主题：洼地蜕变！2014江宁置业门槛150万 河西南部200万起

“金三”第二个周末南京楼市再现刚需购房者连夜排队买房现象，2014年去哪置业再度成为市场关心的热点话题。从2013年全城搜罗百万房源到今年手握120万刚需房难淘，刚需购房边缘化迹象已十分明显。2014年，江宁大学城进1.5万时代 ，板桥新盘洋房冲刺2万，河西南部预期价格在2.5-2.8万，南京各区域置业门槛将再度大幅提升。

南京三大房价“洼地”蜕变 置业门槛提档

①江宁大学城刚需“蜕变” 进1.5万时代

纵观目前江宁楼市，主流置业门槛已抬高至150万左右。以九龙湖板块为例，目前在售房源单价在17500/平米左右，买80平米房源，总价得到140万左右。据悉，新城玖珑湖最小户型89平米，单价1.76万/平米，总价在150万以上。而东山和方山大学城区域，目前普遍在售的是110平以上户型，单价在1.2万-1.5万/平之间，总价也至少132万起步。

值得一提的是，方山大学城板块作为江宁价格“洼地”，随着多盘均推大户型产品，房源总价也在140万左右。据了解，协众水岸风华目前在售119、123平米房源，而天正天御溪岸、骋望骊都在售的也都是150平米以上的大户型房源。而大学城标杆项目保利梧桐语也计划在今年3月份推出全新95、125平米精装产品，125平米四房总价门槛在180万左右，成为一步到位的置业新选择，而江宁方山大学城正“蜕变”成改善置业新兴区域。

②城南板桥房价起跳 新盘洋房冲刺2万

同样产品升级，价格冲刺高地的区域还有城南板桥。自2013年金地自在城高层和洋房相继收官，主打刚需小户型的宋都南郡一期首开“日光”，而金域华府深陷“限价门”一再延迟开盘后，直到目前板桥区域基本处于“断供”状态。

目前金地自在城还剩少量精装洋房在售，均价1.6万/平米，而宋都南郡国际预计3月加推3、4、6号楼，主打69平、89平刚需小户型，预计价格在1.2万/平米左右，是南京城极少数仅存的总价在百万内的房源，去年首次开盘遭“哄抢”，预计今年“金三”期间的加推，购房者仍是不一定买得到的局面，板桥区域2014年的楼市风向还得看另一新项目。

2013年，富力以5459元/平米的楼面价拿下板桥七期宅地，富力尚悦居也是2014年板桥区域最受关注的新盘。据了解，富力继在麒麟科创园推出了其主打花园洋房和合院别墅的产品系富力十号后，其城南板桥的尚悦居项目也预计打造成精装品质盘。尚悦居项目主打80-130平米精装房，预计在5月中旬公开售楼处，6月底首次开盘，项目放风要卖2万/平，挑战板桥天花板价。

③城东“谷底价”在麒麟 刚需大户二期洋房卖2万

2014年南京楼市城区的谷底价不在品牌房企云集的麒麟科创园区，而是城东麒麟镇的老盘东郊小镇的纯新组团银亿东城。据悉，银亿东城预计在3、4月开盘，推出3栋小高层和2栋高层共300套房源，房源面积78-130平米，预计价格1.2万-1.3万/平米，小户型总价在百万内，成为城东名符其实的“谷底价”。

目前城东区域的房源供应主要集中在麒麟科创园和麒麟镇区域。麒麟科创园区产品攘括刚需、改善和别墅等多种类型。最早深耕该区的富力十号目前在售花园洋房和合院别墅产品，均价在2万-2.1万/平米，世茂君望墅在售小高层和叠墅房源，均价1.7万/平米。

而在2013年年末为南京楼市贡献了刚需房的中海国际社区计划在4月推出二期花园洋房产品，预计价格在1.8万-2万元/平米，5、6月份再度加推刚需房源，预计价格较前期有所上涨，将冲刺1.4-1.5万。目前同区域另一家在售刚需盘启迪方洲也仅剩125-129平米大户型房源在售，均价13500元/平，房源总价在170万左右。

有业内人士分析，目前麒麟区域是城东乃至南京整个城区的房价谷底，随着今年8月有轨电车通车，区域环境和配套的提升，未来房价上涨动力十足，刚需“福地”置业门槛将进一步抬高。