主题：鸡肋地下室成开发商敛财利器？

“食之无味，弃之可惜”，说的正是商品房的地下室。

针对地下室渗水，目前开发商一般采取室内水泥浇灌等方式来弥补，但治标不治本 资料图片 

纵观南京近期交付的楼盘，带地下室的越来越多。业内人士分析，目前开发商设计出来的地下室大多既可计算产权面积，可合法交易，又不占用建筑容积率，是开发商最热衷的“额外收益”之一。但相比地上部分而言，地下室的工程造价更高，难度更大，往往是渗水、返潮等工程质量问题的重灾区。受制于通风采光条件，大部分地下室皆无法作为正常居住空间使用。

然而，为吸引购房者，开发商通过样板房给出美轮美奂的装修参考，并将地下室价格较正常房源减半，导致目前仍有不少追求性价比的客户趋之若鹜。

低成本，低售价

产权地下室盈利空间可观

据不完全统计，目前南京在售的有数十家知名楼盘拥有带地下室、半地下室的一楼房源，涵盖多层、小高层、高层等多种业态。按照《建筑工程建筑面积计算规范》(2010版)3.0.5条规定，地下室或半地下室层高在2.2米以上者，计算全部建筑面积，若层高不足2.2米的则计算一半建筑面积。这意味着，南京市场在售楼盘的地下室大多具备产权，可与一楼房源合法捆绑销售(由人防工程地下空间、公共用途地下空间改造过来的地下室皆不在此讨论之列)，而其价格一般只有正常房源的一半。

同时，业内人士透露，产权地下室不但可按建筑面积正常销售，而且不占用项目总体的建筑容积率。东南大学建筑设计院建筑一所所长钱峰介绍，容积率的准确定义是“项目用地范围内地上总建筑与项目总用地面积的比值”，而地下的总建筑面积(包括地下车库、地下室等)，皆不计入容积率。

对此，丁渤验房机构验房师丁渤表示：“为了追求利润最大化，现在开发商一般会把容积率做满，如一块10万㎡的地，容积率为2.0，则地上部分的建筑面积最多允许达到20万㎡。地下室则是这20万㎡之外的部分，无需分摊地价，其盈利空间甚至比地上部分更高。”