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南京车库最高被炒到35万一个 炒车族应运而生
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主题:
南京车库最高被炒到35万一个 炒车族应运而生
楼市通
发表于
2007-03-23
进微信群讨论
[现在,南京的车位什么样]
价格贵过车子车位最高35万/个
有了停车难、供求关系失衡的现实,车位价格攀升就成为顺理成章的事情。
“现在南京最贵的车位已达到35万/个了。”提起车位价格,刚刚对市场做过调研的金陵大公馆销售经理史星告诉记者,目前南京全市小区车库的销售价格平均下来,约在16万元。仙林的车位一般在8万-9万/个,河西的车位10万-20万/个,而主城车位的价格每个则要高达16万,甚至20余万。
一位长期关注南京车位的专家表示,车位一般12m2大小,按照30万/个价格计算,平均每平方米已达到2.5万,远远超过目前南京的房价。
南京车位缺口50%
“这并不奇怪,因为车位太紧缺了。”南京东凯置地置业有限公司副总经理叶旭端并不觉得奇怪。她介绍,在他们代理的一家小区,尽管小区车位配比已达到1:0.7,但每次推出车位都是摇号销售,所有车位一售而空。叶认为,未来几年,车位紧缺的状况将日益明显。
据了解,按照2003年实施的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》要求,100平方米左右的户型,老城区内平均5户有车族用3个车位,新城和郊县平均5户用4个,但一些建设较早小区的车库配建比仅20%。尽管后来开发商补建了部分车位,但车位还是存有很大缺口。
根据来自统计部门的数据,截至2006年底,南京私家车的保有量已经达到了23万多辆,并保持日增100辆的势头,而车位的配建迟迟未能跟上。南京统计部门有关人士表示,目前南京大约10户有车人家用3个车位,与《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》中的要求相比,还缺50%。
[物权法过后,南京的车位什么样]
地下车库买卖今后开发商说了算?
1.南京原有车位规定10月失效
据了解,目前南京有关车库的规定是参照2004年12月15日南京房管、物价等5部门印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》。根据该规定,相当于标准配建总量15%的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共同所有,其余为房产开发企业可售的业主专用停车位。
车位15%、85%之分已经沿用两年,但今年10月这样一项规定或将“寿终正寝”。南京市房管局法规处李恒处长介绍,一旦《物权法》今年10月1日生效,南京原来的规定要么修改与其一致;要么失效,就按《物权法》来办。
2.地下车库基本全得任开发商卖
根据最新公布的《物权法》,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路,或者其他场地用于停放汽车的车位,则归业主共有”。
“《物权法》规定车位权属由买卖双方约定。”江苏天之权律师事务所朱凯律师表示,这样一来,车库权属的划分可能就不是15%和85%了,而成为纯市场行为。
不过,南京市房管局产权市场处一位相关人士告诉记者,现在基本所有的开发商都会在合同里约定:地下车位由开发商销售。因此简单地理解,有了这条规定,10月后南京地上车位属于业主,地下车库基本就全得任开发商卖了。
3.开发商仍可捏着产权卖“使用权”
房管部门有关人士表示,在拥有产权的前提下,开发商可以选择销售车库的产权还是使用权。
对于开发商捏着车位产权只卖“使用权”的做法,江苏天之权律师事务所朱凯律师表示,从法律上来讲并没有规定开发商拥有产权就必须得卖产权,所以目前开发商的这种做法并不能说其违规。对于老百姓来说,在购买车位“使用权”的时候一定要和开发商签订详细的合同,比如是否可以转让使用权、使用的年限等。他提醒购买者,在法律上使用权的转让将被认定为出租行为,由于租赁合同的有效期实际上只有20年,所以购买者还应考虑到二十年后车库“使用权”可能引起的纠纷。
朱凯表示,目前已经有一些开发商采取了变通的方法,即车库使用权转让20年,赠送50年的做法。
4.已约定的15%共有车位继续有效
物权法实施后业主共有的车位可能更少,那么在物权法实施前,已按“15%共有”划归全体业主的车位产权届时如何界定产权呢?
