主题：房产和存款或贬值 2010年四个杠杆小钱赚大钱

有点危言耸听？也许一会儿你就不会这么觉得了。

中国城镇家庭的房地产市值占家庭总财富的比例为64.41%，定期存款为9.02%。而股票、基金、养老金账户余额的这一比例则分别只有可怜的2.74%、0.97%和0.3%。这意味着，一旦房产和存款的价值受到严重侵蚀和伤害，中产阶级的生活将遭遇巨大冲击。而这一切，可能在2010年发生。

在二十一世纪的前十年，是中国中产阶级从兴起到分化的十年，中产的不安定感愈发强烈。一场不期而至的金融风暴、以及之后为刺激经济所做的种种努力，将中国经济结构的调整推到了风口浪尖。那么，在未来时代变革大潮的涌动下，中产的命运又该如何把握？2010年，是决定性的一年。

努力做好计划，积极应对变化，你的人生，有时需要一个加速度，有时也需要一个平静期。

给人生找一个杠杆

我还是中产吗？房子一天一个价，没买房的人尽管收入不菲也可能很快沦为穷人；努力赚钱，积累的财富也可能会被通胀一点点侵蚀；如果把钱冒然投入到一种资产中，也许再碰一次危机就缩水50％。

中产，以前人人羡慕的称谓，现在代指焦虑一族。

每个人都曾设计自己的人生：理想的学校，满意的工作，然后努力升职加薪，组建幸福家庭，妻贤子孝、老有所养。这是一个很普通的中产梦，但命运不会如此简单安排。受巨大社会力量的推动与裹挟，一群人划出不同的人生轨迹。

有的人，工作的重复消磨了年轻的激情，事业上无所突破，对理财也不上心，面对飞涨的生活成本，只能被动沉沦。

有的人，勤奋工作拥有车子房子妻子孩子，但日益增加的压力早已抵消了收入的改善，而更焦虑的是事业的瓶颈和财富增值的停滞不前。

有的人，善于规划人生和事业，善于调动资源以尽快达成目标，对财富管理积极，清楚风险是收益的前提并学会驾驭风险。

哈佛大学曾做过一个非常著名的关于目标对人生影响的跟踪调查，结果发现条件相仿的人，由于目标清晰和模糊的差异、在达成目标过程中的执行力不同，人生的境遇出现了严重的分化。

这个调查结果揭示了规划与执行的力量。大多数人没有长期清晰的目标，或容易被社会情绪和舆论左右，在执行过程中时常出现动摇与偏差。遇到障碍绕着走，不善于借势而起。

“势”可以称为人生杠杆，指社会的发展大势，也有个体的人生机遇。2010年对于中产来说，将遍布这样的杠杆，也充满了危机，有的人会借势而起、有的人则继续沉沦。

本世纪初，是中国中产阶级蓬勃兴起的一个阶段。但渐渐的，中产的生活被一系列经济社会事件蚕食。导致中产沦陷的背后原因是中国经济结构的问题——过分依靠出口带来流动性泛滥，政府投资主导造成民间投资创业机会减少，分配方式不均衡导致国富民穷。一场全球金融风暴让经济结构弊端显露无遗，2009年，为拯救经济而拖延了经济结构转型的步伐，一系列的经济刺激计划加剧了中产的焦虑。

时钟终于拨到了本世纪的第二个十年，已经有明确的信号表明经济结构的实质性调整将有大动作。自然这个过程免不了动荡，比如房价崩盘和恶性通胀这些“黑天鹅“事件，但只要中产们躲过这些“劫难”，坚定自己的事业与财富目标规划，2010年的转型将是一个巨大的“杠杆”可资利用。

在对身边人的访谈调查中，房价、通胀、职场、创业是2010年最受中产关注的四个方面：

房价——房产占家庭总财富的份额独占鳌头。焦虑、恐慌、贪婪，各种极端情感交织在飞涨的房价之上。

通胀——告别“高增长、低通胀”，个人粗放式的理财模式应与经济结构一起转型。“房产、存款两大件，股票、基金随手抓”，如此理财可称上是对自身财富的“打劫”。

职场——风水轮流转，发展创新型经济和民营企业是让中国经济步入正轨的唯一选择，职业规划上需要一个加速度。

创业——2010年，必将推出减税、鼓励民间投资和创业等政策来为经济转型助力，而服务业、绿色产业也将为个体创业提供事业腾飞的杠杆。

我们需要对一生的财富和事业进行规划，但也要分解到每一个具体的年度中，特别是如此关键的2010年。

房子，总能让我欢喜让我忧

从2009年春天开始，房价如雨后春笋般经历了复苏、茁壮成长、达到历史新高的三个阶段，入冬后非但未迎来淡季甚至还出现了一轮小高潮，与黯淡的股市相比，单就投资回报率而言，部分产品获利可达100%。

