商业地产莫“下乡”
作者：张利方 时间：2011年5月25日
http://blog.fang.com/23801394/11923329/articledetail.htm
宏观调控的“限购”、“限贷”大势下，导致房地产行业有如下两个趋势：
1、 “购房氛围”从一线、二线限购城市向三线、四线、五线不限购城市蔓延。
除资金外，房地产投资“只涨不跌”的投资神话也在向这些城市蔓延，像瘟疫一样的推高销量、价格，成为宏观政策调控下的反方向性特征；
2、 “商业地产”掀起全国热潮。
当老百姓甚至部分专业媒体都还没有分清楚“底商”“商铺”“商业地产”等几个名词的时候，已经统一冠以“商业地产”之名，于是乎，老百姓开始炒作购买商铺，购买商业性质的住宅/公寓，购买办公楼，不亦乐乎。
另外一方面，各大开发商圈地进军商业地产领域，专业市场、购物中心、五星级酒店、甲级写字楼等纷纷上马，个个号称商业综合体，个个号称城市地标，个个号称HOPSCA。
我们担心的不是第一个趋势，三线、四线城市本身收入和购买力相对有限，市场容量较低，尤其是金融信贷政策下，即使不限购，真正的刚需的购买力还是非常有限的，所以这种“三线、四线城市房价热潮”并不会持续多久，除非信贷政策放宽。
CBD可以再造，商圈一时半刻很难迁移
我们真正觉得可怕的是第二个趋势，商业地产的开发如火如荼，导致了一线二线城市的郊区化，同时很多三线、四线、五线城市的商业也体量惊人，甚至也在进行多商圈开发，我可以理解南京有5个商圈，我很难相信淮安、连云港这样的城市有3-4个商圈，更不能相信句容这样的城市有3个商圈。
还是那个观点：“CBD可以再造，商圈一时半刻很难迁移”，梦想着再造城市核心的开发商们需要经受的压力、磨难才刚刚开始。
以无锡为例，中山北路、人民路商圈的南北轴线很难被打破，太湖广场、河埒口、新区等新商圈很难颠覆主商圈的地位。
以南京为例，新街口、湖南路、夫子庙、中央门这四个主商圈都有所侧重和错位，新街口都有东南西北冷热不均，湖南路都有八佰伴的惨淡经营，夫子庙也有水游城的异样成功。何况新兴的河西、江东门、仙林、桥北商圈，商圈的发展要循序渐进，大型超市为主的商圈就别弄个HPOSCA，“金盛”的档次就别上“金鹰”，我们做策划定位的需要前瞻，但是前瞻不能超过10年。
虽然我已经从苏宁置业离开，但还是佩服苏宁置业张近东董事长对于商业地产的思路，锁定核心商圈，锁定老商圈，于是才有了镇江大市口项目、无锡崇安寺项目、徐州彭城广场项目等非常核心的项目，懂商业的人总归还是深谋远虑、一看廿十年。
三线、四线、五线城市的商业地产压力巨大
不扯远，继续批判商业地产的“过誉”和“过分”、“过热”。
苏北的淮安市，从楚州区、清浦区到清河区等竟然规划有超过20个专业市场，每个项目都是商业综合体，每个项目都动辄数十万、上百万平方米，淮安是地处要塞，南北通达，但是真有这么大的体量消化能力么？
即使号称而号称商业地产王者的“淮安万达广场”经营状况也据说一般，据悉超过半数品牌日子过的很苦；洛阳万达广场招商品牌非常一般，很多品牌都没有听过；南京河西万达广场一楼的好位置都会有唐狮这样的休闲服；
我们不是否认万达的选址和招商，但是我们也应该看到这背后的含义，更应该看到定位和产品组合的差异。
很多商业地产项目，因为开发商的资金量有限，分割销售、产权销售甚至使用权销售大行其道，很难判断以后的商业经营情况，南京新街口东北角的那个物业就是鲜活的例子，当年的产权“旺铺”至今依然是死。
大家再去看看很多城市的所谓“机电城”、“装饰城”、“酒店用品城”、“五金城”的经营情况就可想而知。