南京市房管局一位负责人表示,此前南京“15%共有”的规定是在开发商领取预售许可证时,让其承诺15%归业主共有来实施的,并不是纯粹的行政规定。即便按新的《物权法》实施,这样的约定也是有效的,所以2004年12月29日到2007年10月1日期间领取车位预售许可证的,其中的15%将肯定归业主共有,不会再有变更。
[抢车位的故事]
烦不了的卖房子搬郊外
由于车位紧缺带来停车难,大量的老小区由于自身配套不足正在逐步流失业主。他们迁居郊外,而车位不足正成为不少人换房的理由之一。
“这在城东的一些老高档小区表现得最为突出。”南京中原房地产交易服务中心经理王巍巍称,在他和客户交谈过程中,他发现很多业主并不是到了非要买新房不可的程度,但每天的停车烦恼无疑加快了他们换房的步伐,“很多人去了江宁、城南”。
“那里有大量的别墅,人们以为那里停车会方便一些。”家住城东梅花山庄的市民殷先生告诉记者,从2004年开始,他们小区的“原住民”就开始向城南转移。但事实并非如此,由于对私家车进入家庭的速度估计不足,江宁别墅车库的缺口相当大。按照规定,江宁的别墅车位应为63000个,但实际上可能只有4200个左右。
车位泼脏水吓走竞争者
和张先生一样,私家车主们为了抢个停车位,可谓各出奇招。记者还听到这样一则抢车位的故事:王先生喜欢找个靠近下水道的空地,白天走时,他用一根竹竿把排水地漏堵上,然后哗啦啦地泼上几盆脏水。这样脏水就在低洼处积压下来了,其他业主看见了自然不敢把车停这儿。晚上王先生回来了,就把竹竿拔掉,这样污水就流进下水道了,地面也干净了,他再稳稳当当地把车停下来。
每天搬花盆占个车位
张先生对付停车难有一条“高招”。每天早上,他和爱人一起下楼,等把车开出去之后,两人共同把那个大花盆搬到停车的地方,就和“上学时上晚自习拿本书占座位”一样。其他小区业主看见了,知道这个位置被“预留”了,再加上搬动那个大花盆也不是一个人就能对付的,也就“知难而退”了。这样,即使哪天晚上回来得很晚,也不用担心找不到停车的地方。
不过,对于这个方法,张先生也很坦白地说了句实话:“每天早晚搬那个大花盆也不轻松埃其实,哪是什么高招啊,分明是下策嘛,只能全当锻炼身体了。”张先生自我解嘲,“瑞金新村这种老小区,建设的时候没有规划车位,空地压根不够用,不抢又能怎么办呢。”
[炒车位的故事]
投资车位六年翻了200%
价格能涨,也就吸引来了投资客。林伟(化名)就是其中的一位。2001年5月,林先生买下了汉中门金基唐城的房子,顺势也买下了一个车位,当时花费5万。没想到这才六七年的光景,这个车位的身价已经达到了15万,翻了200%。对于这个投资决策,林先生还是比较满意的。不过,他暂时还没有脱手的打算,现在以每月400元的价格租给别人,“持有车位还会继续涨”。
记者在采访中了解到,像类似梅花山庄一样的老小区,2000年前后入住时小区车位不过两三万一个;但现在已经涨至20万/个。“当时两三万一个没人买,现在20万一个也买不到。”家住这里的殷先生表示。同样,在黑龙江路周边,早期的紫苑等小区,在2000年销售车位时也不过3万多一个,但如今的金陵大公馆、汇林绿洲、天正湖滨等小区,其车位销售价格已达到20余万一个。
炒车位变现不是那么容易
不过车位价格到了现在的高度,一些市民也谨慎起来了。金先生是万科金色家园三期的业主,他说,去年八九月份的时候,开发商对车库开展了一次促销活动。原本售价27万-28万的车库,如果业主买第2个,价格就是21万-22万,买第3个就是18万左右。但自己考虑了一下,还是没有下手。在他看来,“车位的投资价格肯定有,但抛出去也不容易。车位不像房子,只能卖给同一小区的邻居。大家知根知底的,都知道你是多少钱买回来的,恐怕也没法把价格炒到多高。”
“车位炒卖看起来很容易赚钱,其实并不容易。”南京市房管局产权市场处一位负责人表示,车库虽然不一定要随房买卖,但转让仅限业主之间;初次销售时,一户限购一个,如发生抢购,房管部门将监督开发商以摇号、抽签等公平方式销售;只有等所有的住宅卖完,车库销售还有剩余的,已购车库业主才可购买第二个车库。
“车位价格是涨了不少,但真正变现的并不多。”仙林赛世香樟园一位车位销售负责人表示,在办理车位权证的时候,房管部门需要提供同一小区购房凭证,这就使得外面人很难买到本小区车位,从需求上说并不多。此外,车位价格要是太高,业主也会衡量到底是租用车位合算还是买一个车位合算。
[有此一说]
开发商为啥不愿多建车位
