主题：【早安凤凰】破解南京豪宅进化史

二十世纪九十年代，南京别墅市场初见雏形，主要分布在五大区域：城东月牙湖区域、城中紫金山区域、江宁汤山镇汤山风景区、城中玄武湖区域及江宁百家湖区域。紫金山板块是南京最早、地位最牢固的中央别墅区。

“东进”阶段  

随着仙林大学城的兴建，城市开始向东发展，仙林首次走进了人们的视线。作为紫金山板块向东的延续，仙林别墅板块也渐趋成形，2003-2005年期间仙林板块继续发力，别墅供应量仅次于江宁。2003-2005年间，南京别墅市场基本仍是城东、仙林及江宁板块的天下。  

“南下”阶段  

2000年开始，南京别墅版图开始向南延伸，玛斯兰德、运盛美之国等别墅项目的大量涌现，全面奠定了三山板块作为南京南部中央别墅区的地位。  

“都市圈”阶段  

2005年开始，溧水、宝华、安徽汊河等地都出现了大量别墅项目，以优渥的山水资源及低总价，吸引着南京的购买人群，大有与主城别墅分庭抗礼之势。从城东的城市别墅，到江宁、江北、仙林的近郊别墅，再到溧水等都市圈的远郊别墅，南京别墅版图至此已形成了多区域多类型多功能别墅共同竞争的局面。  

“北拓”阶段  

2005年之后，南京别墅版图开始全面扩张。江北老山板块异军突起，多个千万别墅项目入驻也使其成为新兴“富人区”。紫金山板块、仙林板块、三山板块、老山板块四大别墅片区成形，成为南京别墅版图最核心区域。  

“西扩”阶段  

2012年下半年，南京别墅市场在沉寂两年多之后，又再度发力。河西多个低密度豪宅将上市，其中江心洲的银城长岛观澜预计今年10月份上市，主推高端别墅和花园洋房，价格将不输河西。南京别墅版图似乎有望在今年完成“西扩”。  

由于时代的变迁，人们对于别墅生活的标准不断提高，十年间别墅产品开发越来越趋于人性化，不断推陈出新以满足高端圈层的置业和生活需求。随着楼市政策不断调控，别墅产品为寻找出路，提高生存空间，不断细分，促使独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、双拼别墅、平墅、科技墅、旅游墅等产品的不断萌生。

豪宅伊始地段独尊 自然资源促豪宅向南向东延展  

当社会经济发展尚处于起步阶段，私人物质财富的积累刚刚开始，豪宅的诉求只是单纯的聚集在地段上，私人化的产品诉求尚不具备基础的物质条件。城市内自然山水资源优越的小环境细分区域，以及以城市繁华和寸土寸金为主要卖点的市中心黄金地段，依山傍水几乎成了豪宅早期开发的主要模式。 以帝豪花园这个聚集了当时南京最富有阶层的项目问世为肇端，城东奠定了“富人区”的地位。帝豪花园背靠紫金山，面对玄武湖，属于典型的依山傍水型高档别墅，有“南京绝版别墅”之称。随后，钟山国际高尔夫、钟山美庐等一批新兴高端项目群聚于此，城东的“富人区”效应逐步凸显，使该板块成为南京豪宅人群的梦想居住地。 依托优越的自然山水资源，城东月牙湖、城中紫金山、江宁汤山风景区、城中玄武湖以及江宁百家湖五大区域逐步发展，20世纪90年代，南京别墅市场初见雏形。  

令行禁止纯别墅用地戛然而止 豪宅阵营不断扩容  

“禁墅令”的颁布实施，让别墅的土地供应出现断档现象，而房地产市场的发展显现出一片红火之势，豪宅产品不断涌现的同时也伴随着各种创新。旅游别墅、养生别墅、别墅洋房、别墅小高层、平墅等，成为别墅产品的一种新模式。 在南京，主打旅游度假概念的别墅不在少数，美加东部假日、世外边城便是其中的代表。据不完全统计，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，其中包括万科、恒大、龙湖、绿地等地产龙头企业。 紫金东郡作为纯粹地中海风格式的花园洋房及叠加别墅类的景观社区代表，全新三期洋房新品位居社区中央景观带，当之无愧堪称“中央景观洋房”。国信慧谷山居项目更是在1.083的低容积率上，保留场地原始标高，南低北高，打造坡地建筑。位于奥体南部的石林大公园，则是由高层住宅、联排住宅等组成的小高层别墅。  

随着时代发展的变迁，人们对于别墅生活的标准也在不断提高，十年间别墅产品的开发也越来越趋于人性化，并不断以创新作为源动力，满足高端圈层的置业和生活需求。回顾别墅十年的创新历程，创新型别墅产品不断衍生。
豪宅产品在其开发过程中，需在增加产品创新的同时，考虑到推出的产品类型是否能够得到市场认可。针对新兴区域的豪宅产品，专家也提醒切莫一窝蜂推出豪宅项目，开发商在定价时也一定要衡量区域价值以及自身项目特质，理性定价才能跑赢市场。