主题：中海国际社区交付 御山府洋房验房被曝大面积渗水（附图）

地点：南京市江宁区东麒路与钟学北路交汇处 

验房楼盘：中海国际社区（御山府）

建筑类别：多层；毛坯

产权/得房率：70年/未公布

户型面积：≈130㎡

项目特色：花园洋房、品牌房企

销售均价：≈16500元/㎡

开发商：南京海麒房地产开发有限公司（中海地产）

物业公司：中海物业管理（上海）有限公司

典型缺陷：大片渗水、大面积空鼓、设计缺陷

验房师：翘楚验房监理网高级验房师董璎践

  中海国际社区是一块地处城东麒麟新城核心区域、超百万方规模的大型住宅大盘，项目由实力雄厚的央企巨头、国内房地产一线品牌开发商——中海地产开发建设。

  中海国际社区项目规划有高层、中高层、花园洋房、叠加别墅等多种物业类型，产品涵盖两房、三房、四房等多种户型。项目紧邻规划中的200万方中央CBD及月牙湖成熟商圈，距新街口仅10公里。更坐享中海国际社区百万方大型综合体、风情商业街，承诺九年制公办名校教育资源、出行有轨电车无缝对接地铁2号线等配套一应俱全...

  拥有如此完善配套的“学区房”项目自然成为楼市“抢手货”。不负众望的中海国际社区摘下南京楼市“十冠王”称号，并被形象的戏称为“城东抽水机”。

  但俗话说“步子迈大了就容易扯着蛋”。当宣传与实际不符、承诺无法做到的时候，大规模的投诉维权就将同时上演。

  以教育配套作为重要营销卖点的中海国际社区首先在九年制公办名校的配套上违背了承诺。 >>>>“名校”变“民校” 中海国际社区上千业主维权http://www.qcyf.net/news/ls/3628.html

  接下来，中海国际社区在项目宣传方面出现了夸大的部分也被网友和业主“扒”了出来。其声称的“项目距离新街口仅10公里、20分钟车程”被证实这仅仅是在地图上测出的直线距离，而实际距离在23公里左右，以及所谓的20分钟车程在实际当中估计都还没上绕城公路，这牛吹的有点不着边的感觉。

  不过说一套做一套，表面微笑背地“补刀”的事情对中海地产这家地产巨头来说一点都不鲜见。自从中海地产进入南京市场至今已经十多年了，在这个过程中开发的项目不少，不过2004年之前的南京楼市和之后的情况有很大的不同，这体现在房价数倍的上涨以及业主维权意识的提高。所以近些年来中海地产是伴着“一路骂声”走过来的。

  无论是早期的中海凯旋门还是近年交付的中海凤凰熙岸、中海万锦熙岸无一例外都有大规模的业主维权事件发生。而维权的根源始终围绕在承诺不兑现、夸大宣传、配套不到位、施工质量差这几个方面。以至于在南京中海地产第一个定出了项目交付不让验房的规定...现场每每大批保安、“社会人士”对交付期间进出小区的人员进行严格盘查，这种独特的场景“绝无二家”。

相关链接：

中海凤凰熙岸交付验房，脑残设计致留隐患 http://www.qcyf.net/yf/zldp/288.html

南京中海凤凰熙岸被曝重大问题 http://www.qcyf.net/yf/ygzx/3001.html

  中海御山府是中海国际社区推出的花园洋房项目。宣称“以生态节能、环保宜居的理念铸就城东人居典范。”、更加称其“是中海地产第五代精工产品的升级之作，更是南京中海深耕十年的大成之作。”

  进入中海御山府后我们跟随翘楚验房监理网高级验房师董璎践师傅绕着小区看了一圈，验房师对于小区外部公共部分评价还是不错的，无论从绿化、楼间距、容积率等方面做的还算可圈可点。

  不同于高层的跋扈与压抑，洋房所营造的是一种有天有地、绿荫环绕、花园露台式的生活，居住舒适指数相对较高。

  但真正舒适居住环境并非靠外部条件就能够决定，项目本身必须要有前卫的设计理念、过硬的施工质量、完善的配套服务等多种因素综合影响着整体的居住品质，缺一不可。

验房问题分析：

  还没进到房内开始验房，在单元大厅就遇到了“意外”，虽然已经正式通知交房，但电梯却还没有通电。虽然只是6层高的多层花园洋房，但要命的是今天这位业主买的是顶楼！我们一行人只能“吭哧、吭哧”的爬呀爬...

进户门关闭不严、门面划痕

  经过验房师的仔细查验，室内存在的问题包括门窗配件缺失、排管布线不到位、空鼓、顶棚未处理、开孔未到位、设计缺陷以及严重渗水等，具体请往下看：

移门/移窗无防撞块、防风块、中框变形

  对于室内移门/移窗来讲，防风块和防撞块等均属于其配套小部件，既然设计配备那么自然有它无可替代的作用，例如：

  移门/窗加装防撞块的目的是为了防止使用过程中门/窗锁撞击边框造成损坏，

  “防风块”乃是为了在移窗关闭后起到密闭作用，防止从窗上下缝隙中窜风。虽不值钱，但只要到了冬天便能真正体现出它的重要性了。。。

弱电箱内无智能模块

  按照要求弱电应采取集中布线，所以电话、电视、网络等相关弱电线路都应接入弱电箱内，而智能模块的作用就是将这些弱电线路分别插入模块对应的插口中。如果弱电箱内没有智能模块，那么把这些弱电线路接到弱电箱里也就完全失去了意义。

  不过一般后期物业会补发到业主手上，如果最终没有配给到位，业主完全有权利提出安装智能模块的要求。

相关规范：

《住宅设计规范》  http://www.qcyf.net/f/1755.html

  6.6.2  建筑设备管线的设计，应相对集中，布置紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。

  每套住宅宜集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。

室内弱电未到位。。。

  首先大家要知道什么是强电，什么是弱电。我们做个简单的知识普及...

