主题：一栋房子的项目如何开发？

如果你是一名操盘手，给你一块占地1800M2，容积率33的商住混合用地，你会如何开发？如果这块地位于江宁百家湖边，你会开发以大户型为主的高层吗？假如地位于主次干道的交汇处，你又如何操作？如果时间是2002年，你还会坚持你刚才的思路吗？如果时间是2011年呢……  

这就是江宁怡湖华庭·澜郡的主要条件，项目位于双龙大道与天元西路的交界口，项目西侧为佳湖东路，北侧与其它项目相邻。目前的开发方案是底下两层商业，3-28层为住宅。方案本身没有多少选择，关键是住宅部分究竟如何做。东方公司目前是主力面积70－150M2，分四个单元，每个单元3户，其中70平方的单室套约48户，110平方的二室二厅户型为96套，140平方左右的三室二厅二卫户型为140套左右，住宅部分总计290套。项目从2012年6月16日开盘，到2013年1月中旬，共销售了56套，认购26套，成交的基本为70及110的户型。从各方面分析，销售均不算理想，其中的原因并不复杂。

项目虽然交通方便，且靠近百家湖金鹰、1912等，但局限也很明显，那就是道路噪音及只有一栋楼且无法封闭，对居住的安全性有一定影响。所以在具体户型选择上应扬长避短，同时不能对周边楼盘视而不见。比如项目对面的21世纪现代城，不仅体量大，而且条件同样优越。如果此项目按照公寓进行设计，以50平方为主力，会不会效果更好呢？这样不仅可自住，而且非常适合投资，同时年限又比商业性的公寓长。

另外，虽然东方与1912同属一个老板，但先期开发的另几栋怡湖华庭沿天元路商业设计并不高明。底商外面构架看不出有什么结构用途，但耗费了许多装修石材，同时使一、二层商业的沿街展示面大大减少，极大地降低了商铺价值。也许是当时拿地价格太低，不太珍惜。可惜了地段！

开发？怎么开发？

就是想办法榨取老百姓的钱呀

好怀念农村自己盖的房子啊。

ding