国际五星级酒店品牌纷纷“下乡”
五星级酒店的压力更大，镇江全市目前仅有一个最佳西方挂牌的五星级酒店，而句容竟然规划有4-5个五星级酒店，客源哪里来？再看看南京的河西，粗略一数，就有超过10个五星级酒店。
我们常借“皇冠假日”和“喜来登”下乡，来嘲笑他们进入县级市或县城，这一轮发展势头中，国际五星级酒店不断的在跑马圈地，进入到非常偏僻的城市。
如安徽省全省GDP总量有限，江苏省排名倒数第一或第二在安徽省也差不多是前三或前五的经济总量，但是就是这样的经济总量的巢湖、铜陵、马鞍山、安庆、淮南等城市都有大量的五星级甚至国际五星级酒店进驻，大家看看合肥的五星级酒店现有和未来供应就心里有数了。
北京石景山铂尔曼、石家庄洲际、昆山费尔蒙、三亚康拉德等情况就非常一般。
商业地产的魅力在于持有物业，长久经营，藉此提升整个项目、区域的价值和影响力，一方面享有经营的收益，同时享有因此而带来的物业和土地溢价。而目前很多四线甚至五线城市的非核心地段的超前开发，将对整个城市的房地产发展埋下伏笔。
最近去张家港出差，住宅销售可以做到15000元/平方米，市中心的商铺可以拍卖到107000元/平方米，而办公楼可能只是在8000-10000元/平方米左右。张家港是中国前三强的县级市，虽然城强民富，但是也从另外一个角度展示了县级市对于办公的需求相对较弱，但是这种住宅和商用物业销售价格的严重背离和无关联性，也说明了另外一个观点：货币、资金的充斥让整个社会的不动产泡沫越来越大。
商业地产需要有更长的时间让我们认识、了解并顺应。绝非浮躁的地产人、投资客、投机商、好大喜功的政府所能瞬息而就。
企业开发商业地产，一要有身价，二要有气度。
个人投资商业地产亦然。
商业地产莫“下乡”
作者：张利方 时间：2011年5月25日
http://blog.fang.com/23801394/11923329/articledetail.htm
宏观调控的“限购”、“限贷”大势下，导致房地产行业有如下两个趋势：
1、 “购房氛围”从一线、二线限购城市向三线、四线、五线不限购城市蔓延。
除资金外，房地产投资“只涨不跌”的投资神话也在向这些城市蔓延，像瘟疫一样的推高销量、价格，成为宏观政策调控下的反方向性特征；
2、 “商业地产”掀起全国热潮。
当老百姓甚至部分专业媒体都还没有分清楚“底商”“商铺”“商业地产”等几个名词的时候，已经统一冠以“商业地产”之名，于是乎，老百姓开始炒作购买商铺，购买商业性质的住宅/公寓，购买办公楼，不亦乐乎。
另外一方面，各大开发商圈地进军商业地产领域，专业市场、购物中心、五星级酒店、甲级写字楼等纷纷上马，个个号称商业综合体，个个号称城市地标，个个号称HOPSCA。
我们担心的不是第一个趋势，三线、四线城市本身收入和购买力相对有限，市场容量较低，尤其是金融信贷政策下，即使不限购，真正的刚需的购买力还是非常有限的，所以这种“三线、四线城市房价热潮”并不会持续多久，除非信贷政策放宽。
CBD可以再造，商圈一时半刻很难迁移
我们真正觉得可怕的是第二个趋势，商业地产的开发如火如荼，导致了一线二线城市的郊区化，同时很多三线、四线、五线城市的商业也体量惊人，甚至也在进行多商圈开发，我可以理解南京有5个商圈，我很难相信淮安、连云港这样的城市有3-4个商圈，更不能相信句容这样的城市有3个商圈。
还是那个观点：“CBD可以再造，商圈一时半刻很难迁移”，梦想着再造城市核心的开发商们需要经受的压力、磨难才刚刚开始。
