序，履行交接义务。两开发商不服一审判决提起上诉，南京市中级法院经公开开庭审理，于上周五作出维持原判的终审判决。记者采访了解到，95户业主的维权行动正在邻里间产生“示范效应”，一些业主正陆续向法院起诉开发商。
专家建议： 收房最好签个协议
交付纠纷目前正成为楼市的一个普遍现象，许多楼盘出现的交付纠纷，多集中在房屋建筑质量、房屋建筑面积、广告许诺等方面。南京知识律师事务所的徐骏律师称，开发商为了避免迟延交房，往往在手续还没有齐备的情况下向业主发出收房通知而强行交房，这一行为违反了合同的约定及法律的规定，业主完全有权拒绝收房。如果开发商没有提供齐全的手续，业主却签字收房，法律上会被视为放弃权利，所以业主要慎重签字。
东南大学法律系施建辉教授作为南京仲裁委的仲裁员，仲裁了许多房产交付纠纷。据施教授介绍，目前商品房交付主要焦点集中在房屋面积及质量上，建设部及南京市对房屋面积均有误差3%的规定，而对房屋质量国家也有竣工验收备案制度，然而由于目前商品房买卖契约均为格式合同，消费者在面临上述两大问题时仍旧处于不利地位。此外，房屋交付中往往还存在窗户、墙体、水电等争议，由于这些内容一般没有被列入格式合同中，发现此类问题是否可以拒绝接收房屋，消费者和开发商“理论”时也会感到吃力。施教授建议，消费者在收房时如发现问题，应尽量和开发商形成书面协议，明确整改的时间和内容，不过，对于精明的开发商来说，这样的书面协议对于消费者来说也是一纸难求。
法官说法：交房如何才算“达标”
在这起业主“大获全胜”的诉讼中，两级法院均对房屋交付条件作出了具体阐述，无疑对正在买房或考虑买房的人提供了清晰明了的法律参考。
主审法官在剖析这起案件时指出，根据房屋买卖契约，开发商在取得有关工程验收合格证明文件后，方可将房屋交付，具体应取得哪些工程验收合格证明文件，本案买卖双方并无约定，在此情况下应依从法律的规定。根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此可见，自2000年1月30日起，国家对建筑工程、建筑质量实行的是备案制度，不仅涉及到建设单位出具的建设工程竣工验收报告，同时还涉及到规划、公安消防、环保等强制性建设内容。本案中，由开发商组织的设计、勘察、施工、监理四方验收（建设工程竣工验收报告）仅表明房屋本身质量合格，而房屋的交付还需具备规划、消防等其他“达标”要件，否则不能视为符合交付条件。(魏晓昕)
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