既然车位如此抢手,那开发商为啥不愿多建一些呢?城中一位不愿透露姓名的开发商介绍,一方面是因为建设车位的成本比较高,通常在2800-3000元/m2,而一些高层建筑则要更高;另一方面,由于车库都是在住宅销售结束以后才推出,销售速度比较缓慢。加之部分车位属于人防,没有产权证,只能对外出租,在很多开发商看来,车位成本回收的周期其实较长。
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价格贵过车子车位最高35万/个
有了停车难、供求关系失衡的现实,车位价格攀升就成为顺理成章的事情。
“现在南京最贵的车位已达到35万/个了。”提起车位价格,刚刚对市场做过调研的金陵大公馆销售经理史星告诉记者,目前南京全市小区车库的销售价格平均下来,约在16万元。仙林的车位一般在8万-9万/个,河西的车位10万-20万/个,而主城车位的价格每个则要高达16万,甚至20余万。
一位长期关注南京车位的专家表示,车位一般12m2大小,按照30万/个价格计算,平均每平方米已达到2.5万,远远超过目前南京的房价。
南京车位缺口50%
“这并不奇怪,因为车位太紧缺了。”南京东凯置地置业有限公司副总经理叶旭端并不觉得奇怪。她介绍,在他们代理的一家小区,尽管小区车位配比已达到1:0.7,但每次推出车位都是摇号销售,所有车位一售而空。叶认为,未来几年,车位紧缺的状况将日益明显。
据了解,按照2003年实施的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》要求,100平方米左右的户型,老城区内平均5户有车族用3个车位,新城和郊县平均5户用4个,但一些建设较早小区的车库配建比仅20%。尽管后来开发商补建了部分车位,但车位还是存有很大缺口。
根据来自统计部门的数据,截至2006年底,南京私家车的保有量已经达到了23万多辆,并保持日增100辆的势头,而车位的配建迟迟未能跟上。南京统计部门有关人士表示,目前南京大约10户有车人家用3个车位,与《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》中的要求相比,还缺50%。
[物权法过后,南京的车位什么样]
地下车库买卖今后开发商说了算?
1.南京原有车位规定10月失效
据了解,目前南京有关车库的规定是参照2004年12月15日南京房管、物价等5部门印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》。根据该规定,相当于标准配建总量15%的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共同所有,其余为房产开发企业可售的业主专用停车位。
车位15%、85%之分已经沿用两年,但今年10月这样一项规定或将“寿终正寝”。南京市房管局法规处李恒处长介绍,一旦《物权法》今年10月1日生效,南京原来的规定要么修改与其一致;要么失效,就按《物权法》来办。
2.地下车库基本全得任开发商卖
根据最新公布的《物权法》,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路,或者其他场地用于停放汽车的车位,则归业主共有”。
“《物权法》规定车位权属由买卖双方约定。”江苏天之权律师事务所朱凯律师表示,这样一来,车库权属的划分可能就不是15%和85%了,而成为纯市场行为。
不过,南京市房管局产权市场处一位相关人士告诉记者,现在基本所有的开发商都会在合同里约定:地下车位由开发商销售。因此简单地理解,有了这条规定,10月后南京地上车位属于业主,地下车库基本就全得任开发商卖了。
3.开发商仍可捏着产权卖“使用权”
房管部门有关人士表示,在拥有产权的前提下,开发商可以选择销售车库的产权还是使用权。
对于开发商捏着车位产权只卖“使用权”的做法,江苏天之权律师事务所朱凯律师表示,从法律上来讲并没有规定开发商拥有产权就必须得卖产权,所以目前开发商的这种做法并不能说其违规。对于老百姓来说,在购买车位“使用权”的时候一定要和开发商签订详细的合同,比如是否可以转让使用权、使用的年限等。他提醒购买者,在法律上使用权的转让将被认定为出租行为,由于租赁合同的有效期实际上只有20年,所以购买者还应考虑到二十年后车库“使用权”可能引起的纠纷。
朱凯表示,目前已经有一些开发商采取了变通的方法,即车库使用权转让20年,赠送50年的做法。
4.已约定的15%共有车位继续有效
物权法实施后业主共有的车位可能更少,那么在物权法实施前,已按“15%共有”划归全体业主的车位产权届时如何界定产权呢?
