南京二套房首付降至4.5成啦！可是问题来了，你买房，究竟算首套还是二套呢？一、首套房认定 认定方法可用“认贷不认房”来概括，即如果买过一套房但贷款已还清，再买房贷款利率根据首套房贷款利率执行。常见的七种情况： （1）贷款买过一套房，但商贷已还完。 （2）贷款买过一套房，后来卖掉，房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录。 （3）首套房全款付清无贷款，申请贷款购买新房。 （4）首套房全款付清无贷款，卖掉后房屋登记系统查询不到房产。 （5）个人名下曾有2套商贷购房，均已还清贷款并出售。 （6）个人名下1套房商贷已还清，另1套是公积金贷款已出售。 （7）夫妻2人，一方婚前有房无贷，另一方婚前有贷无房，婚后贷款买房。
二、二套房认定 由于“认贷不认房”，二套房的界定要简单些。如买家在银行征信系统里已登记有一条贷款买房的信息，贷款尚未结清，又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。常见的三种情况： （1）贷款买过1套，商贷尚未还清，再次贷款买房。 （2）个人名下已有2套贷款购房，1套已还清，1套未还清，再次贷款买房。（3）夫妻2人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房。
三、南京组合贷款政策（公积金+商贷）
（1）名下无房：首付三成，基准利率。（公积金贷过两次，不允许再贷公积金，只能纯商贷。） （2）名下有1套房，贷款还清：商业贷款：首付三成，利率下限为基准利率7折。公积金贷款：家庭人均住房面积小于32㎡或一家三口住房面积小于100㎡，首付三成，利率1.1倍。（一家三口房子大于100㎡或超过家庭人均32㎡住房面积限制，无论是否使用过公积金贷款，再买房都不能再申请公积金贷款。） （3）名下有2套房，贷款已还清，申请第3套房贷款：商业贷款：银行根据情况审定首付及利率公积金贷款：禁止贷款
四、南京纯公积金贷款政策
（1）贷过公积金，名下无房算首套； （2）二套房公积金贷款仅限于人均住房面积小于南京市人均住房面积32㎡，或一家三口小于等于100㎡。 （3）二套房的2种情况：1、贷过一次公积金已还清，有1套房再买算二套房；2、未贷过公积金，已有一套房，也算二套房。 （4）禁止贷款的3种情况：1、第三次申请公积金贷款；2、购买第三套及以上住房；3、贷过公积金未还清。
南京二套房首付降至4.5成啦！可是问题来了，你买房，究竟算首套还是二套呢？
一、首套房认定
认定方法可用“认贷不认房”来概括，即如果买过一套房但贷款已还清，再买房贷款利率根据首套房贷款利率执行。
常见的七种情况：
（1）贷款买过一套房，但商贷已还完。
（2）贷款买过一套房，后来卖掉，房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录。
（3）首套房全款付清无贷款，申请贷款购买新房。
（4）首套房全款付清无贷款，卖掉后房屋登记系统查询不到房产。
（5）个人名下曾有2套商贷购房，均已还清贷款并出售。
（6）个人名下1套房商贷已还清，另1套是公积金贷款已出售。
（7）夫妻2人，一方婚前有房无贷，另一方婚前有贷无房，婚后贷款买房。
二、二套房认定
由于“认贷不认房”，二套房的界定要简单些。如买家在银行征信系统里已登记有一条贷款买房的信息，贷款尚未结清，又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。
常见的三种情况：
（1）贷款买过1套，商贷尚未还清，再次贷款买房。
（2）个人名下已有2套贷款购房，1套已还清，1套未还清，再次贷款买房。（3）夫妻2人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房。
三、南京组合贷款政策（公积金+商贷）
（1）名下无房：
首付三成，基准利率。（公积金贷过两次，不允许再贷公积金，只能纯商贷。）
（2）名下有1套房，贷款还清：
商业贷款：首付三成，利率下限为基准利率7折。
公积金贷款：家庭人均住房面积小于32㎡或一家三口住房面积小于100㎡，首付三成，利率1.1倍。
（一家三口房子大于100㎡或超过家庭人均32㎡住房面积限制，无论是否使用过公积金贷款，再买房都不能再申请公积金贷款。）
（3）名下有2套房，贷款已还清，申请第3套房贷款：
商业贷款：银行根据情况审定首付及利率
公积金贷款：禁止贷款
四、南京纯公积金贷款政策
（1）贷过公积金，名下无房算首套；
（2）二套房公积金贷款仅限于人均住房面积小于南京市人均住房面积32㎡，或一家三口小于等于100㎡。
（3）二套房的2种情况：1、贷过一次公积金已还清，有1套房再买算二套房；2、未贷过公积金，已有一套房，也算二套房。
（4）禁止贷款的3种情况：1、第三次申请公积金贷款；2、购买第三套及以上住房；3、贷过公积金未还清。