但房子毕竟不是单纯的投资品，普通人买卖这样大件的商品除了要排除交易周期的因素之外，更难的是过心理和感情这一关。

东方文化里，给住房赋予了太多的非商品化因素，中国人说“安身立命”，成就事业和人生的基础都是安身，就要先有个处所。所以不止是北京，2009年房价摩天轮的场景也在上海、广州等城市上演，据中国指数研究院数据信息中心提供数据显示，11月监测的70个城市的房价同比上涨5.8%，而1—10月，全国商品房销售额达到3.15万亿元，已超过2007年全年的数字。

住房市场 ★★★★

1.第二或第三季度会迎来调整

从目前经济形势看，中国有可能在2010年的第二或是第三季度开始快速进入加息通道。央行一旦加息，不仅老百姓买房子的成本会增加，开发商的财务成本也大幅增加。因此，房地产大概在第二或第三季度就会迎来新的调整。

此外，业内普遍预测的2010年信贷规模将出现萎缩，这也将压制下半年楼价的上涨。

2. 地方政府的执行到位才行

政策组合拳紧锣密鼓，说明高层对部分城市房地产的过度投机，过高的房价对经济健康的危害和金融安全的关注提升到了非常重要的地位。这也意味着从2008年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代。

房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”，政策的导向和意图极其明显。但从以往的经历看，2005年开始的调控政策，越调越高，根子在于有的地方政府执行不力。

3.热钱可能推高房价

中央多次重申“抑制投资性购房”，因此，2010年二套房贷政策势必会严格执行，甚至有可能收紧。

另外，新一轮海外热钱潮刚刚开始，2010年外汇储备增量很有可能超过2009年，况且中国经济复苏的势头远好于美国，而今年我国4万亿元投资计划和信贷规模皆超美国，这就意味着我国通胀的到来也将早于美国，加息的压力会越来越大。因此，虽然海外基金投资内地楼市热情可能难以超过2007年，但其间接推高房价的作用却不可低估。

资本市场★★★★

1.信贷收缩不利于A股市场

资产价格2010年还有上涨空间，但涨幅会较2009年大幅收窄。综合观察2010年入市新楼当年的 土地持有成本和最新市场供求情况，房价涨幅上限料只有今年涨幅40%左右。即以北京的情况 为例，2009年涨幅约为50%，以此测算，2010年年度涨幅难以超过20%。

受上市公司利润快速增长拉动，股市仍有上涨空间，但类似2009年的涨幅同样不可持续。一方 面流动性水平可能只相当2009年的80%，另一方面2009年只发行了半年新股，2010年企业融资 需求则提升。此消彼长的结果是，股市更为理性，更依赖实际的业绩拉动，这样若有20%的年 度涨幅就很理想了，超过20%的涨幅则是炒作2011年的预期，风险将加大。投资者应该成熟理 性，不能期望年年都有大牛市出现。从境外市场看，全球制造业产能普遍过剩、供求缺口至今仍为负值，只要国际大宗商品市场 不被过度投机，2010年就应不太会有严重的通胀，各国加息的时间应该也会比市场预期的时间 要迟、力度要小。因此资产价格虽然上涨动力大不如前，但总体上应该是稳定偏强的。

2.大宗商品涨势继续

黄金和以原油为代表的大宗商品，将在2010年继续上涨，主要受到三方面因素推动。

油价和金价，很大程度上就取决于美元如何走。近期美元的坚挺导致商品价格回落，但美元疲软是长期趋势。美国以释放流动性、货币贬值作为救市和稳定美元地位的手段。那么银行就会放款、投资者会投资风险性高的商品市场，经济回暖后美元就会走弱。作为维护美元地位的副产品，美元贬值实属必然。

经济刺激政策的退出策略已经摆上各国政府的议事日程，这也证明了经济复苏趋势基本确立。宏观经济的企稳回暖，增加了对原材料需求，进而拉动原材料价格。

哥本哈根会议的结果差强人意，但节能减排成为与会国家的共识。低碳经济大势所趋。美国为首的发达国家有借油价转嫁研发低碳技术成本冲动。发展低碳经济需要投入大量人力物力，低碳技术发展初期成本较高，为迅速推进低碳技术市场化，发达国家有动力继续推高原油等能源价格。这将使得低碳设备及产品具备相对价格优势，从而向接受低碳技术的发展中国家转嫁不菲的研发成本。