  强电是指电力工程，简单来说就是家用220V电压就是强电；弱电是指信息工程，也就是家里电视、电话、网络以及智能系统等等均使用弱电。两者使用时的区别主要体现在接入接口的面板上，强电使用大家最熟知的三相插座，弱电则根据不同功能使用不同接口的面板，常见的有电视的圆口和电话的水晶头接口。

  只看两者的用途就应该清楚，在当下，弱电和强电一样都是每个房间都不能缺少的功能。举例来说，也许你的书房不会摆放电视机，但总要接入网线吧？客厅也许不用上网，但总要接电话吧？卧室里要设置电视接口吧？这些都涉及到弱电管线的铺设，而现场我们看到，只有客厅预埋了弱电管线，这种情况我们称为弱电只进户，未到位。

  “弱电未到位”对业主造成的直接影响是导致装修成本的增加。因为开发商省了钱省了事，业主就要重新开槽、铺管、排线。。。有哪一项是装修公司不收钱吗？

厨房未预留排气孔、燃气管上口未处理

  对此，规范中有明确要求，厨房以及卫生间内需预留排气孔，淘汰了老式存有隐患的直排式、烟道式排气，也就是通常所说的“强排要求”。

  细心的业主朋友可以观察一下，一般楼盘厨房内必定会留有烟道装置和单独的排气孔，两者分工不同，作用更是有很大差别。

客厅墙面大面积空鼓

卧室墙面空鼓

卫生间墙面空鼓

  相对于影响建筑结构、施工质量的问题来说，空鼓并不算是大问题。对于我们专业从事验房工作的机构来说，无论毛坯房或是精装交付，套内存在个别空鼓属于正常现象，毕竟施工靠的是人工，零瑕疵是不现实的，这都可以理解，只要在发现问题后及时整改到位不影响后期装修入住大家都可以接受。

  但话说两面，空鼓的确不算大问题，但大批量的空鼓就不再仅仅是小问题了！

  首先我们要知道，在项目施工过程中有所谓监理把关，施工完成后有所谓多方验收，开发商还要安排人员进行自检，也就是常说的“分户验收”、“一房一验”，经过这些步骤的查验，到了房子交付到业主手中，遗漏的空鼓数量应该极其有限才是。相反，空鼓大批量的出现意味着什么说到这里想必大家都懂了。

阳台空调机位设置不合理

  依据《房产测量规范》中附录B1.1规定成套房屋的套内建筑面积由房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

http://www.qcyf.net/f/2106.html

  经历过买房的朋友都知道，建筑面积当中只包含阳台一半的面积，开发商经常会拿此做文章，给大家造成的印象是阳台有一半面积是开发商送的，其实这种理解是错误的！开发商不是雷锋，面积当然不会白送你，这是国家相关规定当中明确说明的，阳台只算一半面积。

  除了阳台，有关的设备位置也都是不算面积的，比如我们最常见的就是空调室外机位。

  我们看到图中阳台上圈出了一块位置，并且预留了排水设施，明显是空调室外机摆放的位置，但我们也看到室内各房间都设置了对应的空调机位，所以我们认为这是开发商预设的一处让业主安装摆放中央空调室外机的位置。

  关于这里空调机位的设置问题，在这里需要提醒的是占用面积的问题。需要查看购房合同和图纸当中这一块划分出来是否是单独于阳台之外的。如果是算在阳台内的话，那阳台面积被占用的就需要开发商进行赔偿。

室内无安防设施

  看过我们之前验房案例的朋友可能会奇怪，一般不是只有一楼或者窗外有平台（比如2楼住户窗外是小区单元门上方平台）还有窗外有外墙装饰腰线等这类导致同层之间可以互通的或者直接可以翻窗入内的才算是存在安全隐患吗？

验房发现安全隐患的相关案例：

星叶枫情水岸 http://www.qcyf.net/yf/zldp/3810.html

启迪方洲  http://www.qcyf.net/yf/zldp/3821.html

朗诗钟山绿郡  http://www.qcyf.net/yf/zldp/1972.html

苏宁名都汇 http://www.qcyf.net/yf/zldp/311.html

银河湾卓苑 http://www.qcyf.net/yf/zldp/2954.html

雅居乐藏龙御景 http://www.qcyf.net/yf/zldp/2803.html

  其实安全隐患并不是仅仅局限于上述几种情况，今天我们在中海御山府遇到的就是另一种典型的安全隐患问题。

  从图中我们可以看到，我们验房的这户业主是顶层住户，但其他人仍然可以上到他家上面的平台。巧合的是，正在我们拍这处安全隐患问题的时候，对面楼上就有一位工作人员“亲身示范”演示安全隐患是如何产生的。

验房总结：

  中海国际社区（御山府）花园洋房的验房暂告一段落，现场问题远不止文中记录的这些，由于篇幅限制以及我们没有采集更多的现场验房素材所以只例举了部分发生频率较高的问题作为典型在此进行分析，希望能够引起中海业主及准业主们的关注。