南京市房管局一位负责人表示,此前南京“15%共有”的规定是在开发商领取预售许可证时,让其承诺15%归业主共有来实施的,并不是纯粹的行政规定。即便按新的《物权法》实施,这样的约定也是有效的,所以2004年12月29日到2007年10月1日期间领取车位预售许可证的,其中的15%将肯定归业主共有,不会再有变更。
[抢车位的故事]
烦不了的卖房子搬郊外
由于车位紧缺带来停车难,大量的老小区由于自身配套不足正在逐步流失业主。他们迁居郊外,而车位不足正成为不少人换房的理由之一。
“这在城东的一些老高档小区表现得最为突出。”南京中原房地产交易服务中心经理王巍巍称,在他和客户交谈过程中,他发现很多业主并不是到了非要买新房不可的程度,但每天的停车烦恼无疑加快了他们换房的步伐,“很多人去了江宁、城南”。
“那里有大量的别墅,人们以为那里停车会方便一些。”家住城东梅花山庄的市民殷先生告诉记者,从2004年开始,他们小区的“原住民”就开始向城南转移。但事实并非如此,由于对私家车进入家庭的速度估计不足,江宁别墅车库的缺口相当大。按照规定,江宁的别墅车位应为63000个,但实际上可能只有4200个左右。
车位泼脏水吓走竞争者
和张先生一样,私家车主们为了抢个停车位,可谓各出奇招。记者还听到这样一则抢车位的故事:王先生喜欢找个靠近下水道的空地,白天走时,他用一根竹竿把排水地漏堵上,然后哗啦啦地泼上几盆脏水。这样脏水就在低洼处积压下来了,其他业主看见了自然不敢把车停这儿。晚上王先生回来了,就把竹竿拔掉,这样污水就流进下水道了,地面也干净了,他再稳稳当当地把车停下来。
每天搬花盆占个车位
张先生对付停车难有一条“高招”。每天早上,他和爱人一起下楼,等把车开出去之后,两人共同把那个大花盆搬到停车的地方,就和“上学时上晚自习拿本书占座位”一样。其他小区业主看见了,知道这个位置被“预留”了,再加上搬动那个大花盆也不是一个人就能对付的,也就“知难而退”了。这样,即使哪天晚上回来得很晚,也不用担心找不到停车的地方。
不过,对于这个方法,张先生也很坦白地说了句实话:“每天早晚搬那个大花盆也不轻松埃其实,哪是什么高招啊,分明是下策嘛,只能全当锻炼身体了。”张先生自我解嘲,“瑞金新村这种老小区,建设的时候没有规划车位,空地压根不够用,不抢又能怎么办呢。”
[炒车位的故事]
投资车位六年翻了200%
价格能涨,也就吸引来了投资客。林伟(化名)就是其中的一位。2001年5月,林先生买下了汉中门金基唐城的房子,顺势也买下了一个车位,当时花费5万。没想到这才六七年的光景,这个车位的身价已经达到了15万,翻了200%。对于这个投资决策,林先生还是比较满意的。不过,他暂时还没有脱手的打算,现在以每月400元的价格租给别人,“持有车位还会继续涨”。
记者在采访中了解到,像类似梅花山庄一样的老小区,2000年前后入住时小区车位不过两三万一个;但现在已经涨至20万/个。“当时两三万一个没人买,现在20万一个也买不到。”家住这里的殷先生表示。同样,在黑龙江路周边,早期的紫苑等小区,在2000年销售车位时也不过3万多一个,但如今的金陵大公馆、汇林绿洲、天正湖滨等小区,其车位销售价格已达到20余万一个。
炒车位变现不是那么容易
不过车位价格到了现在的高度,一些市民也谨慎起来了。金先生是万科金色家园三期的业主,他说,去年八九月份的时候,开发商对车库开展了一次促销活动。原本售价27万-28万的车库,如果业主买第2个,价格就是21万-22万,买第3个就是18万左右。但自己考虑了一下,还是没有下手。在他看来,“车位的投资价格肯定有,但抛出去也不容易。车位不像房子,只能卖给同一小区的邻居。大家知根知底的,都知道你是多少钱买回来的,恐怕也没法把价格炒到多高。”
“车位炒卖看起来很容易赚钱,其实并不容易。”南京市房管局产权市场处一位负责人表示,车库虽然不一定要随房买卖,但转让仅限业主之间;初次销售时,一户限购一个,如发生抢购,房管部门将监督开发商以摇号、抽签等公平方式销售;只有等所有的住宅卖完,车库销售还有剩余的,已购车库业主才可购买第二个车库。
“车位价格是涨了不少,但真正变现的并不多。”仙林赛世香樟园一位车位销售负责人表示,在办理车位权证的时候,房管部门需要提供同一小区购房凭证,这就使得外面人很难买到本小区车位,从需求上说并不多。此外,车位价格要是太高,业主也会衡量到底是租用车位合算还是买一个车位合算。
[有此一说]
开发商为啥不愿多建车位
既然车位如此抢手,那开发商为啥不愿多建一些呢?城中一位不愿透露姓名的开发商介绍,一方面是因为建设车位的成本比较高,通常在2800-3000元/m2,而一些高层建筑则要更高;另一方面,由于车库都是在住宅销售结束以后才推出,销售速度比较缓慢。加之部分车位属于人防,没有产权证,只能对外出租,在很多开发商看来,车位成本回收的周期其实较长。