中国房地产库存，我们算了一下从2012年库存快速积累，2015、2016年确实有下降的过程，特别是二线城市下降的比较多。最近三四线城市销售比较好，这些城市库存怎么看，能够去化的掉么？
房地产库存实际上有四个阶段，对应四类库存。我们通常说得最多的库存，是开发商已经取得了预售证、但还没有卖出去的房子，称为在售库存。这是大家讨论最多的库存，已经可以开始卖了，但还没卖出去、还在开发商手里，待售库存，这是第一类。
第二类库存是在第一类库存之前的阶段，叫在途库存，现在还没拿到预售证，但是已经开工，开工了迟早要拿到预售证，之所以没有拿预售证，可能是因为某种原因拿不到预售证，比如有些政府不给、有些开发商控制销售节奏，其实按照拿预售证的标准，已经可以进入可售状态了，还有一些确实没到这个点、但也已经开工了，一旦开工一般几个月后也会达到这个状态。这是第二类，在途库存。
第三类库存更早，开发商已经拿到地，地可以开发，但是没有开工，这称为未开工库存，但是因为土地已经出让出去，所以迟早会变成房子，这也是一种库存。
第四类库存，就是开发商已经卖掉了，但是从整个市场来看，还属于库存，是因为有些人买了房子不打算住，买房子属于投资行为，在投资性购房者手中囤积的库存，即二级市场库存。
我们可以看到，刚才说的第一类库存也就是在售库存在某些城市可能很低，但其他三类库存可能是不低的。
去年很多城市地王现象很多，原因就是这些城市的在售库存很少，个别城市去年或者前年的在售库存去化周期只有不到两个月，这是一个很可怕的水平。我们之前有个基本的研究框架，认为在售库存的合理区间是5-10个月。它有两个临界点，一个是5个月，一个是18个月。如果在某个城市在售库存去化周期超过18个月，通常房价将会面临短期回调压力；如果低于5个月，未来短期内房价上升压力就会比较大（不考虑政策因素，只考虑市场因素）。
一个城市保持长期可持续发展的合理区间是5-10个月，10-18月的在售库存相对较高，但因为我们国家在过去整体处于住房短缺状态，所以即使超过10个月，接下来可能出现的情况可能只是开发商卖房子速度变慢，但房价未必会出现下跌。然而，房价对于在售库存短缺会更敏感，只要低于5个月的下限，接下来就有可能出现房价大涨。所以去年有很多城市房价上涨多，出现大量的地王，核心原因在于它的在售库存太低。
如果说其他种类的库存也很低，那么短期房价上涨是有一定道理的。但问题就是，有些城市出现一种假象，这种假象就是因为之前两年是行业调整期，导致这个城市的新开工特别少，在售库存逐渐消耗的同时，在途库存也降得很低。但是，未开工库存其实很大，那么这种城市目前的短缺就是个假象。
还有一类城市，前三类库存确实都非常少，这可能是因为在之前相当长的一段时间土地供应持续很少，中国是有几个这样的城市。这几个城市的短缺是不是真实的短缺，关键看第四类库存，就是过去买了不住的空置的房子、投资性的二手房库存有多少。
因此，要回答这个问题，我觉得首先要认清四类不同库存的性质，每一类库存单独去建数据，最后应该加总出一个总库存量。总库存量低，确实就是库存比较短缺，如果只是在售库存少，但是其他类别库存高，这种城市的短缺现象就是一种假象。基于这个短缺的假象的房价快速上涨就是不合理的，在这之后可能会出现问题。
从目前的情况来看，一线城市总体来看是属于四类库存都比较短缺的；
二线城市的情况差异很大。二线城市的第四类库存，也就是二手房库存，普遍量都不太小。倒是它的第二类和第三类库存，也就是在途库存和未开工库存，分化特别厉害，无法一概而论。总体来看，二线城市同时满足四类库存都短缺的城市不多，大部分城市是在售库存不足，而在途库存和未开工库存都不是很缺。有些二线城市的未开工库存非常大。从二手住房潜在供应的角度来看，二线城市的第四类库存也都不是很少。因此，房价比较稳定的二线城市，应该是较安全的；但是如果过去一两年房价涨的太快，这样的二线城市，未来房价下行的压力就会会比一线城市大；
三四线城市普遍没有库存短缺的情况，都是比较过剩的情况。除了在售库存和在途库存会因为开发商新开工量的波动（三四线城市尤其显著），而出现短暂的阶段性不足，但总体来看，三四线城市的库存整体都是比较充裕的，尤其是第三、第四类库存。比如有些城市的套户比（套户比是评估第四类库存最重要的指标，套户比超过1越多，表示第四类库存越大）超过1.4，说明这些城市的总体住房存量是严重过剩。如果接下来没有大规模的人口净流入，第四类库存过剩的情况就很难改变。在第四类库存已经严重过剩的情况下，前三类库存都应该控制在非常低的水平，但即使某一类库存比较低，也不能解决三四线城市的第四类库存过大的问题。三四线城市另一种更普遍情况是，第一类和第二类库存相对少，第三类库存却很大，过去五到六年出让土地很多，有些没开工，但迟早要开工，一旦开工就会变成新的供应和库存。
所以，从整个库存的情况来看，城市分化巨大。我们重点建议大家关注两个指标，第一个指标是城市的套户比，城市的套户比决定两个东西，第一是决定它第四类库存的程度，第四类库存的程度又决定了前三类库存的合理水平，套户比越高的城市，前三类库存应该控制的越低。第二个指标是过去五到六年的土地出让量减去同期新开工面积，这个数字越大说明第三类库存可能越大，这个数字越小说明第三类库存越紧张。综上，我们就是从四个维度来理解库存，从两个指标进行诊断。