大宗商品价格上涨，和美元长期贬值的趋势，推动全球通胀时代的到来。但国内CPI在2010年不会失控，政府要做的是管理通胀预期。货币政策方面控制信贷大势所趋，财政政策同样不能掉以轻心，2010年财政赤字将创天量。

产业机会 ★★★★

节能服务产业是座大金矿

节能理念无可争议地成为社会的主流思想理念，有什么产业比“能源”、“节能”更加受人瞩目？尤其是在哥本哈根会议召开后。

许多能源专家称：“节能将是21世纪最重要的国家战略之一，也是最后一个国情产业。”

这样的背景也为创业与投资者带来了巨大的机遇。行业全线飘红，成为2010发展最为火爆的财富行业之一。

中国早年经济发展的结构造成了耗能大的企业较多，因此需要进行节能改造的企业也较多，节能服务产业存在巨大的潜在市场；观察商场售卖的空调、冰箱全部贴上了“中国能效标识”。从卖场的实际情况看，消费者对“能效”观念的接受及重视程度，远比预想的还要高。人们的态度使得节能的积极性空前高涨；政府对企业节能项目工程和节能服务企业都有政策的扶持，包括财政奖励和减税、免税等；选择这样的时机进入这个行业，就等于拥有了最好的背景环境、抓住了发展的大势。

但目前，我们的节能服务产业仍处在培育阶段，巨大的节能市场是中国节能服务公司发展的基础。因为凡能和节能有点关系的，都会是一个新的利润增长点。而几乎所有的行业都与能源有千丝万缕的关系，它激活的将是一个价值几近无限的财富链。

随着节能意识的增强，一些为公司提供专业节能服务的企业开始大批出现。中国节能协会节能服务产业委员会，就是为了对节能服务公司提供节能技术援助、咨询以及“合同能源管理机制”的培训建立的。但是，节能服务公司的发展也面临着融资难，项目无法顺利开展、公司无法做大、发展缓慢的困境，因为节能服务公司需要带着资金做项目，必须事先垫付所有投资，对资金要求量大。针对此问题，节能服务产业委员会引入了一套节能服务公司商业贷款担保机制，利用融资担保手段，提升节能服务公司的信用，增加其从国内商业银行获得贷款的机会。

第一只黑天鹅 房价崩盘

说到这条，可能很多读者都会笑——房价不再翻一倍就不错了，还能崩盘？中国的房价哪次不是在泡沫论和政府的调控中扶摇直上的。也许是“狼来了”听得太多，人们都麻木了，直到有一天狼真的来了。这正印证了股市中的那句话：空头不死，多头不止。如今空头已经死了，即使有的人再抱怨，但心里也承认，房价是不会跌的。是不是很像6000点的股市，看空的举手投降了，崩盘开始了。

当然不能简单的用金融行为学来预测房价，尽管任何人心里都清楚，如今的房地产不是消费品，而是金融投机品，而且还是高杠杆的。那么，我们不妨用金融市场最著名的“庞氏骗局”来解释一下房产市场。所谓的“庞氏骗局”，就是以高资金回报率为许诺，骗取人们投资，用后来投资者的钱偿付前期投资者的欺骗行为。与“庞氏骗局”相对应的还有一种叫“庞氏融资”的融资行为，就是只有在资产价格上升后实现销售才能偿还债务。

中国房地产的“庞氏骗局”和“庞氏融资”有点自欺欺人的味道，也就是说没有谁是骗局的策划者，无论是炒房者还是买房自住者，都在自己骗自己。他们买房的唯一理由就是房价还会涨，根本不管生活质量是否恶化和风险压力是否剧增，而他们之所以敢高负债的按揭贷款（这是一种融资行为），也是建立在资产价格将继续上升的基础上的。简单理解，一旦房价出现下跌，击鼓传花的游戏结束了，那房子真的连棵烂白菜都不如，至少烂白菜不会把生活拖入深渊。

这样的游戏还能玩多久？一位朋友的MSN签名很有意思：珠穆朗玛峰也有个顶吧。2009年11月份北京楼市租售比达到1:546。对租售比这个指标，有的人不以为然。特别是如果严重通胀来临，那么房租会上涨，人们收入将增加，房价就不会显得那么贵了。这套逻辑的漏洞是，通胀来了意味着利率上升，这对高杠杆购房者不是好消息。即使是全款购房的人，当租金回报率还不如存款利率时，卖的倾向肯定比买的倾向大。

