主题：【评论】楼市暖冬的英雄力量

南京网上房地产统计数据显示，11月份以来，南京新建商品住宅的成交量已经超过5300套，距离11月底还有5天时间，最终超过6000套几乎没有悬念，这是一个与“银十”几乎相当的成交量，与传统的淡季氛围大相径庭。11月初以来，每周的认购量一反十月中下旬的低迷回落态势，在新增上市量的带动下，呈现稳定攀升的格局，迭创新高，一度达到307套/天的年内高位，上周虽然略有回落，但是依然保持277套/天的活跃格局，“楼市暖冬”已然成为主导年终楼市的关键词。

  1、“11月暖冬”并不为奇。“金三银四”、“金九银十”都是历史遗留的传统说法，实际的市场表现早已并非如此。从成交量来看，一般春季旺季的上升曲线会延续到5、6月份，意即5、6月份才是春季旺季的最高点，成交量比3、4月份都要高；到了秋季旺季，9月份一般是旺季回升的起点，高点一般在11月份，到了12月份才会出现滑落态势。由此看来，11月份在市场规律上往往是金九银十的延续，也是一年中楼市最后的火红岁月。

  2、“11月暖冬”有其客观规律性。首先，11月距离年底还有2、3个月时间，向来是年底抢收的最后机会，不少楼盘都会把年底的最后一次推盘安排在11月份，这样在年底前的2、3个月还有一个充足的续销期，以保证全年销售任务的完成，因此，11月往往是年底前最后一次推盘潮，自然容易推动成交量的攀升。其次，11月作为金九银十旺季的延续，人气和买房热情一般都会在较高的位置上维持一段时间，需求量仍处于大量释放之中，从而拉动成交量的高位运行。第三，为了保证年底销售任务的完成，11月份作为收尾阶段，开发商一般很少提价，大多保持房价的稳定，甚至个别楼盘还会适度的低价跑量或者是小幅度的优惠促销，这也是促动成交的关键因素。

三是，改善型房源的复苏行情。下半年以来，在刚性需求爆发过之后，随着楼市的持续回暖和后市预期的越发稳定乐观，受到宏观调控2年多压抑的改善型需求也出现了一轮爆发潮，并在11月份渐入高潮。期间，包括万科半山、中海万锦熙岸、天正天御溪岸、融侨观邸等都推出了中大户型的改善型产品，海峡城也推出了149平米和177平米的实景样板房，以去化前期剩余、为数不多的大户型产品。从销售上来看，改善型房源虽然去化速度不及买房群体庞大的刚需产品，但是总体去化率也在迎来自身的高潮时间，万科半山、中海万锦熙岸等新品的开盘去化率都超过7成，这也创下了宏观调控两年多来的最佳成绩，海峡城中大户型的销售始终保持稳定的速度，目前已经所剩无几，改善型产品正在迎来最好的时代。

四是，明星级续销的持续给力。续销和长期稳定的去化，是检验一个楼盘的市场竞争力和营销专业能力的关键要素。今年以来，南京楼市冒出过不少续销给力的佳作，例如，金地明悦通过圈层拓客、老带新、企业团购等成功实现一个月去化超百套的不俗业绩。位于方山板块、江宁大学城的科技节能住宅——骋望骊都则是另一个典型代表，今年以来累计去化已经超过500套、6个多亿，这个令绝大多数人想不到的吃惊成绩绝对算是今年南京楼市的一大惊喜。11月份，骋望骊都依然保持月均6000万的销售业绩，刚刚过去的周日，一天竟然创下了销售1000万的续销神奇，再次令人刮目相看。据悉，骋望目前在售的主要是158平米的大户型，也是江宁大户型市场中的三剑客之一，主打健康牌和“恒温恒湿恒氧”牌的科技节能住宅，在冬天恰好迎来了最好的销售季节，而其不凡的销售业绩，也恰恰是楼市暖冬的最好写照。

“11月暖冬”已成事实，这股“暖冬潮”还能持续多久？考验的不只是需求的持久力，更多要取决于供应端的给力与否。据统计，12月份计划上市的房源仅有5300套左右，与11月份相比，少了接近一半，这显然难以支撑当前一个月6000多套的销售成绩。如果实际推盘量再有所缩水，新增供应不足的程度会进一步加深，成交量也难免会受到拖累。不过如果部分亟需回笼资金过年的开发商展开优惠促销，对于去库存来说不失为一次极好的机会。