主题：二套房首付提至七成 “宁八条”出台加码楼市调控

南京今年房价调控目标完成希望渺茫，房价同比涨幅15.3%排全国第六，涨幅前五城市全部出台调控新政——在人们强烈的预期中，南京楼市的调控加码如期出笼。

昨天下午，南京市政府出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（简称“宁八条”），人民银行南京分行发布《关于调整南京市差别化住房信贷政策的通知》。在调控举措中，最引人注目的是，二套房贷款的首付比例从原来的六成提高到七成。这意味着，部分改善型买房人的首付款支出也将增加。

昨天，南京市住建委表示，今年以来南京新房住宅价格出现了上涨幅度较快的情况，并因此被住建部列入“部分房价上涨过快的一、二线城市”。

对于今年房价上涨的原因，住建委认为，因房地产市场受宏观经济、金融信贷、土地、房价预期等因素影响较大，市场自身有着内在的运行规律。而南京的住建、物价、国土、税收、银行等部门，在房地产市场规范、物价调控、土地供应等方面，从严要求，加强稳控房价，保证供应，保持了南京房地产的总体上健康平稳发展。

1加大住房用地供应

【政策】 确保完成年初制定的住宅用地供应计划。对今年400公顷商品住宅用地和350公顷保障房用地计划，尚未完成的要落实供地时间表，今年住宅用地供应规模在前5年平均供应量的基础上增加10%。进一步优化供应结构，切实加大中低价位、中小户型住房用地供应规模，对保障性住房用地做到应保尽保，尤其要确保城中村、危旧房改造安置房和公共租赁住房用地的供应。同时，提高郊区和新区住宅用地的供应占比，引导人口有效分流，形成人口合理布局。

【解读】 南京今年的土地供应放量，但是在“江北暂停土地出让一年”之后，江宁的土地供应量并未明显放大，导致郊区和新区的土地供应明显减少，客观上也造成高价地频繁出现。在“刚需房”供不应求的局面下，“刚需地”的供应亟需跟上。

2探索“竞配建”“竞保障房资金”

【政策】 继续加大土地供后跟踪力度，建立房地产用地开竣工申报制度和土地利用动态巡查机制。对未按期开工、竣工的项目加强。对已构成闲置土地的，加大调查认定和处置力度。对于可能形成高总价、高单价的地块，研究采取“竞地价、竞配建”，“竞地价、竞保障房资金”等方式，保持地价平稳。

【解读】 “竞配建”、“竞保障房资金”，是指给尚未拍卖的土地设置地价的最高值，如果拍卖过程中房企的应价达到这个数值，那么该地块的拍卖立即中止，房企转而针对地块配建面积或保障房资金进行叫价竞争，最终依然是价高者得。“竞配建”、“竞保障房资金”的土地拍卖模式，在杭州等多个外地城市已经执行，而南京则是首次提出。

3楼盘报价过高不发销许

【政策】 加强对价格的引导，指导企业合理定价，对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金的商品房项目，暂不核发预售许可证书。严格执行商品住房明码标价相关规定，实行“一价清”制度，并按规定要求进行公示。

【解读】 基本在重申既有政策。其中楼盘报价过高不发销许，在现实中已经执行。

4加强市场，严格限购

【政策】 进一步严格落实限购政策，严格执行购房实名制度及购房资格查验制度。对于教唆、协助购房人伪造证明、骗取购房资格的违规行为一经查实，将严肃查处。加快企业推盘进度，采取“有促有稳”的政策，尤其要加快对中低价位、中小户型产品的审批，形成市场的有效供应。商品房预售款（含定金）须全部存入预售款专用账户，且仅用于后续工程建设，不得挪作他用。

【解读】 重申既有政策。值得注意的是，此前不少外地城市的调控中均收紧限购令，例如外地人购房需要缴纳的社保年限从1年延长到2年。而南京此次并未继续收紧限购令。

5加大保障性住房建设力度

【政策】 加大保障性限价房和租赁性保障房建设力度，力争到十二五末建成各类保障性住房2000万平方米。不断优化保障房源供应结构体系，逐步推进经济适用住房、公租房、廉租房三类房源并轨。建立健全保障房准入、使用、退出等规章制度和运行机制，从制度上防范和有效治理非法占有保障性住房行为，实现公共资源公平善用。

【解读】 重申既有政策。

6加大保障性限价住房供应

【政策】 充分发挥保障性限价住房对于解决房地产市场自住型刚性需求的“调节器”作用。适时调整政策保障范围，有效缓解城市中低收入家庭、新就业大学生等住房困难，基本实现应保尽保。

【解读】 南京首次在岱山、花岗推出保障性限价房以来，虽然想买的人很多，但受制于门槛的严苛，真正有资格购买的人却很少。限价房的门槛如果继续松动，向低收入家庭和新就业大学生倾斜，将惠及更多市民。

7加大保障房的受益面

【政策】 加大保障性住房的政策受益面，有效缓解中低收入居民的居住困难，全面覆盖“低端有保障、中端有支持、有市场”的三个梯度住房消费需求。到十二五末，逐步形成公租房、限价房、商品房协调发展的住房供应体系，实现“住有所居”的奋斗目标。

8提醒新政今起执行

根据人民银行南京分行的《通知》：自2013年11月27日起，在南京市全部区域发生的住房交易，凡涉商业性个人住房贷款业务的，住房交易时点按照“网签合同签署时间（鉴证时间）、权属登记受理时间和贷款审批通过时间”等三个日期“孰前原则”认定。

一般来说，这三个日期中，网签合同在先。也就是说，如果一套二手房买卖，到今天为止仍然没有网签合同，那么将按照二套房七成首付新政执行；如果已经网签，那么按原有的二套房最低六成首付执行。而从今天开始执行则意味着，买卖双方为避七成首付而“突击”过户已经来不及。

说法

对改善型购房者有影响 对房价抑制作用不大

江苏省房协房地产研究所所长李智认为，南京出台的政策与其他城市差不多，二套房首付比例上升的决策，就目前的市场来看，影响不是很大，因为年底下款本来就比较困难。影响群体方面，会对部分改善客群产生影响，不过由于南京今年的市场呈现供不应求态势，因此把这部分改善客群剔除，需求层面还是可以保证的。而保障房举措对商品房影响较弱，因为目前南京市场上保障房群体与商品房所对应的群体不一样，想要实行“并轨”不容易。

金地集团南京公司营销负责人林明羿说，“宁八条”没有具体实质的内容，应该还会有相关的细则出台。其中，影响最大的应该是二套房首付比例提升。“这将会对目前的南京楼市产生较大冲击，尤其是对首改、再改购房者影响较大，在短期内将会产生很大的影响。”

“如果真的是改善群体，无论是七成还是八成首付，买房影响并不大”，江苏香溢置业副总经理张良说。她认为，二套房首付比例的提升，将进一步抑制投机需求，同时也会打击市场上的需求，从而进一步支持刚性需求。