在北京、上海这样的大都市里，购房的主力军包括三类人：纯粹的炒房者、家庭年收入在40万以上有真正购买力的人、家庭收入不高但有双方父母资助付首付的恐慌性购房者。当市场拐点出现时，这三类人的需求都无力抵挡房价下跌。

炒房者不用说，一有下跌的苗头赶紧套现，何况很多炒房者是用房子抵押出的钱再炒房，资金链很紧张。家庭收入40万以上者——这是大都市里真正的中产家庭——按理说有实力阻挡房价下行。但让他们郁闷的是，自己奋斗到这个层次居然也不能在市区里买套舒适的房（如北京三环内的房价很少有低于每平米三万的了），所以他们对于房价的轻微下跌是不会轻易出手的，因为至少要等到跌30%才能实现自己住到城里的愿望。反倒是恐慌性购房的啃老族特别容易受房价下跌的引诱而出手，但他们的实力太弱小了，其拙劣表现肯定与股市从6000点崩盘时“抄底抄到半山腰”的散户并无二致。

这说明什么？说明参与到这场自欺欺人的“庞氏骗局”中的人，一旦发现越来越难找到新的受害者，或者在利率上升、征收物业税等因素触发下房价出现拐点，那将呈现“雪崩式”下跌的局面，因为下层的真实购买力已经被透支光了。现在维持这场游戏继续玩下去的唯一理由，就是房价还会涨的预期，但事情总有个头吧。

对了，一定还有人指望政府会托市，并会列举出政府不允许房价崩盘的理由。遗憾的是，能拯救房地产的唯一手段就是滥发货币，但2010年面临高通胀的危险，2009年初非常时期的天量信贷不会再现，这就是我们接下来要谈到的第二起“黑天鹅”事件——

第二只黑天鹅 通胀率达到双位数

已故经济学大师弗里德曼的那句“无论何时何地，通货膨胀都是一种货币现象”，像达摩克利斯之剑，始终悬在人们心头。

从金融统计数据来看，2009年前11个月M2同比增长高达29.74%，M1同比增长甚至高达34.63%。在改革开放的历史上，M1增速超过GDP增速20%以上，一般都会带来严重的通胀，1992-1994年的情况即是如此。

产能过剩下就一定无通胀吗？未必吧。都说钢铁产能过剩，但钢价却上升，因为炼钢用的原材料和水、电等能源价格在上涨，这就是成本推动型通胀的威力。中国已经对温室气体减排做出承诺，资源品价格的继续上涨是必然的，2010年很可能还要征收环境税，再加上房价高悬造成的工资刚性甚至是上涨的压力，这些压在企业头上的成本都可能转移到最终产品价格上。

更令人担忧的是，四万亿投资计划让政府投资在2009年突飞猛进，民间投资则继续疲软。那民间资本怎么办？做实业不赚钱就炒房去呗。这样带来的后果是，由于外需突然萎缩而出现的生活用品过剩现象正在逐渐消失，比如服装、玩具、电器等，因为这些商品大多是民间投资提供的，所以供给也在减少。一旦外需回暖，就会供不应求，价格怎能不涨。当然，政府主导的重工业领域和基础设施建设还是过剩的，但对CPI直接影响不大。这与1997年—2002年产出缺口为负值造成通货紧缩不一样，那时的民间投资很活跃，而现在则正好相反。

最后还是要回到货币上来，2009年那么多钱放出去了，怎么办？三种办法：回笼、吸收和消灭。回笼的力度不敢太大，怕伤害实体经济，至少还没加息和上调存款准备金。吸收得寻找载体，2009年最大的载体自然是房地产，其实近十年来房地产一直是吸收流动性的最重要载体，但上面已经谈到这种方法将难以为继。还有一种办法是消灭流动性，当然不是把钱给烧了，而是设立一个场所，让那些精力旺盛的钱在里面炒直到炒糊，只要别炒CPI指数中的东西就行。为什么最近融资再融资那么疯狂？为什么创业板急急忙忙的推出？当然不是为了抑制什么股市泡沫，消灭流动性而已。

覆水难收，2010年的货币投放量一定会少于2009年，但为了避免“半拉子”工程的出现，也不敢骤然收紧。1994年的通胀率是24.1%，前一年同样是投资高速增长，而解决那次通胀的方法除了大幅加息外，亚洲金融危机造成的外需紧缩也起到了客观作用。当然，这次也可能出现有利的外部条件，比如第三起“黑天鹅”事件——

