主题：房龄涨房价也在涨 想等满5年交易的人得留意

“终于等到满5年了，原以为可以少交点税，可现在算了笔账，发现根本没省多少！”一对房屋买卖人通过中介过户时，原来想可以省去营业税，可令他们没想到的是，因为房价上涨的原因，普通房成了非普通房，该缴的营业税并没有少多少。 

原以为
可以避5万多元营业税

    去年7月，张先生将长江路一套110平方米的房子出售给李先生，总价95万元，单价8640元/平方米。因房子的产权证是2002年5月20日的，按照5年内转让要交5.6%营业税（注：5.5%的营业税和0.1%其他税，以下统称5.6%营业税）的规定，得交5万多元的营业税。

    在中介的建议下，张先生和李先生约定，先收50%的房款，等到2007年5月20日房子满了5年之后，避掉营业税，张先生只要承担1%的个税，其他所有税一律由李先生承担。李先生一想，这个办法不错，到时自己只要缴2%的契税，也不用承担房主的营业税。 

到头来
等了快一年省了200块

    今年5月20日刚过，张先生和李先生就来到中介公司准备办理过户。可是，契税部门对房子价格评估后发现，房子已不是原先的价格了，变成了1万元/平方米。原来约定的8640元/平方米不作数了。

    因当初双方签定的协议是“由李先生承担个税以外的所有税款”。“这下我吃亏了！”李先生就此算了两笔账：

    第一笔账：如果去年7月直接买了房子，即使要缴5.6%的营业税，按照8640元/平方米的单价，房价为95万元；所缴税费为95万元×（5.6%营业税+2%契税）＝7.22万元。

    第二笔账：现在房子单价是1万元/平方米（超过了8690元/平方米的普通房标准），成了非普通房，要缴4%的契税，而非普通房的差价部分依然要缴营业税。这样一来，总房价变成110万元。且当年房主买得该房时的价格为60万元，即现在的差价达到了50万元，那么，所缴税费为：110万元×4%契税+50万元×5.6%＝7.2万元。

    李先生说，等了快一年，原来要缴7.22万元，现在要缴7.2万元，就省了200元，得不偿失。

究其因
没考虑房价上涨变数

    “买卖双方想利用满5年后再交易可以避税，但没有考虑其中的变数。”南京青衣墨子有限公司总经理王小军提醒说，这个变数就是房价的上涨因素。

    他说，对卖房人而言，一年后房价上涨，房款收少了；对买房人而言，白白等了快一年，提心吊胆不说，“更要命的是，假如房屋单价评估超过1万元/平方米，那按照政策规定，就没法贷到公积金贷款，要全部用商业贷款，这部分的利息损失是多少呢？30万元（公积金夫妻双方可各贷15万元），20年商业贷款要多付好几万啊！”

*风险提示

提示一
时间跨度长，交易不可预知

    南京市房产局产权处有关人士就此提醒读者三点——

    1、房屋买卖时间跨度比较长，对买卖双方来说，交易存在不可预知性，风险比较大；

    2、期间如果有其他政策性因素出现，比如增加税收及其他影响，买房人将得不偿失，而卖房人在没有拿到全额房款的前提下，也容易产生纠纷；

    3、特别是一些地段好的房子，等房子交易时间满5年了，但如果房价涨了，从普通住房变成非普通住房，不仅要多缴契税，还要多缴差价部分的营业税。

提示二
非普通房满5年也要缴营业税

    2006年5月31日，国家税务总局出台了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对个人转让住房营业税政策规定为：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

    如果认定是非普通住宅，即使超过5年仍然不能避免缴纳营业税。

额。。。