主题：三国争天下，城中稳坐霸主位

三国争雄之序幕:

调控、拐点和风潮，在南京住宅市场从07年底开始经历一波又一波冷风，前途未卜的同时，以往不被关注的商铺类物业却显示出一种波澜不惊的平稳。人们在持币观望住宅市场的时候，商铺却显现出一种稳中有升的状态，或许正是住宅市场的受挫，才给了商铺发展的机会。

细观市场,依旧暗潮汹涌,城中、江宁、河西争夺天下，目前实力最强的是城中（曹）；江宁偏于一隅，发展迅速（蜀）；吴国前景光明，有待腾飞（吴），上演了南京市场之三国争天下……

三国争雄之背景分析：

整体：行情平稳，势头有升   

或许还有人记得在住宅最火的时候，不少写字楼为了销售，被迫将物业类型改成酒店式公寓和精装修小户型。但从最近的数据来看，物业开始散发自己本身的光彩。就从去年12月、今年1月和2月的数据来看，12月认购了47681.12平米，成交34536.68平米；1月认购24372.25平米，成交16076.35平米，有所下降；2月受春节的影响，认购6174.34平米，成交5649.58平米，而进入2008年3月，截止到3月12日，全市就已经认购了28377.89平米，成交10902.15平米，从势头上看，1月和2月虽然受到节假日影响，销量有所下降，但3月呈现明显回升的势头，与住宅市场的震荡相比，总体销售行情是比较乐观的。([板块解读]非主流的尊贵城东迈皋桥赶超河西)

这个由上海绿地集团和南京国资集团合作建设的建筑群，包括紫峰摩天洲际总部、云峰国际商务首席和翠峰生态商务，统称为绿地广场。其中位于中山北路东侧的紫峰大厦是主城首座高达400米的标志性超高层建筑。

总体来说，它有几大卖点：
①上海绿地集团是中国500强企业和上海市百强企业。
②在建项目中硬件配置标准超的生态型物业。
③美国SOM建筑设计事务所担纲设计。
④著名景观建筑设计公司美国SWA景观设计事务所主理整体景观设计。
⑤独享鼓楼公园生态资源。
⑥首屈一指的高科技幕墙，内置自发光材质，营造墙体全天候渗透式照明效果。
⑦国际新潮的VAV变风量全空气空调系统，确保独有的全空间平衡温度感受。
⑧地下配套建筑与地上主体建筑配比高达1:1，辅助设施齐全。
⑨高比例车位设置，专为大企业预备充足空间。

PS：绿地广场在鼓楼的出现，给这个区域注入了新的元素。当人们为鼓楼的沉寂感到惋惜之时，绿地广场这种高档物业的出现，似乎给了鼓楼一个新的发展方向，发掘出了鼓楼地处繁华、交通便利的先天和气息浓厚的独特风采。

民国怀旧风格：颐和路十二

所在区域：南京鼓楼区
楼盘地址：鼓楼区颐和路公馆区
在售情况：目前正在施工中，预计6、7月份才对外公开，租售未定

解析：南京的民国小公馆是南京的城市名片之一，具有不可复制的历史和文化价值，不同的建筑风情，具有浓郁的古典怀旧风格。
颐和路十二，是南京最集中的民国公馆区之一，区内有各国使馆、名人旧居等多处民国建筑，是最具重要价值的历史文化街区。
颐和路公馆最终的保护目标为完善原有传统街道格局和传统建筑，使其成为浓缩的南京历史和反映民国文化特色的城市街区并完善相应的公共配套设施，发展总部经济，为著名中外企业和跨国公司提供场所；引进省、市以上驻宁办事处等。
该项目地块内规划保留31幢民国建筑（3幢一级、25幢二级、3幢三级），整体风貌、街巷空间尺度基本保持当年格局。

PS：这种民国别墅风格的“写字小公馆”十足，不要说在全市，在全国也不可多得，绝对刷新南京楼概念。

江宁、河西，新区物业的冲锋

在数据部分的解析中可以看到，江宁的认购和成交仅次于城中。从去年12月以来，江宁认购9648.38平米，成交7612.22平米，双双排在全市第二；河西，主要是建邺，同时段认购9006.5平米，成交4106.58平米，分别排在全市第三。作为新区，它们的物业正在发起冲锋。

蜀——江宁，依托区域和大学城发展

从新区的角度来说，现在江宁真得红。在河西定位，房价走到万元左右的时候，一部分购房者被迫转向江宁。江宁具有优越的自然环境，老郊县的生活配套，近几年商业设施发展迅速，江宁大学城有了东南大学的加盟，加上一号线南延线即将通车，综合了各方面条件的江宁，价格虽然节节上升，但依旧是人们的置业热点，不仅是住宅，商铺和也在热销之列。从销售情况看，江宁作为一个新区，发展迅猛而红火，获得了人们的广泛认同。

从江宁的物业分布来看，主要集中在江宁的东山镇、经济开发区、科学园一带。这一点很好解释，东山镇是江宁区政府所在地，且当地生活和商业配套比较完善，人口比较密集，交通比较便利，是一个区域性的，适合发展物业；这一带的楼，由于身处闹市，一般跟商业结合。这一类的代表有江山.恒通大厦、绿野大厦。而经济开发区的楼是为了园区企业，有的楼不仅有商务功能，还提供研发空间，这一类比如南京腾飞创造。

江宁的物业相比城中，比较讲究实用，不追求高档和高科技，价格上也了一半还多，在售楼均价在6000元/平米左右。

总体来看，相比江宁的住宅，江宁的物业开发的很少，在售也不多，这跟江宁本身的住宅区定位相适应。但同时江宁连通高速公路，距离飞机场，将来火车南站也将于此，与外省市的交通将极为便利，适合外地驻宁企业和软件开发等企业的进驻，加上江宁大学城的发展，可以便利的为周边企业提供人才储备，相信随着江宁区域、、交通和配套的不断发展，该区域物业会有更好的前景。

代表楼盘：

绿野大厦

物业地址: 江宁区东山镇上元大街518号
销售价格: 顶楼楼单价6000多/平米
开发商: 南京绿野房地产开发有限公司