主题：大城东如何征服南京养老族？

恰逢中国传统佳节——重阳，关爱老人、幸福养老自然成为全社会关注的焦点。据全国老龄办统计，截至2011年末，全国60岁及以上老龄人口已达1.8499亿，占总人口的比重达13.7%，比上年上升0.4个百分点，根据国际惯例，上述比例达到10%以上，即意味着跨入老龄化社会。近年来，随着我国老龄化问题的日益突出，老年人的养老问题比其他任何时候都引人关注，而养老地产也成为房地产企业调整发展战略的一个重要思考方向，不乏研究者和实践者。但是迄今为止，除了传统的福利院、养老院等模式，国内几乎还没有养老社区真正成功的案例出现，政策上对养老地产的发展，也并未给出足够的政策倾斜和扶持力度，养老地产依然停留在思考和摸索阶段。业内人士普遍认为，纯粹的养老型社区，与中国人传统偏好的家庭养老观念相去甚远，大部分子女还是希望能够身前尽孝，同时，养老社区不利于老人与子女、年轻人之间的交流，不利于老年人的身心健康，中国的养老观念，在传统上还是倾向于家庭养老，而非西方国家的社会化养老。

国人的家庭养老大致分为以下几种情况：一是，老年人与子女共同居住；二是，老年人与子女就近居住，既能相互照应，同时又互不打扰；三是，老年人住在子女居住的社区养老院，方便子女照顾，也可经常回子女家团聚。从家庭生命周期的变化来看，不同的阶段，养老模式也会出现不同的变化：第一，对于新婚夫妇的父母来说，由于年纪相对不大，生活自理能力强，子女比较年轻也渴望独自居住，以及为了避免两代人生活习惯的摩察，往往会选择分开居住；第二，子女生育之后，老人为了帮助照看小孩，要么搬来与子女同住，要么在附近买房或租房，就近居住方便照顾；第三，子女的孩子逐步长大不需要老人照顾之后，老人有时会选择自由居住；第四，随着年龄增大，老人逐步丧失独自的自理能力之后，这时候往往又会选择共同居住、送进社区养老院等方式。

尽管方养老模式多种多样，但从近年来的发展趋势看，“就近居住”越来越成为一种主流养老趋势，无论对年轻或年老的家庭都比较适合。对于新婚青年，可以到父母那里蹭饭；对于生了宝宝之后的家庭，也便于老人照顾小孩以及长大后接送小孩上学。即使孩子长大之后不再需要老人接送，对于就近居住的老人来说，万一生病或突发事件，子女也比较容易知情以及救助。两代人之间的常来常往，也便于交流感情，减少空巢老人的孤独和寂寞感。两代就近居住，可以选择同一个社区，或者临近的社区，一般需要有中小户型的房源供老人居住。也曾经有开发商做过2代居的开发尝试，例如，万科金域缇香曾经在2008年前后开发出2代居产品，门对门安排90平米的两房＋70平米的一房，供两代人选择居住。除了就近居住之外，另外一种阶段性流行的养老方式是：岁数不大的父母，把市中心的房子给子女作为婚房，自己到城外买一套便宜的小房子居住，在高房价的压力之下，既解决养老问题，又解决子女的婚房问题。

无论是就近居住，还是父母到城郊养老，决策的核心问题还在于经济实力。实力较强的家庭，可能在市中心或主城区就可以负担得起两套房子。但是绝大部分的普通家庭，却很少有这种丰厚的购买力，在选择购房区域时还需要考虑到：一是，经济承受能力；二是，父母养老需要的自然环境和空气质量；三是，子女就业、生活需要的交通便利和配套完善。从自然环境的角度而言，南京的南部、西部等都有不错的山水环境，但是惟独东郊更受推崇。自古以来，这里山体连绵、污染工业稀少，加之汤山温泉等旅游休闲资源，大环境和空气质量始终被老南京人所推崇，城东也始终是老南京人心目中自然环境优越的富人区、养老区所在地，大城东情结非常浓厚。从南京的城市发展规划来看，麒麟新城定位为“低碳高效的科技城、环境优美的生态城、和谐便捷的宜居城”，汤山新城规划打造“国家级旅游度假区、最佳生态人居区、健康运动休闲区和现代产业集聚区”，启动区以旅游休闲为产业支撑，融温泉洗浴、旅游休闲、疗养度假、商务居住、会展商务、金融中介为一体。随着122快速路的改造，一个串联起紫金山、马群、麒麟、汤山、凤凰城、句容的大城东健康环保、旅游休闲、养生养老的生态大廊道正逐渐浮出水面，也日益受到养老一族的关注，成为不少南京人心目中理想的休闲养老目的地。

        就养老产品而言，凤凰城更加侧重的还是独立居住或者两代人就近居住的年轻的活跃长者，更加突出的是产品成就的模式。现在社会上缺乏的，依然是专门针对老年人，尤其是岁数稍大的老年人，有针对性设计的住宅产品，例如楼梯、门把手、浴缸等产品细节的宜老设计等。当前，国内这方面的研究很多，但是真正落到实处的寥寥无几。对于普通的商品房项目而言，一般都不愿意大量老人的集中居住造成客户的流失和房价的难以拉升，但是对于凤凰城这样的超级大盘而言，单独布置一少部分此类产品，既可以进一步拓宽客群，又可以体现出多样性和广泛性、包容性的客群特点，不失为一举多得之策。