以无锡为例，中山北路、人民路商圈的南北轴线很难被打破，太湖广场、河埒口、新区等新商圈很难颠覆主商圈的地位。
以南京为例，新街口、湖南路、夫子庙、中央门这四个主商圈都有所侧重和错位，新街口都有东南西北冷热不均，湖南路都有八佰伴的惨淡经营，夫子庙也有水游城的异样成功。何况新兴的河西、江东门、仙林、桥北商圈，商圈的发展要循序渐进，大型超市为主的商圈就别弄个HPOSCA，“金盛”的档次就别上“金鹰”，我们做策划定位的需要前瞻，但是前瞻不能超过10年。
虽然我已经从苏宁置业离开，但还是佩服苏宁置业张近东董事长对于商业地产的思路，锁定核心商圈，锁定老商圈，于是才有了镇江大市口项目、无锡崇安寺项目、徐州彭城广场项目等非常核心的项目，懂商业的人总归还是深谋远虑、一看廿十年。
三线、四线、五线城市的商业地产压力巨大
不扯远，继续批判商业地产的“过誉”和“过分”、“过热”。
苏北的淮安市，从楚州区、清浦区到清河区等竟然规划有超过20个专业市场，每个项目都是商业综合体，每个项目都动辄数十万、上百万平方米，淮安是地处要塞，南北通达，但是真有这么大的体量消化能力么？
即使号称而号称商业地产王者的“淮安万达广场”经营状况也据说一般，据悉超过半数品牌日子过的很苦；洛阳万达广场招商品牌非常一般，很多品牌都没有听过；南京河西万达广场一楼的好位置都会有唐狮这样的休闲服；
我们不是否认万达的选址和招商，但是我们也应该看到这背后的含义，更应该看到定位和产品组合的差异。
很多商业地产项目，因为开发商的资金量有限，分割销售、产权销售甚至使用权销售大行其道，很难判断以后的商业经营情况，南京新街口东北角的那个物业就是鲜活的例子，当年的产权“旺铺”至今依然是死。
大家再去看看很多城市的所谓“机电城”、“装饰城”、“酒店用品城”、“五金城”的经营情况就可想而知。
国际五星级酒店品牌纷纷“下乡”
五星级酒店的压力更大，镇江全市目前仅有一个最佳西方挂牌的五星级酒店，而句容竟然规划有4-5个五星级酒店，客源哪里来？再看看南京的河西，粗略一数，就有超过10个五星级酒店。
我们常借“皇冠假日”和“喜来登”下乡，来嘲笑他们进入县级市或县城，这一轮发展势头中，国际五星级酒店不断的在跑马圈地，进入到非常偏僻的城市。
如安徽省全省GDP总量有限，江苏省排名倒数第一或第二在安徽省也差不多是前三或前五的经济总量，但是就是这样的经济总量的巢湖、铜陵、马鞍山、安庆、淮南等城市都有大量的五星级甚至国际五星级酒店进驻，大家看看合肥的五星级酒店现有和未来供应就心里有数了。
北京石景山铂尔曼、石家庄洲际、昆山费尔蒙、三亚康拉德等情况就非常一般。
商业地产的魅力在于持有物业，长久经营，藉此提升整个项目、区域的价值和影响力，一方面享有经营的收益，同时享有因此而带来的物业和土地溢价。而目前很多四线甚至五线城市的非核心地段的超前开发，将对整个城市的房地产发展埋下伏笔。
最近去张家港出差，住宅销售可以做到15000元/平方米，市中心的商铺可以拍卖到107000元/平方米，而办公楼可能只是在8000-10000元/平方米左右。张家港是中国前三强的县级市，虽然城强民富，但是也从另外一个角度展示了县级市对于办公的需求相对较弱，但是这种住宅和商用物业销售价格的严重背离和无关联性，也说明了另外一个观点：货币、资金的充斥让整个社会的不动产泡沫越来越大。
商业地产需要有更长的时间让我们认识、了解并顺应。绝非浮躁的地产人、投资客、投机商、好大喜功的政府所能瞬息而就。
企业开发商业地产，一要有身价，二要有气度。
个人投资商业地产亦然。