小概率事件不是不发生

就性质而言，2010年不能称之为“劫”，也许转型加速，也许只是温水煮青蛙的又一年而已。目前最为铁口的分析师也只是认为这是中性偏悲观的一年，一贯黑面、黑嘴的谢国忠先生也说2012年房产泡沫才破裂；乐观点的预判觉得一季度会是“小阳春”、全年政策做主、机会闪现。

然而就是温水，才更容易让财富流失。我把人的一生对财富有影响的要素按照三个维度分类：概率的大小、影响的大小和规避成本的大小。“劫”大约是小概率事件。

看过葛民勤先生写过的一篇文章，说小概率是怎么回事。

例如，同样是发生里氏5级以上地震，在日本和在山西洪洞的概率就明显不同。日本几乎每年都会发生至少一次里氏5级以上地震，而山西洪洞发生里氏5级以上地震的概率大约是200年－300年一遇；又如同样是干旱地区，吐鲁番和南美洲智利阿塔卡马沙漠的暴雨概率也大为不同。1958年8月14日，吐鲁番突降36.0毫米的暴雨，引发山洪泛滥，这种级别的暴雨在有记录以来的阿塔卡马沙漠地区还从未出现，那里只有1845-1936年间整整91年没有降水的纪录。

要对小概率事件发生的可能性有正确的认识， 就必须估计出小概率事件的概率：先估计出与该事件互不相容（即永远不可能同时发生）的所有事件的数目，则该事件包括的所有情况的数目与所有这些互不相容事件的数目之比，就是该事件的概率。最直观的例子是掷骰子。骰子共有六面，掷一次骰子得到某一点值就有六种可能，而且是互不相容，掷一次得到1点的概率为1/6，掷一次得到点数为3的倍数的概率（3点和6点）为1/3。

概率是统计学的基础，前篇经济黑天鹅事件发生的概率有多高？缺乏统计数据不敢妄言，但至少会小于一次六个筛子掷出六点的可能性吧？但抱歉，既便如此也有发生的概率。一旦发生或是某一部分成真，就是大影响。避开这种影响的能力，就是走向财富之路的捷径。对于大多数习惯了排排队、齐步走的你我而言，还真是不得不学习啊。

规划中产阶层

简单划分收入阶层的话，上面的三条财富曲线一一对应的是三个阶层的人生：富有阶层、中产阶层和中低阶层。

上班族年轻时候的收入虽然不多，但是随着资历增长，地位和收入都会随之上升，最后可望以中上阶层的身份退休。这是大部分上班族都默认的共识。尽管富有阶层只是少数，但保有“中产阶层”的位置不动摇也不是很容易的事情，财富有可能朝着M型和L型发展。

大前研一的《M型社会》一书中提到，进入长期衰退之后，日本的社会结构也产生了极大的变化。收入两极化直接导致了“中产阶级社会的崩溃”——一直到20世纪90年代中期，日本人的平均收入都是增加的，但是从1998年起开始转为减少。2003年个人平均收入更下滑至580万日元（厚生劳动省在2004年做的国民生活基础调查）。这10年里，每个人的平均收入减少了15%，也就是80万日元。

另外，根据国税局的调查，服务于私营企业的上班族的平均薪资，从1998年起连续7年下滑，2004年的平均薪资为438－8万日元，比前一年少了整整51万日元。

大前研一还列举了一个标准：

假设以一个人平均年收入600万日元为标准，超过1000万日元的为上层阶层，600万~1000万日元为中上阶层，300万~600万日元为中低阶层，300万日元以下的为低层阶层，日本的中低阶层及低层阶层人数明显增加，上层阶层也微微增加，但是在中段的中上阶层的人数却大为减少。尤其中低阶层以下竟然在所有人口中占了近八成（78.9%）的比例。

另一种观点认为，常态分配的形状会缩收使整个形状会变成L型，也就是左半边收向中间平均数，右边大部份也是往平均值靠，90%的人拥有的财富仅是L左边最常的那一根直线，少数人往右成一横直线分布。这其实跟M型社会一样，也只是一种社会结构的探讨。但不论向左还是向右，中间部分是最容易被挤压的部分，而中产阶层要在自己少数的拥有中找到晋级的突破口：购置资产还是投资生钱，是谋求职业发展还是自己创造财富，站好队才能跑得快。