主题：2017年中国房地产走势的研判与破局

问：近期部分房企1月销售增长很强，全年销售目标也比较高，但是目前政策调控力度在不断增大，特别是在一二线城市，这种销售增长是否可持续？能否对2017年整个行业形势做一个大致的判断？

谭华杰：房地产，短期对市场预测较为困难，但是对于一些长期问题，市场上都普遍有所共识。对于大型房企未来以及行业中长期前景而言，我们可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。

第一个问题是总销售面积。

2011到2013年全国住房新开工面积应该是一个历史峰值，或可作为未来每年新开工的上限水平。下限水平可以参考日本1992年之后的人均或户均新开工住宅面积，再乘以1.2左右，作为我国未来住房新开工下限的衡量尺度。

之所以选择日本作为参考国家，是因为日本的住房更新周期和中国比较类似。欧洲国家的住房更新周期非常长，比如北欧一些国家可以在100年以上，这些国家在新开工峰值之后下降的非常快，最后每年千人住房开工量会低到3-4套的水平。日本每年每千人住房开工量峰值大约12-13套，但是，即使在1990年代房地产泡沫破裂、人口老龄化越来越严重、生育率下降的背景下，日本新房建设量还保持在每年每人1平米（每年每千人建设8套），原因就在于日本的旧房更新周期只有40年，远低于欧洲国家。中国住房更新周期只有28年，考虑到近几年新建的住房，其更新周期可能会变长，预计会逐步接近日本的水平，但更新速度还是会比日本快一些，所以有了1.2这个系数。

综合来看，未来中国每年住房新开工规模：

下限大概就是每年每人1.2平米，按10亿人口算，大概是12亿平米（商品住宅10亿平米）；
上限大概就是2011年的水平，17-18亿平米（商品住宅14-15亿平米）。

从历史上来看，因为我们之前是住房短缺，每年的开工要补充每年的销售，也就是销售超过新开工。但是，未来销售和新开工会越来越接近。因此，未来每年的住房销售量大概也是12-15亿平米的水平。这样我们就大致解决了第一个问题。

第二个问题就是关于销售均价

按照我们的观点，目前中国整体的住房价格是没有泡沫的，或者是最多是在泡沫区的边缘，仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区，但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的，这也就意味着我们对未来房价做基础假设的话，应该假设未来房价增速快于CPI，但是慢于人均收入的增长速度这样的一个趋势。估计未来的CPI增速也不会超过美国类似阶段的长期值，或者高也不会高出多少，差不多就是2%-3%的水平，这个可以视作房价未来每年变动趋势的下限。

那么房价每年变动趋势的上限是什么呢？是GDP年增长率或者人均收入年增长率，中国经济高速增长的时代已经结束了，未来会逐步放缓。我们现在看到的经济增速都是真实经济增速，已经扣除了物价指数了，而房价本身是个名义值，因此，我们预测房价增速时应该把物价指数加回，假如说未来的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低，那么再加上一个2%-3%的CPI同比。综上，我们国家未来长期房价名义值变动趋势应该在每年上涨2%-7%，这是第二个长期因素。