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中国房地产库存，我们算了一下从2012年库存快速积累，2015、2016年确实有下降的过程，特别是二线城市下降的比较多。最近三四线城市销售比较好，这些城市库存怎么看，能够去化的掉么？
房地产库存实际上有四个阶段，对应四类库存。我们通常说得最多的库存，是开发商已经取得了预售证、但还没有卖出去的房子，称为在售库存。这是大家讨论最多的库存，已经可以开始卖了，但还没卖出去、还在开发商手里，待售库存，这是第一类。
第二类库存是在第一类库存之前的阶段，叫在途库存，现在还没拿到预售证，但是已经开工，开工了迟早要拿到预售证，之所以没有拿预售证，可能是因为某种原因拿不到预售证，比如有些政府不给、有些开发商控制销售节奏，其实按照拿预售证的标准，已经可以进入可售状态了，还有一些确实没到这个点、但也已经开工了，一旦开工一般几个月后也会达到这个状态。这是第二类，在途库存。
第三类库存更早，开发商已经拿到地，地可以开发，但是没有开工，这称为未开工库存，但是因为土地已经出让出去，所以迟早会变成房子，这也是一种库存。
第四类库存，就是开发商已经卖掉了，但是从整个市场来看，还属于库存，是因为有些人买了房子不打算住，买房子属于投资行为，在投资性购房者手中囤积的库存，即二级市场库存。
我们可以看到，刚才说的第一类库存也就是在售库存在某些城市可能很低，但其他三类库存可能是不低的。
去年很多城市地王现象很多，原因就是这些城市的在售库存很少，个别城市去年或者前年的在售库存去化周期只有不到两个月，这是一个很可怕的水平。我们之前有个基本的研究框架，认为在售库存的合理区间是5-10个月。它有两个临界点，一个是5个月，一个是18个月。如果在某个城市在售库存去化周期超过18个月，通常房价将会面临短期回调压力；如果低于5个月，未来短期内房价上升压力就会比较大（不考虑政策因素，只考虑市场因素）。
一个城市保持长期可持续发展的合理区间是5-10个月，10-18月的在售库存相对较高，但因为我们国家在过去整体处于住房短缺状态，所以即使超过10个月，接下来可能出现的情况可能只是开发商卖房子速度变慢，但房价未必会出现下跌。然而，房价对于在售库存短缺会更敏感，只要低于5个月的下限，接下来就有可能出现房价大涨。所以去年有很多城市房价上涨多，出现大量的地王，核心原因在于它的在售库存太低。
如果说其他种类的库存也很低，那么短期房价上涨是有一定道理的。但问题就是，有些城市出现一种假象，这种假象就是因为之前两年是行业调整期，导致这个城市的新开工特别少，在售库存逐渐消耗的同时，在途库存也降得很低。但是，未开工库存其实很大，那么这种城市目前的短缺就是个假象。
还有一类城市，前三类库存确实都非常少，这可能是因为在之前相当长的一段时间土地供应持续很少，中国是有几个这样的城市。这几个城市的短缺是不是真实的短缺，关键看第四类库存，就是过去买了不住的空置的房子、投资性的二手房库存有多少。
因此，要回答这个问题，我觉得首先要认清四类不同库存的性质，每一类库存单独去建数据，最后应该加总出一个总库存量。总库存量低，确实就是库存比较短缺，如果只是在售库存少，但是其他类别库存高，这种城市的短缺现象就是一种假象。基于这个短缺的假象的房价快速上涨就是不合理的，在这之后可能会出现问题。
从目前的情况来看，一线城市总体来看是属于四类库存都比较短缺的；
二线城市的情况差异很大。二线城市的第四类库存，也就是二手房库存，普遍量都不太小。倒是它的第二类和第三类库存，也就是在途库存和未开工库存，分化特别厉害，无法一概而论。总体来看，二线城市同时满足四类库存都短缺的城市不多，大部分城市是在售库存不足，而在途库存和未开工库存都不是很缺。有些二线城市的未开工库存非常大。从二手住房潜在供应的角度来看，二线城市的第四类库存也都不是很少。因此，房价比较稳定的二线城市，应该是较安全的；但是如果过去一两年房价涨的太快，这样的二线城市，未来房价下行的压力就会会比一线城市大；
三四线城市普遍没有库存短缺的情况，都是比较过剩的情况。除了在售库存和在途库存会因为开发商新开工量的波动（三四线城市尤其显著），而出现短暂的阶段性不足，但总体来看，三四线城市的库存整体都是比较充裕的，尤其是第三、第四类库存。比如有些城市的套户比（套户比是评估第四类库存最重要的指标，套户比超过1越多，表示第四类库存越大）超过1.4，说明这些城市的总体住房存量是严重过剩。如果接下来没有大规模的人口净流入，第四类库存过剩的情况就很难改变。在第四类库存已经严重过剩的情况下，前三类库存都应该控制在非常低的水平，但即使某一类库存比较低，也不能解决三四线城市的第四类库存过大的问题。三四线城市另一种更普遍情况是，第一类和第二类库存相对少，第三类库存却很大，过去五到六年出让土地很多，有些没开工，但迟早要开工，一旦开工就会变成新的供应和库存。
所以，从整个库存的情况来看，城市分化巨大。我们重点建议大家关注两个指标，第一个指标是城市的套户比，城市的套户比决定两个东西，第一是决定它第四类库存的程度，第四类库存的程度又决定了前三类库存的合理水平，套户比越高的城市，前三类库存应该控制的越低。第二个指标是过去五到六年的土地出让量减去同期新开工面积，这个数字越大说明第三类库存可能越大，这个数字越小说明第三类库存越紧张。综上，我们就是从四个维度来理解库存，从两个指标进行诊断。